Muchos expatriados llegan al Sudeste Asiático, incluida Malasia, y un porcentaje se interesa por el mercado inmobiliario local.
Aunque siempre hay aspectos positivos y negativos asociados a cada inversión, este artículo explicará algunas de las razones por las que no debe invertir en el mercado inmobiliario malasio.
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A menudo hay mejores mercados inmobiliarios que considerar, y otras inversiones.
La información contenida en este artículo es meramente orientativa. No constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación o solicitud de inversión. Algunos hechos pueden haber cambiado desde el momento de su redacción.
Mercado inmobiliario malasio
Malasia está situada en la ruta marítima más transitada del mundo: el estrecho de Malaca. Esto ha permitido que su economía funcione bien, simplemente por su ubicación en el mapa.
Combine esto con la salida de capitales de Oriente Medio, importantes reservas de petróleo, políticas favorables a las empresas y el sector bancario islámico más fuerte del mundo. Parece que Malasia es sin duda uno de los mejores destinos de inversión en Asia, PERO hay algunos puntos que le dirán el lado opuesto de las inversiones en el país.
Antes de profundizar en ello, permítanos hablarle un poco sobre Malasia, las características de los bienes inmuebles, las inversiones, las restricciones, así como las ventajas y desventajas.
Los inversores deben saber que Malasia es uno de los pocos países de la región que permite a los inversores extranjeros poseer tierras, pero esto conlleva muchas restricciones. Veremos algunas de las restricciones más adelante, pero las leyes son mucho más sencillas que en la mayoría de los demás países.
En consecuencia, el mercado inmobiliario malasio presenta más posibilidades que la mayoría de los demás mercados inmobiliarios asiáticos. La posibilidad de poseer un terreno no sólo allana el camino para varias tipos de inversiones, Además, allana el camino para las inversiones en diversas ciudades.
Por ejemplo, en Tailandia, el único tipo de propiedad inmobiliaria que pueden adquirir los compradores extranjeros son los condominios. Por este motivo, no pueden acceder a las ciudades pequeñas. Esto se debe a que no hay muchos condominios disponibles en localidades como Khon Kaen y Nakhon Ratchasima.
Los compradores de bienes inmuebles en Malasia disponen ahora de más opciones en cuanto a ciudades. Dependiendo del tipo de vivienda que prefieran, tienen la opción de comprar un apartamento típico o una casa adosada en Kuala Lumpur. En general, el mercado inmobiliario malasio está mejorando, pero aún quedan algunos puntos oscuros.
En términos de empleo, las tasas de ocupación son relativamente bajas en toda Malasia. Incluso los residentes de algunas de las mayores ciudades del país creen que éstas han alcanzado su máximo potencial. Malasia también tiene una población creciente, que es otra de sus características.
La población del país pasará de más de 33 millones en 2023 a más de 40 millones en 2050, según Estadísticas. Esto ayudará a absorber la oferta a largo plazo. El aumento clase media también ayudará. Malasia quiere convertirse en un país desarrollado 2030.
¿Se puede invertir en el sector inmobiliario malasio siendo extranjero?
No sólo es posible ser propietario de un condominio normal, sino también de casas, adosados e incluso terrenos. Aun así, no todas las preocupaciones son tan fáciles de resolver. Existen algunas restricciones y peculiaridades, y los terrenos pueden dividirse en varias categorías distintas.
Para empezar, todos los extranjeros que pretendan adquirir bienes inmuebles en Malasia están sujetos a la estipulación de una compra mínima. El objetivo es permitir que los compradores extranjeros participen en el mercado de gama media-alta, poniendo al mismo tiempo una restricción para que no puedan hacer subir los precios de las viviendas y que se mantengan dentro del rango de precios que puede permitirse un malasio típico.
Existe un precio mínimo de compra que deben cumplir los extranjeros que deseen adquirir bienes inmuebles en Malasia. Este precio varía en función del tipo de propiedad que se adquiera, su ubicación y su estado actual.
El mínimo que debe cumplirse varía de un estado a otro y, en algunos de ellos, el coste aumenta en función de si se adquiere o no un apartamento o un terreno con la propiedad.
