Los mejores lugares para comprar inmuebles en Europa - Parte 2
En el anterior artículo, ...he cubierto algunos de los lugares conocidos por ser los mejores para comprar una propiedad en Europa, entre los que se incluyen..:
Portugal
España
Francia
Suiza
Alemania
En este artículo, voy a cubrir algunos países más en Europa, que son los mejores para la compra de una propiedad.
Italia
En Italia, más del 70% de las personas son propietarias de una vivienda, una práctica arraigada en la tradición de transmitir la propiedad a los miembros de la familia.
Además, la presencia de elevados precios de alquiler en determinadas regiones puede hacer más atractiva la propiedad inmobiliaria.
Esto se debe a que permite un rápido retorno de la inversión y el potencial de generar ingresos por alquiler.
Ventajas de comprar una propiedad en Italia
Veamos algunas de las ventajas de comprar una propiedad en Italia.
- Inmuebles residenciales y comerciales asequibles.
- Una amplia gama de opciones de alojamiento.
- No hay impuesto de sucesiones.
- Un tipo del impuesto sobre plusvalías de 20% sobre los beneficios de la venta de propiedades.
- Diversos estilos arquitectónicos.
- Un mercado inmobiliario estable.
- Un estilo de vida rural sereno y sin prisas.
- Infraestructuras bien desarrolladas.
- Lujosos complejos turísticos y playas vírgenes.
- Paisajes naturales impresionantes, vistas sobrecogedoras y un entorno respetuoso con el medio ambiente.
- Una cultura rica, gentes hospitalarias y una cocina deliciosa y saludable.
- Un clima agradable y favorable.
- Universidades prestigiosas y un sólido sistema educativo.
Comprar como expatriado
La compra de propiedades en Italia es relativamente libre, especialmente para los ciudadanos del Reino Unido y de países con acuerdos similares.
No necesitas un permiso de residencia de ciudadano extracomunitario para comprar una propiedad en Italia si vivías allí antes del 1 de enero de 2021 (fin del Brexit).
En su lugar, es posible que tenga que presentar documentación que demuestre sus derechos en virtud del Acuerdo de Retirada del Reino Unido, como un certificado de residencia en la UE.
Ser propietario no le otorga automáticamente la nacionalidad ni la residencia de larga duración.
Para permanecer en Italia de forma permanente, debe explorar las opciones de visado y pasar por el proceso estándar de solicitud de residencia.
He aquí una guía simplificada para comprar una propiedad en Italia:
- Investiga las opciones hipotecarias.
- Colabore con un agente inmobiliario para encontrar propiedades adecuadas.
- Seleccione una propiedad y haga una oferta.
- Borrador y revise un contrato de venta, que debe ser notariado en Italia.
- Firma el contrato.
- Cumplir con las obligaciones fiscales.
El proceso de compra de una propiedad en Italia suele durar unos seis meses.
Los requisitos legales suelen ser sencillos. Aunque no es obligatorio contratar a un traductor, es aconsejable hacerlo si no habla italiano con fluidez.
Debe contratar a un notario para que se encargue de sus contratos.
Los honorarios por adelantado incluyen un depósito 1% del precio de compra al hacer una oferta, lo que demuestra buena fe.
Tras la firma del contrato preliminar (compromesso), el depósito aumenta a 10-20% del precio de venta.
Si se echa atrás en el trato, puede perder el depósito, mientras que al vendedor se le suele exigir que pague el doble del importe del depósito si se retira de la transacción.
Costes de la compra de una propiedad
A la hora de determinar su presupuesto global, es esencial tener en cuenta los siguientes impuestos y tasas:
- Impuesto de matriculación: 3-7%
- IVA: 4-22%
- Impuesto sobre el Registro de la Propiedad: 1%
- Arancel notarial: de 1% a 2,5%
- Honorarios del traductor: Entre 250 y 350 euros aproximadamente
- Honorarios del agente inmobiliario: 1,50% a 4%, más 22% de IVA
- Tasas legales: 1% a 2%, más 22% de IVA
Mercado inmobiliario
En general, el mercado inmobiliario italiano se encuentra actualmente en una situación relativamente estable, lo que constituye una evolución positiva tras las perturbaciones económicas causadas por la pandemia de COVID-19.
