Segunda vivienda frente a propiedad de inversión: Lo que hay que saber

Comprar un segunda propiedad es una decisión financiera importante, y las razones que la motivan pueden ser muy variadas.

Algunas personas desean un refugio vacacional o una escapada de fin de semana para disfrutar con la familia. Otros buscan una forma fiable de generar riqueza mediante ingresos por alquiler o revalorización a largo plazo.

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Algunos de los hechos pueden cambiar desde el momento de la redacción, y nada de lo aquí escrito constituye asesoramiento financiero, jurídico, fiscal o de cualquier tipo, ni una invitación a invertir.

Aunque ambos objetivos implican poseer bienes inmuebles, hay una gran diferencia entre comprar una segunda vivienda y comprar una propiedad de inversión.

Segunda vivienda frente a propiedad de inversión Explicado

¿Qué es una segunda vivienda?

Una segunda vivienda es una propiedad que se compra principalmente para uso propio. No está destinada a ser su residencia principal, pero tampoco se utiliza como negocio de alquiler.

Lo más habitual es que se trate de una casa de vacaciones junto a la playa, una cabaña en la montaña o un apartamento urbano que utilices los fines de semana, para viajes de trabajo o para alojarte más cerca de tus familiares durante las vacaciones.

Aunque puede alquilarla ocasionalmente para compensar gastos, el objetivo principal no es generar ingresos constantes por alquiler.

Como las segundas viviendas se consideran de uso personal, suelen recibir un trato más favorable por parte de los prestamistas y las autoridades fiscales. Sin embargo, también conllevan gastos de propiedad, como la hipoteca, el mantenimiento, los impuestos y el seguro.

¿Qué es un bien de inversión?

Una inversión inmobiliaria es un activo inmobiliario adquirido principalmente para ganar dinero. Esto puede significar alquilarlo para estancias cortas (como en Airbnb), arrendarlo a inquilinos a largo plazo o simplemente mantenerlo para que su precio se revalorice con el tiempo.

¿Cuál es la diferencia entre segunda residencia e inversión inmobiliaria?

Aunque ambos tipos de propiedades implican la compra de bienes inmuebles, reciben un trato muy diferente en lo que se refiere a financiación, impuestos, normas de uso y planificación a largo plazo.

Estas diferencias pueden afectarlo todo, desde cuánto paga por adelantado hasta cuánto debe al gobierno cada año.

Objetivo e intención

La distinción más fundamental es sencilla: su motivo de compra.

Una segunda vivienda suele estar destinada a uso personal. Es un lugar para vacaciones, estancias estacionales o escapadas ocasionales.

Una inversión inmobiliaria, en cambio, se compra para obtener un rendimiento, ya sea a través de los ingresos por alquiler, de la revalorización o de ambas cosas.

Es importante señalar que los prestamistas, las autoridades fiscales y las aseguradoras basan sus clasificaciones en esta intención.

Financiación y condiciones hipotecarias

Los prestamistas hipotecarios suelen considerar las segundas residencias como menor riesgo que las propiedades de inversión, Si tiene un perfil crediticio sólido y unos ingresos estables. Por ello, los préstamos para segunda vivienda suelen ir acompañados de:

• Tipos de interés más bajos
• Menores requisitos de pago inicial (normalmente de 10% a 20%)
• Menos restricciones a los ingresos admisibles

Las propiedades de inversión son más arriesgadas desde el punto de vista del prestamista, ya que su capacidad de reembolso depende a menudo de las condiciones del mercado o de la ocupación de los inquilinos. Espere:

• Tipos de interés más altos
• Pagos iniciales más elevados (normalmente de 20% a 30%)
• Criterios de préstamo más estrictos, incluida la prueba de ingresos por alquiler o reservas de efectivo.

Tratamiento fiscal

Estas diferencias también implican que las implicaciones fiscales deben tratarse de forma diferente. En el caso de las segundas residencias, generalmente se pueden deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad en las jurisdicciones en las que se aplican esas deducciones, pero no los gastos de explotación.

Si alquila ocasionalmente la propiedad pero la utiliza principalmente para estancias personales, su capacidad para deducir gastos se ve limitada o eliminada.

