En otras ocasiones he analizado algunas de las inversiones más populares entre los expatriados. En este artículo, repasaré algunas plataformas de crowdfunding inmobiliario, que se han hecho cada vez más populares en la búsqueda de rendimientos en la era de los bajos tipos de interés.
En concreto, revisaré RealityShares en Estados Unidos y Partner Property en el Reino Unido, que son dos de los sitios web más populares de su clase.
También responderé a algunas de las preguntas más frecuentes (FAQ) y hablaré de algunas formas alternativas de invertir en propiedades sin las molestias de ser propietario.
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La información contenida en este artículo es meramente orientativa. No constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación o solicitud de inversión. Algunos hechos pueden haber cambiado desde el momento de su redacción.
¿Qué es RealityShares y cómo funciona?
RealityShares es una inversión para inversores acreditados, de alto patrimonio neto o altos ingresos.
Se basa en la financiación colectiva modelo. Hace unos años, se podía acceder a inmuebles estadounidenses a partir de $5.000, pero posteriormente los mínimos se han incrementado hasta $10.000. La mayoría de las operaciones son sobre propiedades individuales, pero hay numerosas opciones disponibles.
En cuanto a su funcionamiento, cualquier promotor o inversor inmobiliario de Estados Unidos puede presentar sus operaciones a la plataforma. Por lo tanto, existen distintas opciones para cada inversor, ya que cada proyecto es diferente.
Han sido adquiridas por IIRR y no deben confundirse con empresas de nombre similar que ofrecen inversiones en este ámbito.
Aparecen nuevas ofertas en los sitios web de iintoo y RREAF holdings.
¿Qué es el crowdfunding inmobiliario?
El crowdfunding inmobiliario se produce cuando un grupo de inversores reúne dinero para realizar una inversión, en lugar de que un solo inversor compre la totalidad del inmueble.
¿Cómo suelen funcionar las ofertas?
Todos los acuerdos son ligeramente diferentes. Me centraré sólo en dos ejemplos. Vi una operación en el sitio web de RealityShares sobre una vivienda unifamiliar.
Los pagos se iban a realizar a lo largo de 7 meses. Cuatro meses de pagos están supuestamente garantizados, incluso si el préstamo se pagó antes de tiempo.
Otra operación en Chicago tiene una inversión mínima de $25.000, y los pagos de intereses tienen una duración de 60 meses.
Afirman que ayudan en todo el proceso de inversión, desde la inversión hasta las fases de salida.
¿Qué tipo de personas quieren invertir en inmuebles financiados por crowdfunding?
Muchas personas no pueden permitirse depósitos de 50.000 GBP para una propiedad directa, o quieren tener acceso a una amplia gama de opciones inmobiliarias.
Incluso para quienes disponen de importantes cantidades de dinero, muchos prefieren invertir en una gama más amplia de propiedades.
Además, en la era digital, muchas personas prefieren la comodidad de las operaciones en línea e instantáneas, y las retiradas rápidas.
¿Y las comisiones de RealtyShares?
Los distintos sitios web en línea no son muy transparentes, pero parece que las comisiones son de 1% sobre el capital y hasta 2% de diferencial de tipos de interés sobre el débito real.
¿Cuáles son los riesgos?
En primer lugar, hay que recordar que no está claro qué grado de diligencia debida se aplica en este caso.
En el sitio web afirman que sólo 10% de las propiedades cumplen su norma, pero no hay forma de saber cuál es esa norma.
Por supuesto, hay un proceso para que los desarrolladores entren en la plataforma y estoy seguro de que son exigentes.
Pero después de hablar con algunas personas que lo han utilizado, parece un eufemismo decir que “su privilegio varía”.
Algunas personas han tenido grandes experiencias y otras han perdido dinero, aunque el mercado inmobiliario en general haya funcionado bien.
No digo que todas las oportunidades de inversión de la plataforma sean malas, simplemente que los riesgos son elevados.
Esa es una de las razones por las que probablemente sólo aceptan “inversores profesionales”. Por definición, se considera demasiado arriesgado para el mercado minorista y la gran mayoría de la gente.
Aparte de eso, hay que recordar que un REIT de bajo coste y diversificado globalmente es mucho más seguro que invertir en una subsección de un mercado inmobiliario.
¿Existen otros sitios web de crowdfunding inmobiliario?
Por supuesto, hay innumerables, en varios países. Algunos ejemplos son Property Partner en el Reino Unido.
¿Quién es Property Partner?
Es la principal plataforma de crowdfunding inmobiliario del Reino Unido, con más de 130 millones de activos gestionados y más de 13.000 clientes.
Tienen dos tipos de propiedades: listas nuevas y reventas. Las listas nuevas se financian por primera vez.
En caso de que se produzca un exceso de solicitudes, las inversiones se reducirán para garantizar que todas las personas que querían comprar la propiedad puedan tener su parte.
En el caso de las reventas, los inversores ofrecen sus acciones por un precio elegido por ellos, pero guiándose por una tasación reciente del inmueble.
¿Cuáles son los aspectos positivos de Property Partner?