La gente ve la propiedad como una inversión segura, y los datos revelan que los precios de la vivienda subieron un 1,1% en los 12 meses anteriores a febrero de 2021.
Los mejores lugares para comprar
Algunos de los mejores lugares para comprar una propiedad en Italia son:
- Cerdeña
- Basilicata
- Lombardía
- Apulia
- Turín
- Toscana
- Véneto
- Sicilia
- Umbría
- Romaña
Algunos de estos lugares son conocidos por ofrecer propiedades inmobiliarias de primera categoría y, por lo tanto, cabe esperar ciertos precios elevados.
Lugares baratos
Veamos ahora algunos de los lugares más baratos para comprar una propiedad en Italia.
- Abruzos
- Basilicata
- Calabria
- Campania
- Emilia-Romaña
- Friul-Venecia Julia
- Lazio
- Liguria
- Lombardía
- Marche
- Molise
- Piamonte
- Apulia
- Cerdeña
- Sicilia
- Toscana
- Trentino-Alto Adigio
- Umbría
- Valle de Aosta
- Véneto
Esto deja claro que la mayoría de las regiones de Italia son conocidas por ofrecer propiedades a un precio más barato.
1 Vivienda
El gobierno italiano vende casas por un euro para atraer a compradores extranjeros y revitalizar zonas abandonadas.
Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos aspectos importantes antes de lanzarse.
- Es un sistema de pujas
Estas casas cuestan a partir de un euro, pero el precio final depende de la puja competitiva, que puede ser mucho mayor.
- Ubicación
Estas casas suelen estar en zonas remotas, lejos de las grandes ciudades, donde la economía local puede ser débil y las comunicaciones difíciles.
- Renovaciones
Suelen ser necesarias reformas de gran envergadura y hay que contratar a especialistas locales debido a la normativa de conservación histórica.
- Impuestos elevados
Los impuestos relacionados con la propiedad, como el impuesto de matriculación, los gastos de notaría y el impuesto sobre bienes inmuebles, pueden aumentar el coste total.
- Costes adicionales
Es posible que tenga que pagar un depósito, normalmente de unos 5.600 euros, y unos honorarios de la inmobiliaria de 400 euros.
Estos factores pueden hacer que poseer una casa de un euro resulte más costoso de lo esperado, por lo que es esencial una cuidadosa planificación financiera.
Malta
Malta se ha convertido en la última década en uno de los destinos europeos más importantes para los expatriados.
Programa de residencia permanente en Malta
Malta ofrece un programa conocido como Programa de residencia maltesa con múltiples beneficios.
- Malta forma parte de la UE, lo que significa que obtiene la residencia en un país de la UE.
- Obtendrá un visado Schengen, que permite viajar sin visado al espacio Schengen durante 90 días.
- Con el programa de residencia, podrá residir en Malta por tiempo indefinido.
- El plazo de inversión es sólo para los cinco primeros años, y no hay requisito de residencia mínima.
- Además, con la ayuda de este programa puedes incluir incluso a los miembros de tu familia.
Los requisitos para obtener la residencia permanente en Malta son los siguientes:
- El solicitante principal debe tener 18 años y poseer un capital mínimo de 500.000 euros. De esta cantidad, 150.000 euros deben mantenerse en activos financieros.
- El particular debe adquirir una propiedad por valor de al menos 350.000 euros, que pueden ser 300.000 euros si se encuentra en el sur de Malta o en Gozo.
(o)
La persona debe arrendar una propiedad por valor de 12.000 euros al año, que pueden ser 10.000 euros si está en el sur de Malta o en Gozo.
- El individuo debe aportar una cantidad de 28.000 euros a la economía maltesa si se ha comprado una vivienda.
(o)
La contribución debe ser de 58.000 euros si se ha arrendado un inmueble.
- Deberá donarse una cantidad de al menos 2.000 euros a una organización no gubernamental.
- También hay una tasa administrativa de al menos 40.000 euros, que no es reembolsable.
- Debe incluirse un pago adicional de 50.000 euros por cada miembro adicional de la familia.