En Malasia, el requisito mínimo de compra es de 1 millón de ringgit (unos 229.410,5 dólares estadounidenses en el momento de actualizar este artículo). Sin embargo, el precio es de 2 millones de ringgit en el estado de Selangor, y los extranjeros sólo pueden comprar terrenos en comunidades que tengan puertas de entrada. En el tiempo transcurrido desde el último ajuste de precios, este coste se ha incrementado en múltiples ocasiones.
Además, los extranjeros no pueden comprar tierras reservadas exclusivamente a los bumiputera, que en malayo significa personas de etnia malaya que practican el Islam. Tampoco se permite a los extranjeros acceder a la propiedad de la mayoría de las tierras agrícolas o de las propiedades que el gobierno ha designado como de valoración baja o media para vivienda.
¿A cuánto ascienden los impuestos sobre bienes inmuebles en Malasia?
Los elevados tipos impositivos de Malasia son uno de los principales inconvenientes del país para la inversión inmobiliaria. El impuesto sobre la renta de alquiler en el país es progresivo, hasta 30%.
El impuesto sobre plusvalías inmobiliarias (RPGT) que debe pagarse sobre cualquier ganancia obtenida en la venta de bienes inmuebles es bastante elevado, 30%, si ha sido propietario de la propiedad durante apenas tres años o menos, tanto si es ciudadano como si es extranjero.
El RPGT para ciudadanos y no ciudadanos varía cuando la venta del bien inmueble malasio tiene lugar en el cuarto año, quinto año y años superiores.
Si es usted ciudadano del país, ya no tendrá que pagar el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias cuando el bien que venda lleve en su poder más de cinco años antes de la enajenación.
Por otro lado, las personas físicas extranjeras están sujetas a un tipo impositivo sobre las plusvalías inmobiliarias de 10% si han sido propietarias del inmueble durante más de cinco años antes de ponerlo a la venta.
En Malasia, el objetivo declarado de la RPGT es poner fin al comportamiento especulativo de compra entre los inversores con un horizonte de inversión a corto plazo. Camboya es la única excepción entre la mayoría de los países de la región, que suelen tener estimaciones fiscales comparables.
También existe un impuesto anual sobre bienes inmuebles, pero difiere de un municipio a otro, ya que lo determinan los ayuntamientos. En general, sin embargo, se puede esperar pagar unos 4% del valor de alquiler de los bienes inmuebles en Malasia al año.
Además, hay que pagar un impuesto anual de cancelación del alquiler, que suele ser inferior a 100 ringgit.
Si compras un apartamento en un condominio o perteneces a una comunidad de propietarios, es probable que también tengan una cuota anual de mantenimiento. Varían mucho según la ubicación, el equipamiento, la densidad y las normas, pero suelen rondar los 4 ringgit por pie cuadrado.
¿Es seguro comprar inmuebles en Malasia?
El sistema de registro de la propiedad en Malasia está considerado como uno de los más seguros y documentados de toda Asia. Esto es algo que se aplica tanto a las parcelas como a los condominios, por lo que es muy poco probable que el gobierno le ponga problemas por ello.
Por lo tanto, los problemas o aspectos a los que habrá que prestar atención serán los que procedan de una empresa promotora o constructora, como parece ser el caso en casi todos los mercados inmobiliarios del mundo.
No se encontrará con ningún problema si realiza su compra a una empresa respetada. En todas las compras y alquileres de viviendas a estrenar se incluye una garantía. El promotor está obligado a construir el proyecto de conformidad con las especificaciones recogidas en el contrato de compraventa, así como a cumplir las garantías que puedan ofrecerse.
En general, se considera un indicador positivo de la sólida reputación de una empresa el hecho de que cotice en la Bursa Malaysia, que es la bolsa del país.
Cuando una empresa quiere cotizar en bolsa, primero debe cumplir ciertos compromisos de financiación, como disponer de una determinada cantidad de capital, y también debe reconocer que es responsable ante sus accionistas. No van a encontrarse de repente con dificultades financieras cuando sólo han recorrido un tercio del camino de la empresa.
Por qué no debe invertir en el sector inmobiliario malasio: Los verdaderos riesgos de invertir
Invertir en Malasia, ya sean acciones o bienes inmuebles, a primera vista parece a un inversor medio ordinario un negocio bastante arriesgado. En la mayoría de los casos, la realidad es que el riesgo es simplemente lo que perciben los inversores, no lo que ocurre realmente en el mercado.
