Este artículo tratará sobre la inversión en propiedades camboyanas. En mi opinión, invertir en propiedades camboyanas es arriesgado y no merece la pena para la mayoría de los inversores.
Sin embargo, supongamos que desea invertir en propiedades camboyanas, ¿cuál es el proceso y cuáles son los argumentos a favor de hacerlo?
Ese será el tema de este artículo. Si desea ponerse en contacto conmigo, puede hacerlo utilizando esta página o por correo electrónico: advice@adamfayed.com.
Introducción
¿Qué hace que Camboya sea más atractiva para los inversores extranjeros que otros países asiáticos?
Al menos por tres razones: una economía en rápido crecimiento, junto con un régimen de visados blando y un clima favorable a la inversión.
Camboya, a diferencia de los países vecinos, tiene un régimen de visados blando y un clima de inversión mucho más favorable.
Quizá sea uno de los últimos países asiáticos donde existen oportunidades realmente maravillosas para los inversores y empresarios extranjeros.
Camboya es accesible a los empresarios (a diferencia de Tailandia, donde un extranjero sólo puede poseer 49% de su empresa, en Camboya se es propietario de 100% de las acciones), pero tiene la misma restricción que en Myanmar: un extranjero no puede tener propiedades.
No obstante, los extranjeros tienen derecho a alquilar terrenos e inmuebles en Camboya durante 99 años.
Camboya es un pequeño estado del sur de la península de Indochina, famoso por sus bellos paisajes, magníficas vistas de las bahías y bosques.
El clima cálido durante todo el año atrae a Camboya a multitud de turistas extranjeros.
Aunque Camboya no es un Estado económicamente desarrollado, el desarrollo del turismo, la industria agraria y la producción de ropa y calzado atraen a los inversores extranjeros. Las inversiones en Camboya, dependiendo del ámbito de inversión, se dirigen tanto a la perspectiva a largo plazo como a la obtención de ingresos inmediatos.
Antes de elegir un ámbito de inversión en Camboya, un inversor potencial necesita consultar a un especialista que no sólo le aconseje el sector económico rentable para las inversiones, sino que también le ayude con la ejecución de la operación de inversión.
Sólo después de obtener un asesoramiento competente en materia de inversión y organiza una transacción de inversión de conformidad con las leyes de Camboya.
Los sectores más populares entre los inversores extranjeros son la industria ligera, la producción agrícola, la compra y construcción de bienes inmuebles, la industria turística, la minería, la madera, el caucho y la goma, y otras áreas de la economía.
La inversión inmobiliaria en Camboya es una opción de inversión muy rentable. Los bienes inmuebles en Camboya aún no tienen precios elevados, pero, sin embargo, los ingresos por alquiler, la posterior reventa y otras operaciones con la propiedad adquirida son muy impresionantes.
Aunque la legislación camboyana prohíbe que un ciudadano extranjero sea propietario de un terreno, usted puede comprar un terreno en nombre de su empresa ubicada en el Reino de Camboya.
Además del turismo, la economía camboyana se enriquece con la exportación de ropa, calzado, textiles, caucho, madera, tabaco, arroz y marisco.
Cada una de estas industrias se desarrolla de forma activa y constante, lo que brinda al inversor extranjero una excelente oportunidad de invertir su capital y obtener beneficios de las ventas.
Los socios exportadores de Camboya son Estados Unidos, Alemania, Francia y el Reino Unido. Algunos de estos países desarrollados han proporcionado a Camboya una cuota de exportación garantizada para sus productos.
Otra industria favorable a la inversión es la extracción y exportación de minerales. A pesar de que la mayor parte del país está ocupada por bosques, este estado es rico en yacimientos de estaño, hierro, cobre, zinc, oro, plata y otros metales preciosos.
Camboya también exporta piedras preciosas y semipreciosas. Cada año, las inversiones en Camboya cobran impulso, lo que permite a este país desarrollarse a un ritmo acelerado.
- ¿Por qué invertir ahora en Camboya?
Como se mencionaba al principio de este artículo, los riesgos de invertir en propiedades camboyanas son demasiado elevados para la mayoría de la gente.