Ventajas de comprar una propiedad
He aquí algunas ventajas de comprar una propiedad en Malta:
- Retorno de la inversión demostrado.
- No hay impuesto sobre la propiedad ni sobre el patrimonio.
- Directamente 5%-8% Retención final en la venta (sin impuesto adicional sobre plusvalías).
- 5% Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Flat 15% Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- No se aplica el IVA a la transmisión de bienes inmuebles.
- Accesibilidad global.
- Fácil acceso a la UE.
- Visado Schengen.
- Sistema fiscal ventajoso.
Comprar como expatriado
Para comprar una propiedad en Malta, no es necesario ser residente, pero hay que obtener un permiso de Adquisición de Bienes Inmuebles (AIP).
Implica el pago de una tasa, y normalmente puede esperar recibir el permiso en unos 35 días.
Tanto para los no residentes como para los ciudadanos de la UE que compren una propiedad en Malta, existe una restricción que sólo permite la propiedad de una vivienda.
No obstante, existe una excepción cuando se compra en una Zona Especialmente Designada (ZED).
En estas zonas exclusivas, complejos o urbanizaciones que promueven la inversión extranjera, puede adquirir varias propiedades sin necesidad de una AIP.
Costes de la compra de una propiedad
El coste de los bienes inmuebles en Malta varía en función del tipo de propiedad y de su ubicación.
Para obtener una hipoteca de un banco maltés como expatriado, debe cumplir ciertas condiciones.
Esto incluye obtener el permiso del Banco Central de Malta, abrir y mantener una cuenta bancaria maltesa activa y contratar un seguro de vida, que posiblemente requiera otros tipos de seguro.
Cumplir estos requisitos suele permitirle obtener una relación préstamo-valor (LTV) de alrededor de 80% como prestatario extranjero.
Al solicitar una hipoteca, generalmente se le pedirá que aporte varios documentos como parte de la solicitud, por ejemplo
- Prueba de identificación
- Dirección
- Ingresos (incluidas nóminas y extractos bancarios)
Es posible que también tenga que presentar el acuerdo preliminar para la compra de su propiedad.
Además del precio de la propiedad, existen varios impuestos y tasas asociados a la compra de una vivienda en Malta que los compradores deben conocer.
Estos costes incluyen:
- Derecho de timbre provisional (1% del acuerdo preliminar)
- Impuesto sobre actos jurídicos documentados restante (4% del precio de la vivienda)
- Gastos de notaría (normalmente entre 0,25% y 1%)
- Tasas de inscripción (de 0% a 1%, más 18% de IVA)
Mercado inmobiliario
Para que se haga una idea de los precios de la vivienda en Malta, veamos los precios aproximados por metro cuadrado de apartamentos, adosados y casas adosadas en distintas regiones:
Gozo (incluido Rabat):
- Apartamento: 1.450 euros por m2
- Casa adosada: 2.350 euros por m2
- Adosado: 1.750 euros por m2
Región Norte (incluida la bahía de San Pablo):
- Apartamento: 2.300 euros por m2
- Casa adosada: 4.000 euros por m2
- Casa adosada: 3.000 euros por m2
Puerto Norte (incluido Sliema):
- Apartamento: 3.150 euros por m2
- Casa adosada: 3.500 euros por m2
- Adosado: 3.400 euros por m2
Región del Sureste (incluido Marsaskala):
- Apartamento: 2.000 euros por m2
- Casa adosada: 2.850 euros por m2
- Adosado: 2.400 euros por m2
Puerto Sur (incluida La Valeta):
- Apartamento: 2.300 euros por m2
- Casa adosada: 2.850 euros por m2
- Casa adosada: 3.000 euros por m2
Región Occidental (incluidas Mdina y Zebbug):
- Apartamento: 2.200 euros por m2
- Casa adosada: 3.750 euros por m2
- Casa adosada: 3.000 euros por m2
Al igual que muchos países, la economía de Malta, y en consecuencia su mercado inmobiliario, sintió el impacto de la pandemia de coronavirus en 2020.
Antes de la crisis sanitaria mundial, el mercado inmobiliario de Malta mostraba un crecimiento modesto pero constante.
En 2018, los precios inmobiliarios experimentaron un aumento de casi 12%, seguido de una subida más moderada de 2,5% en 2019.