La propiedad suele estar garantizada con un descuento, la investigación realizada parece bien hecha y hacen un buen uso de la tecnología, como la inversión en automóviles.
Además, puede invertir sus 20.000 GBP anuales permitidos por la ISA, si vive en el Reino Unido como residente. Es una ventaja fiscal.
Algunas propiedades están apalancadas con hipotecas. Sin embargo, esto es un arma de doble filo, ya que aumenta tanto los riesgos como las ganancias potenciales.
También ofrecen cuentas a muchos tipos de personas en todo el mundo, con la excepción de los residentes en Estados Unidos.
Además, ahorra tiempo y realiza inversiones instantáneas.
¿Cuáles son los aspectos negativos de Property Partner?
En primer lugar, el sitio web es mucho más transparente que muchos otros de este sector. Exponen claramente los riesgos y enumeran los principales en su portada.
Como dicen en sus propias palabras “Al igual que con todas las inversiones, en particular las de alto riesgo, los inversores deben diversificar su exposición a través de una serie de préstamos de promoción inmobiliaria y limitar en consecuencia la exposición a un solo préstamo”.
Así que la sinceridad es fantástica, y admiten que los niveles de riesgo son bastante altos. Lo más importante es que hablan de “riesgo de liquidez”. En términos sencillos, eso significa que es posible que no consigas un comprador para tu inversión.
Los bienes inmuebles no son como las acciones, los fondos o los REITS: no se puede dar por sentado automáticamente que habrá un comprador.
¿Cómo son los rendimientos?
Desde 2% hasta 12% para los bonos de promoción inmobiliaria de mayor riesgo.
¿Cuál es la inversión mínima?
La inversión mínima actual es de 250 GBP.
¿Cómo se pueden financiar las cuentas?
Mediante diversas tarjetas de débito y crédito, que es gratuita, o transferencia bancaria.
¿Es usted realmente el propietario si es uno de los miles de compradores?
Forman una empresa y los inversores forman parte de ella. Esto también se conoce como sociedad instrumental.
En otras palabras, la empresa sólo existe para poseer esa propiedad y dejará de funcionar una vez realizada la venta.
Entonces, ¿quién decide cuándo vender o hacer cambios en la propiedad?
Aunque realmente seas uno de los cientos o miles de propietarios, no tienes ni voz ni voto en el día a día de la operación.
Al parecer, la mayoría de las propiedades de la plataforma se mantienen durante 5 años. Al cabo de ese tiempo, cada propietario tiene la opción de vender al precio de mercado o mantener la propiedad.
A continuación, Property Partner calcula las participaciones de todos los que quieren vender y las ofrece a nuevo inversores.
Aquí es donde entra el riesgo. Si encuentran compradores para cubrir a todos los que quieren salir, entonces recuperas tu inversión inicial con potencial de crecimiento.
En comparación, si no encuentran suficientes compradores para cubrir a todos los que venden, venden toda la propiedad.
Por lo tanto, aunque haya decidido mantener y no vender, acabará siendo vendido fuera de la inversión.
Con suerte, esto vendrá con una buena prima por el crecimiento del capital del que se ha beneficiado la propiedad, pero no es seguro de ninguna manera.
¿Y si quiero salir antes de 5 años?
Puede colocar sus inversiones en el “mercado secundario”. Puede pedir el precio que quiera en el mercado secundario, pero eso no significa que vaya a obtener beneficios, ni siquiera que vaya a llegar al punto de equilibrio.
Supongamos, a modo de ejemplo, que usted compra una acción de una propiedad por 1,50 GBP. Supongamos que 1 año después quiere venderla.
Ahora la propiedad, en términos de su valor de mercado, vale 1,60 GBP. Si un comprador está dispuesto a pagar esa cantidad de dinero, habrás obtenido un beneficio, pero no hay garantías.
¿Cuáles son las tasas?
Hay numerosas comisiones asociadas a las cuentas. Están las comisiones de gestión de activos.
Esa tasa es de 1,2% para las propiedades cuyo valor sea inferior a 25.000 £. La tasa es de 0,7% para las que tienen un valor superior a 25.000 £.
También está la comisión mensual de la cuenta, que es pequeña: 1 £ + IVA si tienes efectivo o inversiones en la plataforma.
Además, se aplica la comisión 2% a los fondos en los que inviertes. Supongamos que invierte 200 GBP en una propiedad concreta y acaba recibiendo acciones por valor de 196 GBP. También se le cobrará 0,5% de derechos de timbre.
También está la tasa de agriamiento de 3,5%, que no pagas directamente. Ya ves que las tasas empiezan a acumularse.
¿Están regulados?
Están regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) del Reino Unido. Sin embargo, ten en cuenta que esto no te protege de sufrir pérdidas.
Los activos también están protegidos, lo que significa que si la empresa quiebra, su dinero está protegido.
Hoy en día, la mayoría de las inversiones ofrecen ciertas regulaciones mínimas.
¿Se ha suspendido alguna de las propiedades?
Innumerables lo han hecho y puede ver una lista completa en el sitio web.
En cuanto a los vendedores, ¿cuáles son los requisitos?