Pero, ¿cuáles son los argumentos a favor de hacerlo? Bueno, históricamente, los países situados en las encrucijadas de las rutas económicas siempre han estado en una posición favorable.
Camboya está situada en la encrucijada del flujo económico de la vecina Tailandia, y el desarrollado comercio a través del Golfo de Tailandia la convierte en un país de conexión entre la China y la India, en rápido crecimiento.
Desde 2004, Camboya es miembro de la Organización Mundial del Comercio (OMC) y de la Asociación de Naciones del Sudeste Asiático (ASEAN). Esto le proporciona un acceso privilegiado a mercados clave de Estados Unidos, Corea y Europa.
El Primer Ministro Hun Sen lleva más de 30 años en el cargo y conserva un importante apoyo de una amplia red de empresarios de la región gracias al fuerte crecimiento económico del Reino y a su gestión de la policía nacional y militar.
Las políticas nacionales estables influyen en la formación de una nueva clase media, que se esfuerza por los centros urbanos. Según un estudio de Realestate.com.kh, en 2016, 79% de los camboyanos expresaron su confianza en la compra de bienes inmuebles en los próximos años.
Las agencias extranjeras con nombre en el mercado inmobiliario desempeñan un papel importante en el proceso de urbanización.
Por ello, el gobierno intenta crear un entorno favorable y estable para los inversores extranjeros: 100% propiedad de la empresa, salvo el suelo (alquiler durante 99 años); creación de incentivos a la inversión; facilidad para abrir cuentas y repatriar beneficios.
Además de los bajos precios del suelo y la mano de obra, las ventajas fiscales y el menor coste de la vida, los inversores también se sienten atraídos por la creciente popularidad de Camboya como destino turístico. Junto con la progresiva urbanización, eleva la velocidad de desarrollo de las infraestructuras a un nuevo nivel.
¿Por qué es importante para el sector inmobiliario? El desarrollo de las infraestructuras en las condiciones del flujo turístico multiplica las opciones de desarrollo en distintas direcciones y la aparición de nuevos tipos de propiedad y la mejora de los existentes: desde el condominio hasta las tradicionales casas jemeres de madera.
Junto con la naturaleza, que hace del país un popular centro de vacaciones en la playa, el rico patrimonio cultural del Reino es también un factor perdurable de atracción turística.
El título de principal atracción turística del mundo, otorgado en 2015 a los templos de Angkor Wat en Siem Reap (bajo la protección de la UNESCO), provocó un auténtico boom turístico en Camboya.
Actualmente hay tres aeropuertos internacionales operativos en Camboya. El número de llegadas en la actualidad ya ha alcanzado la cifra de 5 millones.
Para los países asiáticos vecinos donde el juego está prohibido, los casinos también son especialmente atractivos. En Camboya hay 60.
Está previsto construir otros 150. Junto con el desarrollo de diversos servicios de ocio y entretenimiento, esto puede hacer que Camboya se convierta en el segundo Macao.
- Opciones de inversión.
¿Qué tipos de inversión existen si desea invertir en Camboya?
- Inversión a largo plazo → Agricultura
Si ha elegido una estrategia de inversión a largo plazo y desea crear activos que tengan valor durante los próximos 50 años, entonces podría mirar hacia la agricultura. La agricultura cuenta con un amplio apoyo gubernamental, por lo que todo el mundo quiere participar en este sector tan importante para el país. En 2012, Camboya recibió de China su PRIMER pedido de suministro de arroz. Jim Rogers sostenía que si quieres hacerte rico, “conviértete en un agricultor chino”. Pero aún mejor, no te conviertas en un agricultor chino y no abras tu propio negocio en un país comunista, inicia un negocio agrícola y vende tu arroz a la vecina China. Camboya está bien posicionada como centro agrícola en el Sudeste Asiático. Con el crecimiento del desarrollo económico, el aumento de la población y de la clase media, Vietnam, China y Tailandia necesitan más alimentos. En el siglo XXI, la demanda general de alimentos aumentó por momentos, pero la oferta disminuyó. Camboya y Myanmar apuestan estratégicamente por este negocio.