A pesar de los retos planteados por la pandemia, el mercado inmobiliario de Malta demostró su resistencia en 2020, con un aumento del 5% en los precios de la vivienda.
A medida que la economía del país inicia su recuperación, algunos expertos prevén que tanto la demanda como los precios de los inmuebles experimentarán un rápido crecimiento.
Es el momento oportuno para plantearse invertir en propiedades más asequibles.
Los mejores lugares para comprar
Algunos de los mejores lugares para comprar una propiedad en Malta, especialmente como expatriado, son los siguientes:
- Sliema
- San Julián
- Valetta
- Tres ciudades
- Gozo
- Marsaxlokk
- Bahía de San Pablo
- Qawra
- Mellieha
Lugares más baratos para comprar
A continuación se enumeran algunos de los lugares más asequibles de Malta para adquirir una propiedad.
- Marsa
- Qormi
- Mosta
- Fgura
- Rabat
- Zebbug
- Birkirkara
Mediante una investigación exhaustiva, puede encontrar otras propiedades que pueden considerarse económicas.
Chipre
Chipre está ganando mucha popularidad en el mercado inmobiliario de Europa, que incluye casas de vacaciones y propiedades de alquiler.
El país ofrece la ciudadanía y la residencia a través de dos regímenes de inversión diferentes.
Ciudadanía a través de la inversión
Para obtener la nacionalidad, el requisito es adquirir un bien inmueble por valor de 2 millones de euros, IVA excluido, que puede ser una sola propiedad o varias.
Si desea incluir a sus padres o a los padres de su cónyuge, deberá incluir una inversión adicional de 5000 euros en la compra de su vivienda.
Además, los particulares deben hacer una donación de:
- 100.000 euros al Fondo de Investigación y Desarrollo del Gobierno chipriota
- 100.000 euros a la Organización Chipriota para el Desarrollo de la Tierra
Hay algunos requisitos adicionales, como antecedentes penales limpios, traslado, documentos necesarios, etc.
Residencia mediante inversión
Para obtener la residencia, el requisito es adquirir bienes inmuebles por valor de al menos 300.000 euros en Chipre.
También se exige mantener un depósito bancario de 30.000 euros, que debe conservarse durante al menos tres años.
Los ingresos anuales del solicitante deben ser al menos de 30.000 euros, con 5.000 euros adicionales por cada persona a su cargo (cónyuge e hijos).
Deberán incluirse 8.000 euros adicionales para los padres del solicitante o de su cónyuge.
Ventajas de comprar una propiedad
Algunas de las ventajas de comprar una propiedad en Chipre son las siguientes:
- Una amplia gama de activos inmobiliarios disponibles.
- Economía estable.
- Gran sistema educativo.
- Asistencia sanitaria excepcional.
- Bajo impuesto de sociedades.
- Excelentes medios de transporte.
- Buenas condiciones climáticas y geográficas.
Comprar como expatriado
Sí, la buena noticia es que los extranjeros pueden adquirir propiedades en Chipre.
El proceso es notablemente más sencillo que en muchos otros países europeos.
Para los ciudadanos de la Unión Europea (UE), la compra de una propiedad en Chipre no tiene restricciones.
Sin embargo, el escenario ha evolucionado ligeramente para los nacionales de países no pertenecientes a la UE, ya que pueden ser necesarios determinados permisos.
Costes de la compra de una propiedad
Si necesita una hipoteca, los bancos chipriotas están dispuestos a ayudarle.
Normalmente, tendrá que aportar varios documentos, como pruebas de identidad e ingresos.
A los compradores extranjeros se les puede exigir un pago inicial mayor (40-50%) y unos tipos de interés algo más altos (en torno a 6-7,5%) que a los locales (3-5%).
Las tasas e impuestos adicionales al comprar una propiedad en Chipre incluyen:
- Tasas de transferencia (3-8%)
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,15-0,20% del precio de la vivienda)
- Gastos jurídicos (0,10-1%)
- IVA (19%)
El vendedor paga los honorarios del agente inmobiliario.
Mercado inmobiliario
Los precios de la vivienda en Chipre varían mucho en función de la ubicación.
