Entender por qué algunas personas pueden permitirse comprar pero deciden no acceder a la vivienda y descubrir alternativas. activos internacionales generadores de ingresos.
Puedo permitirme comprar una casa, pero no quiero comprar. Para algunos, es una afirmación asombrosa.
Vengo de una cultura (el Reino Unido) en la que "la casa de un inglés" es su castillo, y la gente habla de una "escalera de vivienda".
Podría decirse que China, Singapur y Hong Kong tienen una mayor obsesión cultural por la vivienda.
A menudo mis conocidos me preguntan "por qué" no quiero comprar, como si no comprar necesitara justificación.
Las principales razones por las que no quiero comprar es:
- He analizado las cifras al dedillo: seguro que a veces la vivienda supera a los mercados bursátiles. Por ejemplo, la vivienda en EE.UU. batió al S&P entre 2000 y 2010 y la vivienda en Australia batió a los mercados durante unos 10 años hasta hace 1 ó 2 años. Sin embargo, a lo largo de toda una vida de inversión (40-50 años), la vivienda siempre ha ido por detrás de los mercados.
- Los costes directos son elevados, lo que reduce los beneficios netos. Tomemos como ejemplo el Reino Unido. Los gastos de compra (impuesto de timbre) se cobran 0-12% por adelantado. La única forma de evitarlo es comprar las casas más baratas. También están los honorarios de los abogados y otros gastos. Las cuotas iniciales, por tanto, pueden ser de 5% o más. Luego está la cuota anual de propiedad (conocida como impuesto municipal), que puede costar 1%-2% al año. En comparación, puedes acceder a los mercados por 0,03% al año. Eso por no hablar de los costes de mantenimiento.
- Los costes indirectos son elevados: el tiempo es dinero. Todas esas horas dedicadas a ver casas y a renovarlas se acumulan. Otro coste indirecto es su falta de flexibilidad. Si no puedes aceptar un aumento de sueldo debido a tu casa y no quieres trasladarte, eso puede suponer un coste enorme.
- Los riesgos son relativamente altos, pero dependen del mercado. Si compra en un país desarrollado con un sistema jurídico sólido, los riesgos no son muy altos. En la mayoría de los países en desarrollo, los riesgos son mucho mayores. Recuerde que la mayoría de los países han confiscado propiedades en los últimos 40-50 años.
- Es un activo ilíquido: si quiero vender un terreno o una propiedad, podría tardar 6 meses o más.
- Hay una forma más eficaz de adquirir propiedades: los fondos de inversión inmobiliaria (REITS) presentan las siguientes ventajas.
- Son líquidos
- Hay REITS de tipo "fondo indexado" que son baratos.
- El rendimiento medio es superior al de la propiedad directa
- Pueden mantenerse dentro de la misma estructura que las acciones y los bonos. Así, por ejemplo, puede mantener 10% REITS dentro de su cartera global. Facilita comprar, mantener y reequilibrar.
Es cierto que comprar propiedades tiene sus ventajas. El apalancamiento y la posibilidad de utilizar dinero ajeno. Sin embargo, el apalancamiento funciona en sentido contrario: pérdidas apalancadas y patrimonio negativo. Incluso con apalancamiento, las únicas personas a las que he visto batir la rentabilidad media del S&P con apalancamiento son los inversores inmobiliarios profesionales.
También es cierto que, en algunos lugares, es más barato hipotecarse o comprar directamente que alquilar, pero tsombrero no es el caso en tantos mercados. Los académicos no sólo han descubierto que el alquiler es ahora más barato en 65% de ciudades estadounidenses, Pero muchos mercados son tan caros que es casi imposible ganar dinero con la vivienda.
Tomemos como ejemplo China continental. Tengo varios clientes que alquilan en China. A menudo, comprar la misma casa con una hipoteca costaría el doble del alquiler. China es un ejemplo extremo, con rendimientos de alquiler tan bajos como 1%-2%, pero demuestra que obtener plusvalías de una propiedad no es automáticamente rentable si se hubiera ahorrado dinero alquilando.
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