La conclusión es que inversiones extranjeras no difieren de las nacionales, pero cada jurisdicción tiene sus propias normas y matices que, si usted las conoce, le permitirán protegerse de posibles pérdidas.
Por supuesto, invertir en inmuebles en el extranjero es quizá una de las formas de inversión más populares y fiables. Pero a día de hoy, pocos dudan del atractivo inversor del mercado inmobiliario asiático.
Es cierto, los inversores no siempre son capaces de hacer un análisis y tener en cuenta todos los posibles riesgos de futuras transacciones. Al comprar bienes inmuebles en el extranjero, su principal fuente de información será un agente inmobiliario y no hay garantía de que dicho especialista tenga un certificado o licencia especial para este tipo de actividad.
Por lo tanto, es importante prepararse con antelación y protegerse al máximo antes de dirigirse a su nueva posible vivienda. Tras analizar la inmobiliario mercado en el extranjero, hemos preparado una guía y presentado los errores más comunes que comete todo segundo comprador. Por ello, debe extremar la precaución y prestar atención a los siguientes consejos, que le serán de gran ayuda.
Planificación anticipada de la compra
La falta de un plan de inversión previamente planificado es uno de los mayores errores que se cometen al comprar una vivienda en el extranjero. Encontrar una casa después de formar la estrategia de inversión adecuada es el camino correcto.
Muchos inversores cometen el error de comprar una casa únicamente porque de antemano la consideran una operación exitosa, pero más tarde, cuando pasa la euforia, empiezan a pensar en cómo puede encajar la nueva adquisición en su vida desde el punto de vista financiero.
Realice el máximo número de solicitudes para una futura compra. Esto le permitirá adquirir la opción ideal desde el punto de vista financiero y de inversión.
Expectativas de beneficios rápidos
Obtener beneficios rápidos es un concepto erróneo entre los inversores. Hacerse rico rápidamente en el sector inmobiliario es sólo un mito. Es importante entender que la inversión inmobiliaria es un proyecto a largo plazo.
Precios de dumping
Una práctica común es volcar el coste por objeto por diferentes agentes. En promedio, en 3 a 4 agencias diferentes, el costo de una casa puede diferir en 10 a 30 mil.
Otra característica que afecta al precio puede ser el hecho de que, en muchos mercados, los agentes locales no fijan en absoluto el precio del objeto, prefiriendo evaluar primero al cliente y su solvencia.
En una situación así, la decisión correcta sería analizar de antemano el coste por metro cuadrado. Así se sabrá dónde está el precio real y dónde hay simplemente relleno retorcido.
Riesgo de cambio
Dado el riesgo cambiario, es importante conocer la volatilidad de la divisa de un país determinado (en este caso de Malasia), la ubicación de la compra prevista y la motivación de la transacción.
Los países basados en materias primas tienen monedas fuertes si el precio de sus materias primas es alto en el mundo.
La falta de una moneda fuerte provoca volatilidad en ciclos más dramáticos. El principal aspecto de la inversión internacional es la diversificación, incluida la diversificación de divisas.
Durante la crisis financiera asiática, el ringgit malasio cayó un 41,3% y el baht tailandés un 76,4% frente al dólar de Singapur en sólo siete meses, de junio de 1997 a enero de 1998. Si hubieras comprado un inmueble malayo o uno tailandés, habrías perdido una enorme cantidad de divisas, además de la caída de los precios de tu propiedad extranjera.
Riesgos políticos, económicos y jurídicos
La elección de la jurisdicción para invertir es uno de los puntos importantes a la hora de planificar una futura compra.
En la fase inicial es importante saber si el país tiene un liderazgo fuerte con un gobierno estable o si hay problemas de corrupción y burocracia.
Puede que el país sufra periódicamente disturbios políticos o un golpe de Estado. Si ocurre algo así, ¿qué hará con sus bienes inmuebles? Desde el punto de vista económico, también es importante conocer el grado de estabilidad de la economía y la situación financiera del país.