Las zonas privilegiadas, como la capital, Nicosia, y la región vinícola de moda, Limassol, son más caras.
Los precios también dependen de la proximidad al centro de la ciudad.
Para que se haga una idea de los precios de la vivienda en los lugares más populares, aquí tiene los precios aproximados por metro cuadrado en libras esterlinas (GBP):
Limassol
- 2.800 libras en el centro de la ciudad
- 1.900 libras fuera del centro de la ciudad
Nicosia
- 2.100 libras en el centro de la ciudad
- 1.500 libras fuera del centro de la ciudad
Pafos
- 1.400 libras en el centro de la ciudad
- 1.000 libras fuera del centro de la ciudad
Larnaca
- 1.750 libras en el centro de la ciudad
- 1.200 libras fuera del centro de la ciudad
Famagusta
- 690 £ en el centro de la ciudad
- 550 libras fuera del centro de la ciudad
Los precios reales pueden variar según la región y el tipo de propiedad.
El mercado inmobiliario chipriota tiene dos áreas principales: centros urbanos como Nicosia, Limassol y Larnaca, y centros turísticos costeros en Pafos y Famagusta, populares entre los expatriados.
Antes de 2020, el mercado inmobiliario iba bien, pero la pandemia de COVID-19 afectó tanto a la economía como al sector inmobiliario.
En 2020, los contratos de compraventa de propiedades se redujeron en 23%, y en 2022, se produjo un aumento de la demanda inmobiliaria en Chipre, en particular de terrenos y viviendas de lujo.
Los mejores lugares para comprar
A continuación se enumeran algunos de los mejores lugares para adquirir una propiedad en Chipre.
- Pafos
- Famagusta
- Limassol
- Larnaca
- Nicosia
Algunos de los lugares mencionados pueden resultar caros, así que hay que tener cuidado con los precios.
Sobre todo teniendo en cuenta el tipo de propiedad que desea adquirir en esos lugares.
Lugares más baratos
A continuación se enumeran los lugares más asequibles para adquirir una propiedad en Chipre.
- Nicosia
- Limassol
- Larnaca
- Pafos
Investigando a fondo, es posible que encuentres un lugar que se ajuste a tu presupuesto.
Menciones honoríficas
Aparte de estos países, algunos otros se consideran los mejores para comprar inmuebles en Europa.
Lo son:
Irlanda
Irlanda ofrece algunos de los mejores rendimientos de alquiler de Europa.
El rendimiento de los alquileres suele superar los 7%, y en Dublín a menudo supera los 8%. Los impuestos sobre los alquileres son relativamente bajos, en torno a 10%.
Sin embargo, es crucial colaborar con expertos locales para resolver problemas específicos.
Por ejemplo, los expertos inmobiliarios aconsejan a los compradores que comprueben si hay contaminación por pirita, un posible problema de daños materiales a largo plazo en partes de Dublín y otras zonas.
Algunos de los mejores lugares para adquirir propiedades inmobiliarias en Irlanda son Dublín, Cork, Galway, Limerick, etc.
Grecia
Qué: Grecia es sin duda un destino turístico de primer orden, que contribuye significativamente al PIB del país (20%).
El rendimiento de los alquileres varía mucho de un país a otro.
La rentabilidad media ronda los 5,41%, pero en ciudades como Salónica y barrios concretos de Atenas, los rendimientos pueden superar ampliamente los 8%.
El panorama político griego ha sufrido cierta inestabilidad en la última década, pero los últimos años han traído más estabilidad y previsibilidad.
La floreciente industria turística atrae a visitantes para que exploren monumentos históricos e islas impresionantes.
En consecuencia, los alquileres a corto plazo, con más de 150.000 anuncios de Airbnb en Grecia, son muy populares.
Además, los griegos tienen una elevada tasa de propiedad de la vivienda, que se situará en el 72,8% en 2022, según datos de Trading Economics, lo que hace que los alquileres a medio y largo plazo sean menos atractivos.
Sin embargo, los compradores potenciales, especialmente los extracomunitarios, deben actuar con cautela.
Adquirir una propiedad puede implicar un proceso más complejo, y existe la posibilidad de que se le deniegue la compra de propiedades en determinadas zonas.
