Durante el tiempo que llevo trabajando en el sector de la inversión, he oído muchas ideas equivocadas sobre diversos instrumentos financieros. Sin embargo, algunas de las ideas más equivocadas se refieren a la propiedad inmobiliaria. Hay buenas razones para poseer una propiedad, especialmente una vivienda unifamiliar que no esté apalancada mediante pagos hipotecarios, pero este blog se centrará en algunas razones por las que no invertir en propiedades.
1 - Mentalidad de rebaño
El hecho de que "todo el mundo" piense que la propiedad inmobiliaria es una buena idea es una razón para no invertir en ella. La observación de Warren Buffett de que "si hay demasiada gente en un lado del barco, deberías preocuparte" no podría ser más importante en este caso.
2- Sobrevalorado
Siguiendo con el punto 1, demasiados alcistas inmobiliarios, junto con el aumento de los niveles de deuda en todo el mundo, los tipos de interés cero y la QE de los bancos centrales, han llevado a valoraciones por las nubes en muchos mercados de todo el mundo. En muchos casos, ahora es una oportunidad de venta, no de compra.
3 - Resultados a largo plazo
Es un error creer que el sector inmobiliario ha superado a otras clases de activos. De hecho, a largo plazo, los mercados de renta variable han superado a los inmobiliarios. Tanto el S&P como el Dow Jones han superado holgadamente al sector inmobiliario.
4 - El rendimiento a largo plazo de los inmuebles es menos seguro que el de la renta variable
Las razones por las que los inmuebles han subido en los últimos cincuenta años, entre ellas el aumento de los ingresos y de la población, los bajos tipos de interés y la incorporación de la mujer al mercado laboral, podrían cambiar o son alardes de una sola vez. Por ejemplo, a menos que se convierta en norma que tres o cuatro amigos tengan una hipoteca juntos, lo que parece improbable, la incorporación de la mujer al mercado laboral y, por tanto, el mayor poder adquisitivo de las parejas fue un alarde puntual del sector hipotecario e inmobiliario. La población mundial también está aumentando a menor ritmo que antes, y podría estancarse después de 2050, una vez que las tasas de crecimiento estén disminuyendo, con la subida de los tipos de interés prevista en muchos mercados.
En comparación, la lógica de comprar acciones es la misma que antes. Las 100 empresas más productivas y prósperas de EE.UU. serán, casi con toda seguridad, cada vez más productivas y rentables con el paso del tiempo, gracias a las nuevas tecnologías y a la supervivencia del más fuerte.
5 - Costoso
Invertir en acciones puede costar a menudo 1% o menos al año, según el producto. En el caso de los bienes inmuebles, a menudo el seguro de propiedad es obligatorio o al menos recomendable, mientras que hay que pagar las facturas, incluidos los impuestos municipales. El mantenimiento es otro coste en el que la gente no piensa, al igual que los periodos sin alquiler, en los que tendrás que cubrir tú mismo los pagos de la hipoteca. Si sumamos la comisión inicial del corredor o agente y todos estos costes ocultos, la rentabilidad total disminuye.
6 - Barrera de entrada elevada
Se pueden comprar acciones por cientos de dólares, y a veces se pueden tener planes de ahorro regulares por $50 al mes para cos bajos, mientras que incluso en algunas de las ciudades más baratas del mundo para bienes inmuebles a menudo se necesitan $50.000-$150.000 dólares. Si no tienes el dinero, necesitas una hipoteca, lo que significa más pagos de deudas y, por tanto, más costes indirectos. Una vez que la mayoría de los titulares de hipotecas tienen en cuenta la inflación y deducen todos los costes mencionados, pueden descubrir que no han ganado tanto con la propiedad como creían en un principio.
7 - Dificulta el traslado
Al final, tu salario y/o tus beneficios son una de las mayores influencias, si no la mayor, en tu patrimonio. Cuanto más ganes, más podrás ahorrar e invertir. Si no quieres aceptar una nueva oportunidad lucrativa en otro país o ciudad, y una de las razones es que no quieres dejar la casa de tus sueños o no puedes venderla, indirectamente estás perdiendo mucho.
8 - Inversión ilíquida
En cuanto al último punto sobre la imposibilidad de vender la propiedad, ésta no es como el dinero líquido, los fondos o las acciones. Con el dinero en efectivo, en el 99% de las ocasiones puede sacarlo del banco inmediatamente. Con los fondos y las acciones, en la 99% de las ocasiones se puede vender directamente y esperar unos días para recuperar el dinero. En el caso de los inmuebles, la venta puede tardar meses, a veces años, si hay inestabilidad política en el país, o si has comprado una casa cerca de una operación de telefonía móvil relacionada con el cáncer, como le ocurrió a mi padre una vez........
9 - Implicaciones fiscales
Una propiedad, como activo ilíquido, no puede trasladarse fácilmente al extranjero, a menos que invierta en un fideicomiso, lo que tiene sus propias implicaciones. Por tanto, si convertirse en expatriado pero quiere alquilar su casa para tener más dinero, está obteniendo ingresos de su país de origen y de su nuevo país de residencia. Por regla general, esto es ineficiente desde el punto de vista fiscal y, en algunas circunstancias, podría ser objeto de doble imposición. De hecho, si sigue ganando cantidades importantes de dinero en su país de origen, las autoridades fiscales de éste podrían estudiar si sus ingresos en el extranjero deben tributar o no, ya que no ha cortado tanto sus lazos.
10 - Es inconveniente.
Mucha gente invierte en propiedades porque cree que es dinero fácil. En realidad es un trabajo mucho más duro, ya que se trata con personas. Si inviertes en fondos de calidad todos los meses, puedes relajarte y darte cuenta de que, aunque los mercados suban y bajen, a largo plazo puedes ganar dinero. Si tienes 3-4 casas y necesitas ingresos por alquiler, tienes que encontrar inquilinos, y como los inquilinos son personas, tarde o temprano vas a tener grandes problemas. Pueden ser impagos, destrozos o cualquier otra cosa. Además, como el tiempo es oro, estos inconvenientes sólo añaden más costes indirectos al proceso.