- Inversiones a corto plazo → Turismo
En los próximos años, el turismo en la costa sureste se desarrollará rápidamente, a menos que el coronavirus cambie la ecuación a largo plazo. El mercado turístico tailandés ya está muy saturado, y en Camboya hay playas vírgenes que pueden competir con cualquier siamés. El crecimiento anual del turismo en Camboya superó los 10%. En 2011, 2,8 millones de turistas visitaron Camboya, lo que supone 12% más que en 2010: 2,5 millones. Compárese este dato con los 15 millones de turistas que visitaron Tailandia, de los que 55% fueron los que regresaron a su país. Las autoridades confían en que en 2014 el número de turistas internacionales aumentará a 4 millones, y en 2020 - hasta 7 millones. Obviamente, el turismo va en aumento, y hay muchas playas desiertas increíbles listas para usar. En lugar de gastar su dinero en Phuket, ¿por qué no invertirlo en abrir su propia Phuket. Los extranjeros no pueden poseer terrenos, pero sí comprar apartamentos u otros bienes inmuebles. Es cierto que para ello se necesita pasaporte.
- Inversiones de cartera → Pasaportes camboyanos
Además, si usted tiene dinero en efectivo y quiere ponerlo en el negocio, entonces usted debe pensar en la obtención de la ciudadanía por inversión. Ahora, el coste medio de la ciudadanía es de unos 1.000 PTT 75.000, lo que resulta mucho más rentable que obtener la ciudadanía en la República Dominicana - 1.000 PTT 95.00 (esto es por persona, y 1.000 PTT 120.000 adicionales por familia) o en San Cristóbal y Nieves (donde este proceso se basa en la inversión inmobiliaria), donde se pagan más de 1.000 PTT 500.000, impuestos incluidos. Entre otras cosas, el pasaporte camboyano le dará acceso sin visado a todos los países de la ASEAN. El pasaporte camboyano puede obtenerse sin problemas invirtiendo en el país. En muchos casos, se tratará de un pasaporte algo gris, por lo que hay que estar seguro de las personas con las que se va a contactar.
- Condominios → Inversiones en apartamentos
En los últimos años, el destino de inversión más rentable y fiable en Camboya sigue siendo un apartamento en un condominio. Los condominios son, por regla general, edificios altos de nueva construcción, totalmente equipados para vivienda. Los apartamentos en condominio suelen ser de propiedad privada. La amplia distribución de este tipo de viviendas da libertad a la hora de elegir barrio. Desde los más tranquilos, alejados de los centros turísticos, hasta los más corrientes. Sin embargo, existe la preocupación de que el mercado inmobiliario se desplome y de que la reciente explosión de los precios haya provocado una burbuja.
¿Qué es un cómodo apartamento en un condominio?
Se entregan reparados, amueblados y tecnificados, totalmente preparados para ser habitados. Condominios suelen tener comodidades como una piscina y gimnasios, y también ofrecen una gama de servicios. Hay un precio de alquiler garantizado, por lo que puede obtener un buen ingreso a una tasa de 7-10% del costo del proyecto, pero no muy caro.
El éxito de su inversión dependerá directamente de la competencia y experiencia del agente inmobiliario. Por lo tanto, la adquisición de vivienda en Asia, es más seguro y más fácil de hacer esto a través de una agencia especializada.
¿Qué buscar al elegir una agencia y qué esperar?
Las ofertas de atención al cliente deben ser gratuitas. Preste atención a las calificaciones, comentarios en vivo y la disponibilidad de todos los documentos en la agencia, dar el derecho a un agente para su actividad. La transacción puede durar de semanas a varios meses, pero todos los pasos se puede llevar a cabo de forma remota, sin la presencia personal del dispositivo.
El proceso de compra consta de varias partes.
- Reserva del objeto y depósito. En esta etapa, se está reservando su apartamento. El cargo es inmediato: suele ser de al menos 1% del importe total del inmueble. Si la transacción no se realiza, el depósito no se devuelve.