Polonia
La floreciente economía polaca y los precios asequibles de los inmuebles la convierten en una opción ideal para los compradores preocupados por los costes.
Como miembro de la UE, presenta una opción atractiva con diversas opciones inmobiliarias, desde apartamentos a residencias de verano.
Serbia
El encanto histórico de Serbia y sus rentables valores inmobiliarios la sitúan como una opción potencial para quienes buscan propiedades distintivas y asequibles.
Es prometedor para los inversores en busca de oportunidades económicas y rendimientos potenciales.
Aspectos a tener en cuenta
Cada país tiene sus propias consideraciones financieras:
- Impuestos locales
- Posibles obligaciones de plusvalía
- Implicaciones de la herencia de bienes
- Responsabilidades en materia de impuesto de sucesiones
Cabe señalar que, en un futuro próximo, los inversores inmobiliarios pueden prever una reducción de los rendimientos netos.
Esto se debe principalmente al aumento de impuestos y gastos en muchos países europeos, como los Países Bajos.
Aunque estos factores fiscales pueden afectar a los rendimientos, los costes de endeudamiento notablemente bajos compensan estos retos.
- Propiedades a tener en cuenta
Una tendencia notable en el mercado inmobiliario europeo es la creciente preferencia por las viviendas más pequeñas frente a las grandes villas.
Las propiedades grandes y costosas pueden resultar pesadas de mantener, por lo que los apartamentos compactos y lujosos resultan más atractivos.
Este es especialmente el caso de las personas mayores que están dispuestas a invertir en espacios vitales de gama alta y sin complicaciones.
Los jóvenes suelen depender de la ayuda de sus padres para poder comprar una vivienda, ya que los ahorros bancarios tradicionales producen rendimientos mínimos debido a los bajos tipos de interés.
En este contexto, los padres pueden optar por invertir en viviendas más pequeñas y asequibles para sus hijos, que ofrecen mejores rendimientos que dejar el dinero en el banco.
Este cambio hacia propiedades más pequeñas y eficientes energéticamente es una tendencia tanto económica como social.
Esto lleva a los promotores inmobiliarios y a los inversores a explorar opciones residenciales de tamaño medio o pequeño que se ajusten a los objetivos de eficiencia energética.
- Inversiones en régimen de alquiler
La tendencia a invertir en la compra de vivienda ha cobrado impulso, y los bienes inmuebles se consideran cada vez más un activo de inversión.
Las familias también están adquiriendo propiedades europeas como segunda residencia para asegurarse inquilinos.
Aunque los rendimientos de los alquileres de las propiedades de compra con opción a compra suelen oscilar entre 2% y 4% netos después de gastos.
Esto representa una vía potencial para obtener mayores rendimientos en comparación con los exiguos rendimientos de los bonos corporativos a largo plazo.
- Devuelve
En los principales mercados europeos, los inversores deberían esperar rendimientos positivos pero modestos, centrándose principalmente en los rendimientos en efectivo más que en las plusvalías.
El mercado comercial comparte un patrón similar, ofreciendo rendimientos en efectivo de alrededor de 4-6% en los mercados establecidos de oficinas y minoristas.
La recuperación de los mercados del sur y centro de Europa o de las ciudades regionales puede presentar mayores rendimientos, pero también conlleva mayores riesgos.
A pesar del valor estable del euro, el sector inmobiliario europeo sigue teniendo una gran demanda, y constituye una clase de activos intrigante.
No obstante, los inversores deben mantener unas expectativas de rentabilidad realistas sin sobrestimar las ganancias potenciales.
Conclusión
Espero que la información presentada en este artículo le haya sido útil para conocer los mejores lugares para adquirir bienes inmuebles en Europa.
Sin embargo, se sugiere prestar atención a algunos aspectos cruciales como los impuestos, los costes, los precios de los inmuebles, las oportunidades de reventa, etc.
Además, he incluido incluso los detalles relativos a la residencia/ciudadanía a través de la inversión en bienes inmuebles para sacar el máximo partido a sus inversiones.
Dicho esto, si usted es un expatriado o un HNWI que busca los mejores servicios financieros, está en el lugar adecuado.
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