Los sistemas jurídicos varían de un país a otro. Los compradores extranjeros pueden enfrentarse a una difícil batalla legal o a cualquier tipo de litigio, como reclamaciones contra promotores, disputas con agentes inmobiliarios o contratistas, impago de alquileres o evacuación de inquilinos.
Riesgo de mercado
La cuestión del riesgo de mercado consiste en que, a la hora de elegir una propiedad en el extranjero, es importante comprender cómo funciona el mercado inmobiliario en un país determinado. En palabras sencillas, si ha decidido comprar un inmueble en Malasia, es importante analizar a los compradores y arrendadores del mercado inmobiliario malasio.
¿A quién va dirigido? Si decide vender su vivienda, le resultará más fácil saber a quién va dirigida.
Otro punto importante es vigilar el mercado con altas cuotas de fondos apalancados, si surgen problemas económicos, verá inmediatamente que los vendedores se deshacen rápidamente de los inmuebles y retiran su dinero, creando así un exceso de oferta de inmuebles en el extranjero.
Riesgo del proyecto
A la hora de comprar un inmueble en el extranjero, es importante averiguar en qué fase de construcción se encuentra el proyecto, cuántos metros cuadrados se han vendido ya y su ubicación geográfica.
También es importante saber de qué fuente se financia el proyecto de construcción: fondos propios, un banco... préstamo o los fondos recibidos por la venta de objetos confeccionados.
En cualquier momento, dicha financiación puede cesar, por ejemplo, el banco decide negarse por algún motivo a asignar fondos y el promotor se quedará con un proyecto inacabado. Se recomienda encarecidamente tener en cuenta todos estos riesgos antes de comprar y luego compararlos con sus niveles de tolerancia y sus objetivos generales de inversión.
Riesgo de expropiación
Hay dos tipos de expropiación: indirecta y directa. Un gobierno que entra y se apodera de toda propiedad privada bajo la bandera de la “reforma incomprensible” está muy cerca de la expropiación directa que se puede conseguir.
Por otra parte, un gobierno que multiplica por ocho los impuestos sobre la propiedad hasta el punto de que la mitad del país ya no puede permitirse ser propietario de su vivienda es una forma indirecta de expropiación que ocurre todo el tiempo.
En general, los riesgos de invertir en el extranjero pueden reducirse a varios riesgos principales que pueden eliminarse fácilmente o tenerse en cuenta en su transacción, siempre que cuente con la asistencia oportuna y el apoyo cualificado de especialistas. Tenga en cuenta que los habitantes de los mercados más grandes se enriquecen lo suficiente invirtiendo en bienes inmuebles o creando una empresa allí, y ninguno de estos riesgos afecta a la mayoría de ellos.
Es una mala idea invertir en bienes inmuebles en Malasia en estos momentos. ¿Por qué?
En estos momentos seguimos viviendo algunos de los momentos más turbulentos de la historia. Como probablemente puedas adivinar, estamos hablando de los efectos de la crisis del COVID-19 y la Ordenanza de Control de Movimientos (MCO) que le siguió.
El gobierno ha tomado medidas desde que la MCO entró en vigor el 18 de marzo de 2020, con una serie de iniciativas que podrían ser catalizadores para la financiación. Es probable que la actual coyuntura económica haya influido en que muchas personas en Malasia sobrestimen sus objetivos de finanzas personales.
Así que, si este año tenía intención de acumular varios activos en Malasia, le ayudaremos a entender qué está pasando y en qué destino debería moverse como inversor.
En el sector primario, las inversiones aprobadas prácticamente han desaparecido, reduciéndose a 3 millones de ringgit ($ 691.244,40) en 2020, lo que supone un descenso interanual del 91%. Este sector incluye la minería, las plantaciones y la producción de materias primas, así como la agricultura.
Los economistas esperan que el año total de inversiones aprobadas caiga a 100.000 millones de ringgit ($ 23.041.480.000) desde los 211.000 millones de ringgit ($ 48.617.522.800) en 2019, dada la continua incertidumbre y los riesgos asociados con COVID-19 y la Orden de Control de Movimiento relacionada.