- La conclusión del acuerdo. La segunda etapa es la preparación y el cierre del Se interesan por todas las características de la propiedad, las condiciones de la adquisición y otros matices.
- Pago. Cuando se suscribe el contrato principal, es necesario introducir el saldo del programa. Es posible transferir dinero desde cualquier cuenta, el origen del dinero no tiene valor. 4% impuesto sobre bienes inmuebles se paga sólo en la compra, no hay cuota anual.
- Dos razones de lo más lógicas para invertir.
- Jóvenes trabajadores
Camboya cuenta con muchos trabajadores jóvenes e inteligentes, y el país tiene una gran ventaja sobre sus vecinos Vietnam y Tailandia, ya que los extranjeros poseen aquí el 100% de las acciones de la empresa.
- Nuevo mercado de valores
Cualquier mercado de valores supone una importante estrategia de salida para los propietarios de empresas, y el hecho de que exista al menos uno de estos mercados en Camboya es muy alentador. La presencia de una sola empresa de este tipo por el momento puede considerarse una oportunidad para que usted pueda colocar acciones primarias (OPI) de forma rentable y sin obstáculos.
Si no quiere ir a Camboya ni hacer inversiones directas, puede abrir una cuenta en la Bolsa de Valores de Camboya (CSX). En el momento de escribir estas líneas, sólo había una bolsa de valores: una empresa pública de suministro de agua, la llamada Phnom Penh Water Supply (PPWS), e invertir en ella no sería una decisión tan acertada.
Como ocurre con otras empresas públicas, una oferta abierta es esencialmente una estrategia de salida para inversores principiantes, y muchos no obtienen beneficios, sino que los pierden. La pregunta sobre si conviene jugar en bolsa debería ser: “¿Qué quiere obtener: liquidez (entrada y salida libre de activos) o ingresos (más beneficios con su larga retirada)?”.”
Si es paciente y no necesita tener acceso constante a su dinero de inversión, y está básicamente preparado para invertir, entonces debería pensar en ABRIR UNA EMPRESA EN CAMBOYA.
Puede ser tanto empresario privado como persona jurídica. Prácticamente no hay restricciones. Para adquirir un terreno en Camboya, necesitará un socio camboyano que sea propietario del 51% de dicho terreno. Las fianzas y los poderes notariales no son infrecuentes aquí.
- La Ley de Inversiones es bastante progresista y no impone restricciones a la obtención de beneficios y su traslado al extranjero.
- Se requieren licencias para un pequeño número de actividades específicas.
Abrir una empresa en Camboya como representante extranjero
Tal vez el registro de una sucursal u oficina de representación sea el procedimiento más sencillo y recomendable. Su empresa principal puede estar en cualquier parte, también puede utilizar una cuenta bancaria en Singapur o Hong Kong o recurrir a una jurisdicción que le permita trabajar con grandes cantidades, y todo ello será lo más seguro a efectos bancarios y de circulación del dinero. Muchos clientes prefieren facturar o pagar en dólares de Hong Kong, dólares estadounidenses o dólares de Singapur, en lugar de en rieles camboyanos.
- ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Camboya?
Como ya ha comprendido, la mejor manera de tener ingresos elevados es comprar una propiedad, pero ¿puede un no residente o un extranjero comprar una propiedad en Camboya y ganar dinero?
Camboya no sólo permite la inversión extranjera, sino que la fomenta, quizá más que en ningún otro lugar del Sudeste Asiático. Crear casi cualquier tipo de empresa con un 100% de propiedad extranjera es fácil.
Un visado anual para entradas múltiples cuesta $ 250 y se expide en pocos días. Permanecer en Camboya con un visado de larga duración es sencillo y rentable. Para los compradores de propiedades, los extranjeros pueden tener derecho a poseer apartamentos en condominio a su nombre. El consenso general es que los nuevos edificios de condominios están sobrevalorados.