Para aparecer en el sitio web, es necesario tener un negocio de entre 600 y 2 millones de libras en el Reino Unido.
Además, se necesitan inversiones residenciales de 3 unidades o más y rendimientos brutos de alquiler superiores a 5% al año.
Dicen que considerarán cada propiedad por sus propios méritos, si los rendimientos están por debajo de 5%.
¿Y el impuesto sobre los dividendos?
Si vive en el Reino Unido, tiene que pagar impuestos sobre los dividendos. En la actualidad, los contribuyentes del tipo básico pagan 7,5% por los dividendos. Los contribuyentes con un tipo superior pagan 32,5% por los dividendos. Los contribuyentes con tipos adicionales pagan 38,1% por los dividendos..
Por lo tanto, hay que tenerlo en cuenta en la rentabilidad neta.
Aparte de Property Partner, ¿existen otros sitios web de crowdfunding inmobiliario en el Reino Unido?
Sí, The House Crowd y LendInvest son otras dos opciones.
¿Qué le parece la propiedad directa como alternativa?
La propiedad directa tiene muchas más complicaciones que la inversión inmobiliaria en línea.
A menudo hay que conseguir una hipoteca, ver la propiedad, hacer las diligencias debidas y pagar varios impuestos.
En el Reino Unido, por ejemplo, puedes llegar a pagar hasta 12% de derechos de timbre/impuestos de compra, en algunas propiedades caras + honorarios legales + gastos corrientes e impuestos.
Con la propiedad directa, hay que recordar que no todo el mundo la compra como inversión. Existen numerosas razones familiares y sociales por las que se adquieren propiedades directas.
A la hora de comprar una vivienda habitual, suele ser mejor plantearse si resulta más barato alquilar o comprar.
Es un gran error pensar que “el alquiler es dinero muerto”. Para los que viven en una zona donde el alquiler es más caro que tener una casa, una propiedad puede ser una gran idea.
Para muchas personas, sobre todo en ciudades con propiedades caras, comprar una casa puede ser un error costoso.
Especialmente en lugares con bajos rendimientos del alquiler (Seúl, Shanghái y Taipéi serían sólo tres ejemplos en Asia-Pacífico), alquilar puede ser mucho más barato que comprar.
¿Afectará el Brexit al sector inmobiliario británico y mundial?
Es imposible asegurarlo. Los precios de los activos pueden reaccionar de forma muy volátil. Pocos esperaban que las acciones estadounidenses o el sector inmobiliario registraran ganancias durante los primeros 12 meses del mandato de Trump, pero el mercado de valores de Estados Unidos aumentó alrededor de 20% en 2017 y los precios inmobiliarios aumentaron ligeramente.
Ha habido otras ocasiones en las que los riesgos sociales y políticos han afectado a los precios. Así que nadie puede saber con certeza si el Brexit afectará a los precios de los activos británicos.
El Reino Unido representa una pequeña fracción del PIB mundial, por lo que es menos probable que afecte a los mercados bursátiles e inmobiliarios mundiales en comparación con una recesión en Estados Unidos o China, pero, de nuevo, nadie lo sabe con certeza.
¿Suelen los inmuebles batir a los mercados bursátiles?
Como ya he comentado en artículos anteriores, a largo plazo, los índices bursátiles superan a los inmobiliarios.
Siempre hay “mercados calientes” que funcionan bien. En general, sin embargo, un inversor inmobiliario necesita contar con buenos rendimientos y apalancamiento para superar a las inversiones bursátiles pasivas.
En muchos sentidos, gestionar un inmueble es un poco como dirigir su propio negocio, y así lo consideran algunas autoridades fiscales.
Usted tiene sus costes (mantenimiento, impuestos y, a veces, tiempo, a menos que pueda externalizar el proceso) y sus ingresos (rendimientos del alquiler y revalorización del capital).
Sus rendimientos netos dependerán de cómo gestione todas esas entradas y salidas.
Conclusión
El inversor medio debe tener mucho cuidado con el uso del apalancamiento y las inversiones de alto riesgo.
A menudo hay formas más baratas y mejores de acceder a una propiedad que a través de los sitios web de crowdfunding.
Algunas de las inversiones han funcionado bien para los inversores, y otras no.
Así que su kilometraje varía. En cualquier caso, tiene sentido invertir sólo una cantidad relativamente pequeña de su cartera en inversiones de alto riesgo y distribuirlas adecuadamente.
En última instancia, tener el 5%-10% de sus carteras en 20-30 inversiones diferentes de alto riesgo es más seguro que centrarse en sólo 1 ó 2 empresas de alto riesgo.
Para las personas con inversiones más cuantiosas ($50.000+), suele haber opciones mucho mejores en el mercado.
Para los inversores extranjeros, incluidos los expatriados británicos, también existe el riesgo cambiario si la libra esterlina cae.
Yo personalmente no invertiría en este tipo de inversiones.
Para saber más
Revisión del Plan de Ahorro Vista de Zurich International
Para las personas que deseen comparar opciones de REIT y préstamos inmobiliarios, el artículo siguiente es útil. Es una buena alternativa al crowdfunding inmobiliario.
¿Le duele la indecisión financiera?
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