Las propiedades de inversión se consideran activos generadores de ingresos, por lo que tributan en consecuencia. Sin embargo, también tienen ventajas fiscales más amplias:

• Gastos deducibles como mantenimiento, servicios públicos, gastos de gestión de la propiedad e intereses hipotecarios.
• Depreciación, que puede reducir sus ingresos imponibles por alquiler
• Impuestos sobre las plusvalías en el momento de la venta (con posibles opciones de aplazamiento o reducción en función de la normativa local).

Restricciones de ocupación y uso

Para que se considere segunda residencia, por lo general debe ocupar la vivienda durante parte del año y no debe alquilarla a tiempo completo.

Algunas normas fiscales también ponen límites al número de días que puede alquilar la propiedad antes de que se reclasifique como negocio de alquiler.

Se supone que las propiedades de inversión se utilizan para el alquiler o la reventa y, por lo tanto, están sujetas a diferentes normativas, incluidas las leyes sobre propietarios e inquilinos, los requisitos de registro de empresas y, en algunas ciudades, la concesión de licencias de alquiler a corto plazo o el cumplimiento de la zonificación.

Seguros y responsabilidad civil

Las segundas residencias suelen requerir una póliza que tenga en cuenta la ocupación a tiempo parcial o estacional, que puede ser más cara que una póliza de residencia principal.

También puede necesitar cobertura para los periodos de inactividad, sobre todo si no está en el lugar de trabajo durante largos periodos.

Inversión inmobiliaria exigen un seguro del propietario, que cubre los daños relacionados con los inquilinos, las reclamaciones por responsabilidad civil y la pérdida de ingresos por alquiler en caso de incendio o daños importantes.

Si gestiona alquileres de corta duración, es posible que también necesite un seguro especializado para la rotación de huéspedes y la responsabilidad civil.

Estrategia de salida y consideraciones sobre la reventa

Una segunda vivienda suele ser un activo de estilo de vida a largo plazo que algún día puede convertirse en una propiedad de jubilación o transmitirse a la familia. El valor de reventa depende más de la ubicación y la demanda del mercado en el caso de las viviendas de uso personal.

Una inversión inmobiliaria suele formar parte de un plan financiero más amplio. Su estrategia de salida puede consistir en venderla a su máximo valor de mercado, apalancarla en otros activos o traspasarla a un fideicomiso o sociedad de cartera.

En otras palabras, el valor de una propiedad de inversión depende más del rendimiento del alquiler, la rentabilidad del capital y las condiciones imperantes en el mercado.

Por ejemplo, una recesión podría arrastrar el valor de la propiedad a la baja, perjudicando a los inversores, mientras que los propietarios de segundas residencias probablemente no se verían muy afectados.

Elegir entre una segunda vivienda y un bien de inversión

Decidir qué tipo de propiedad comprar depende de sus objetivos, su tolerancia al riesgo y su estilo de vida.

En muchos casos, la gente se ve tentada a buscar una opción híbrida, como una casa de vacaciones que se amortice mediante ingresos por alquiler. Pero esto puede crear zonas grises que desencadenen obligaciones fiscales inesperadas, problemas de financiación o restricciones locales.

Aquí tienes varias preguntas que debes hacerte antes de decidirte:

• ¿Cuál es su principal motivación?
  ¿Lo compra para su estilo de vida y uso personal, o para generar ingresos? Si sólo piensa utilizar el inmueble unas pocas semanas al año, puede que tenga más sentido, desde el punto de vista financiero, tratarlo como una inversión.

• ¿Quiere o necesita ingresos por alquiler?
  ¿Va a depender de los ingresos por alquiler para pagar la hipoteca o cubrir los gastos de explotación? Se espera que las propiedades de inversión sean autosuficientes desde el punto de vista financiero. Las segundas residencias suelen depender de los ingresos principales del propietario.

• ¿Hasta qué punto quiere implicarse?
  Las propiedades de inversión requieren una gestión continua, ya sea directamente o a través de un gestor externo. Usted será responsable de los problemas de los inquilinos, las desocupaciones, las reparaciones y el cumplimiento de las normas. Las segundas residencias son más sencillas, sobre todo si no las alquilas.

• ¿Cómo encaja esto en su plan a largo plazo?
  Considere cómo se alinea esta compra con sus objetivos de jubilación, su estrategia fiscal o la planificación de su herencia. Una segunda vivienda puede convertirse en un activo heredado o en una futura residencia principal. Una propiedad de inversión puede ser un motor de crecimiento, pero también una fuente de complejidad fiscal.