Según la Autoridad Malasia para el Desarrollo de la Inversión (MIDA), la inversión total aprobada de Malasia en los sectores manufacturero, de servicios y primario alcanzó los 64.800 millones de ringgit ($ 14.930.879.040) entre enero y junio de 2020, a pesar de los numerosos obstáculos en el mercado mundial.
A nivel nacional, los cinco estados, Sabah, Selangor, Penang, Kuala Lumpur y Johor, aportaron 47.100 millones de ringgit ($ 10.852.537.080), es decir, un 72,6%, a la mayor parte de la inversión recibida.
El mercado inmobiliario de Malasia, aún débil, ha vuelto a despertar el interés de los inversores internacionales por el sector.
El gobierno acordó rebajar los criterios de construcción de edificios altos en zonas urbanas para los extranjeros en Malasia tras la introducción del presupuesto de 2020. Sin embargo, solo el territorio federal de Kuala Lumpur, y no los gobiernos de otros estados, se adhieren realmente a esta declaración.
Dos años más tarde, en 2022, las inversiones aprobadas para el sector primario aumentaron hasta los 15.500 millones de ringgit desde los 14.650 millones de ringgit para el periodo de enero a septiembre de 2022 frente a 2021, según MIDA.
La mejora muestra la confianza de los inversores, pero al país aún le queda camino por recorrer para completar la recuperación económica tras la crisis de COVID-19.
Invertir en propiedades situadas en zonas céntricas como Selangor o KL puede reportar buenas plusvalías y buenos rendimientos. Esto se debe al sólido crecimiento económico de Malasia, a una población activa relativamente joven y a la creciente conectividad de sus infraestructuras, incluidas las conexiones ferroviarias de alta velocidad en un futuro próximo con Singapur.
Sin embargo, al buscar inmuebles en Malasia para comprar, los inversores extranjeros que planean invertir en inmuebles en Malasia deben conocer ciertas restricciones y condiciones que se les aplican. Explore antes de excavar.
En general, los inversores pueden ahora reestructurar sus carteras para hacer frente a parte del riesgo. Mientras tanto, los que disponen de apalancamiento pueden aprovechar los precios más bajos (infravalorados) de las viviendas en el mercado. ¿Es usted capaz de resistir diversos embates (por ejemplo, la caída de los precios de la vivienda), pero es capaz de aguantar hasta que los precios se recuperen? ¿O tal vez es usted alguien que no quiere vender en los próximos 3, 5 o 10 años?
Si es todo lo anterior, entonces sí, ahora es un gran momento para que usted juegue un juego de bienes raíces.
Hoy en día, los promotores inmobiliarios no sólo están aumentando el valor de sus propiedades no vendidas para hacerlas más atractivas, sino que los precios de venta están bajando, lo que contribuye a crear las condiciones para la financiación.
Gracias al recorte del tipo de interés de la política a un día (OPR) del Bank Negara Malaysia (BNM), los tipos de interés serán muy laxos en comparación con los 8% a 9% o tipos de dos dígitos del pasado. El BNM es el banco central del país.
El oro, objetivo de los inversores malasios
El oro como moneda refugio se considera popular en tiempos como estos. La razón es que el precio del oro debería subir, y a veces incluso más, en caso de crisis.
Muchos inversores deciden invertir en oro porque en caso de riesgo económico quieren minimizar su exposición a las pérdidas.
Por ejemplo, debido al COVID-19, el año 2021 fue muy difícil. Por ello, varios inversores empezaron a invertir en oro cuando se abrió la MCO en marzo de 2020. Bueno, esto no es sorprendente ya que la economía era frágil y en declive en ese momento.
Aquí está, toda la información sobre bienes raíces en Malasia, ventajas y desventajas. Hemos intentado mostrarle todos los riesgos a los que puede enfrentarse al invertir en Malasia. Aparte de todos los riesgos mencionados anteriormente no se olvide sobre el virus COVID-19 y el efecto que tuvo no sólo en Malasia, sino también la economía mundial.
¿Le duele la indecisión financiera?
Adam es un autor reconocido internacionalmente en temas financieros, con más de 830 millones de respuestas en Quora, un libro muy vendido en Amazon y colaborador de Forbes.
Lecturas complementarias
En la respuesta que figura a continuación, extraída de mis respuestas en línea en Quora.com, hablo de las siguientes cuestiones y temas:
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