A menudo, las mejores ofertas se encuentran en antiguas tiendas de apartamentos de la época colonial. Los terrenos con potencial de desarrollo también son prometedores para los inversores activos. Sin embargo, para estos dos tipos de bienes inmuebles, todo es cada vez más difícil, ya que los extranjeros no pueden poseer directamente nada que no sea un condominio.
Un terreno está más protegido legalmente, pero exige el pago de licencias anuales y la declaración mensual de impuestos. Los beneficios pueden merecer la pena si se adquieren propiedades a gran escala en Camboya.
Además de los derechos de propiedad, otra característica del mercado inmobiliario camboyano es la distinción entre “derechos duros” y “derechos blandos”. Ambos le otorgan la condición jurídica de propietario incondicional y deben pertenecer a una persona o empresa camboyana.
“Los ”derechos duros“ se registran a través del catastro del gobierno nacional y otorgan a los propietarios un derecho innegable. Los ”derechos blandos“, en cambio, se registran a través del gobierno local. Los ”blandos", al menos en teoría, no son tan férreos como los "duros".”
De hecho, más del 90% de los bienes inmuebles de Camboya pertenecen a “derechos blandos”. Y sirven como prueba legal de propiedad reconocida por el gobierno. Los blandos son lo bastante fuertes. Por eso, casi cualquier banco local los aceptará como garantía para un préstamo garantizado.
La mayoría de los camboyanos prefieren incluso el soft-property porque la tasa de transferencia es mucho más baja.
No sólo eso, sino que la administración local dedica mucho menos tiempo a procesar la información que la administración nacional. Todo puede resolverse en unos días, no en meses, lo que hace la vida especialmente fácil.
Dicho esto, la diligencia debida es una buena idea. Los inversores inmobiliarios suelen contratar a un abogado. Hablar con los vecinos, consultar el catastro. Y asegurarse de que el vendedor de bienes inmuebles con “ley blanda” es realmente el verdadero propietario y no tiene cargas.
- ¿A cuánto ascienden los impuestos sobre la propiedad?
Los impuestos anuales sobre la propiedad representan el 0,1% del valor de mercado de los bienes inmuebles. Unos 25.000 dólares estadounidenses. Huelga decir que los impuestos anuales en Camboya son muy bajos y a menudo ni siquiera se pagan.
El impuesto sobre los ingresos por alquileres para los residentes es del 10%. Para los no residentes, en cambio, los ingresos por alquiler se gravan por encima del 14%. Pueden aplicarse diversas deducciones, que pueden reducir significativamente los tipos.
La tierra no utilizada se grava con un impuesto bastante elevado, del 2% de su precio de mercado cada año. Por ello, Camboya no puede tener un “banco de tierras” sin pagar unos impuestos desmesurados. Los terrenos adquiridos deben urbanizarse inmediatamente y utilizarse para generar ingresos lo antes posible. Si hablas con la población local, comprobarás que la mayoría ni siquiera está registrada en el sistema fiscal. Por lo tanto, en Camboya es prácticamente imposible aplicar estos impuestos.
¿Es seguro comprar propiedades?
Desde el punto de vista jurídico, los extranjeros disfrutan de la propiedad incondicional y el pleno control sobre sus bienes, si todo se hace correctamente y se compra el tipo de propiedad adecuado.
No obstante, sobre todo en el caso de los derechos blandos, es importante hablar con los vecinos y consultar el informe público de la administración del suelo.
Asegúrese de que no existen reclamaciones sobre la propiedad que va a comprar.
Aunque es poco frecuente, a menudo se venden inmuebles hipotecados o que presentan algún tipo de problema. Esto puede evitarse fácilmente con la debida diligencia. También es importante recordar que los extranjeros no pueden poseer legalmente las propiedades de “derechos blandos” o “derechos duros” en su nombre.
Conclusión
Camboya es mucho más liberal para los negocios y otros tipos de inversión que la mayoría de los países de la región.
En general, sin embargo, el mercado inmobiliario es demasiado arriesgado, y la moneda podría sufrir más que la mayoría debido al coronavirus.
Existen mejores inversiones.
Lecturas complementarias
Qué opciones existen para los expatriados que viven en Camboya y más allá.