• ¿Existen restricciones locales?
  En algunas jurisdicciones, los alquileres a corto plazo están restringidos o gravados con fuertes impuestos. Otras pueden tratar de forma diferente a los propietarios no residentes en cuanto al impuesto sobre bienes inmuebles o los derechos de uso. Tendrás que entender el entorno legal, sobre todo si compras en el extranjero.

En última instancia, la decisión correcta se reduce a la intención. Una segunda vivienda enriquece su estilo de vida. Una inversión inmobiliaria está pensada para crear riqueza.

Comprar una segunda vivienda o un inmueble de inversión en el extranjero

Para los compradores extranjeros, la distinción entre una segunda vivienda y una inversión inmobiliaria es aún más importante.

Las definiciones jurídicas, los regímenes fiscales y las restricciones de uso varían considerablemente de una jurisdicción a otra, y lo que se considera una segunda residencia en un país puede considerarse un activo comercial en otro.

Derechos de propiedad y restricciones

Algunos países restringen totalmente la propiedad extranjera de viviendas o limitan la compra de terrenos cerca de las fronteras o en determinadas zonas protegidas.

Otros pueden permitir a los extranjeros comprar propiedades, pero exigen registro, aprobación gubernamental o asociaciones locales, especialmente para propiedades de inversión.

Antes de comprar, los inversores transfronterizos deben verificar:

• Si los no residentes pueden poseer bienes inmuebles directamente o deben utilizar una sociedad de cartera local.
• Si la legislación local permite el alquiler a corto o largo plazo
• Si las normas de uso de la propiedad difieren para los no residentes frente a los ciudadanos

Residencia fiscal y doble imposición

Las segundas residencias pueden complicar la residencia fiscal, sobre todo si se pasa mucho tiempo en el extranjero.

Algunas jurisdicciones pueden considerar las estancias largas como un signo de conexión económica, lo que da lugar a obligaciones fiscales locales sobre la renta o impuestos sobre el patrimonio.

En el caso de las propiedades de inversión, los ingresos por alquiler obtenidos en el extranjero pueden estar sujetos a tributación tanto en el país de origen como en el de residencia.

Para gestionar este riesgo, es esencial:

• Comprender el tratamiento fiscal local de los ingresos por alquiler, las plusvalías y la propiedad inmobiliaria.
• Utilizar los convenios de doble imposición (cuando existan) para evitar tributar dos veces por los mismos ingresos.
• Determinar si las estructuras de propiedad offshore (por ejemplo, fideicomisos o sociedades) están permitidas y son eficientes desde el punto de vista fiscal.

Riesgo de cambio y control de capitales

Las propiedades internacionales exponen a los compradores a las fluctuaciones monetarias, que pueden afectar tanto al precio de compra como a la rentabilidad a largo plazo.

Por ejemplo, comprar una segunda vivienda en un país cuya moneda se está debilitando puede parecer atractivo, pero a largo plazo pueden surgir problemas de erosión del valor o de repatriación.

Además, algunos países aplican controles de capital que restringen la capacidad de:

• Trasladar los ingresos por alquileres al extranjero
• Vender propiedades y repatriar los ingresos
• Convertir fondos libremente en divisas

Estos factores deben tenerse en cuenta en una fase temprana, idealmente antes de firmar un acuerdo de venta o de obtener financiación.

Planificación patrimonial y derecho de sucesiones

La propiedad inmobiliaria transfronteriza puede crear complicaciones legales en caso de fallecimiento del propietario.

Algunas jurisdicciones de derecho civil aplican normas de herencia forzosa, que pueden prevalecer sobre testamentos o fideicomisos. Otras gravan con impuestos sucesorios las propiedades no residenciales.

Mantener la propiedad en una empresa o fideicomiso puede ofrecer control, pero también puede generar cargas de información o cumplimiento en múltiples jurisdicciones.

Dado que el sector inmobiliario mundial abarca sistemas fiscales, jurídicos y financieros, las personas con un elevado patrimonio neto deben elaborar estrategias de compra con la ayuda de asesores locales y nacionales. expertos financieros transfronterizos.

Una estructuración adecuada desde el principio ayuda a evitar disputas legales, impuestos innecesarios o ventas forzosas más adelante.

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