En este artículo evaluaremos los puntos fuertes y débiles de Shojin Property Partners. Conozcamos primero más sobre la empresa.
Si te han propuesto esta opción y quieres una segunda opinión, puedes enviarme un correo electrónico (advice@adamfayed.com) o póngase en contacto conmigo aquí.
A veces podemos ofrecerle descuentos, y otras ventajas, si desea invertir en él, en comparación con muchos otros proveedores, o presentarle alternativas que podrían ser mejores para su situación.
¿Quién es Shojin Property Partners?
Shojin Property Partners, con sede en el centro de Londres, es una sociedad de inversión creada en 2009 por Jatin Ondhia y Sandeep Puri. Ondhia, actual consejero delegado, trabajó en UBS como banquero de inversión durante más de una década.
Los cofundadores se dieron cuenta de que existía un gran mercado sin explotar para que los inversores participaran en empresas inmobiliarias rentables en el mercado británico. Shojin pone en contacto a inversores de todo el mundo con perspectivas de inversión inmobiliaria de alta calidad en el país.
Shojin Property Partners se compone de expertos inmobiliarios y financieros. Utiliza un planteamiento de coinversión en el que sus propios fondos se inyectan en un proyecto concreto junto con el dinero recibido de los inversores. Así, la empresa sólo obtiene beneficios cuando el proyecto se convierte en un éxito.
Además, Shojin Property Partners ofrece a los inversores la posibilidad de entrar en el mercado inmobiliario con claridad y facilidad, seleccionando entre una variedad de proyectos que tienen cada uno sus propios perfiles de riesgo y calendarios. Dichos proyectos cuentan con el apoyo de un equipo de profesionales inmobiliarios.
Sin embargo, las opciones de inversión no están disponibles para el público en general, sino sólo para personas seleccionadas que cumplan determinados requisitos.
¿Quién puede invertir con Shojin Property Partners?
La empresa no acepta inversiones de Estados Unidos ni de otros países prohibidos por la normativa contra el blanqueo de capitales, pero acepta inversiones de todos los demás países. Puede haber un pequeño número de naciones desde las que no se puedan aceptar o iniciar transacciones financieras.
Si es usted un inversor potencial de fuera del Reino Unido, debe asegurarse de que cumple determinadas normas y reglamentos propios de su ubicación geográfica y ciudadanía.
Cuando realice el proceso de registro, podrá elegir entre registrarse como persona física o como organización empresarial. Podrá invertir a través de su empresa o de un fondo fiduciario creado por usted. A efectos de la normativa "Conozca a su cliente" (KYC, por sus siglas en inglés), se le pedirá que presente un conjunto de documentos aparte, como el certificado de constitución de la empresa y los estatutos de la misma, en función de la opción que elija.
Shojin Property Partners también permite invertir a través del Pensión personal autoinvertida (SIPP) o el Pequeño Régimen Autoadministrado (SSAS).
¿Cómo invertir?
Una vez que se haya registrado en la plataforma, podrá elegir la oferta en la que desea invertir.
Si la oferta es apta para una Cuenta de Ahorro Individual de Innovative Finance (IFISA), se le ofrecerá la opción de realizar la inversión directamente o a través de la IFISA. Solo tiene que introducir el importe que desea invertir y seguir las instrucciones que aparecen en pantalla.
Puede pagar su inversión mediante transferencia bancaria. Las instrucciones específicas para su banco se mostrarán en la pantalla y se le enviarán por correo electrónico. También puede ingresar fondos directamente desde su monedero Shojin si ya tiene dinero en él que haya sido compensado.
Inversiones a través de IFISA
IFISA es un nuevo tipo de ISA que ofrece a los inversores la oportunidad de obtener rendimientos libres de impuestos sobre determinados beneficios que generen en inversiones cualificadas para financiarse en línea. Permite invertir en productos financieros innovadores, como los préstamos entre iguales y el crowdfunding.
Estas inversiones tienen el potencial de ofrecer mayores rendimientos que las cuentas de ahorro tradicionales, pero también conllevan mayores riesgos. Se combinan con las cuentas ISA convencionales de efectivo y acciones.
Para tener derecho a una IFISA, debe tener al menos 18 años y ser residente en el Reino Unido o un empleado de la Corona destinado en el extranjero, como un funcionario o militar, o la pareja de un empleado de la Corona de este tipo. Además, debe presentar su número de la Seguridad Social.
Es muy fácil abrir una cuenta IFISA con Shojin. Una vez finalizado el procedimiento habitual de registro, el único dato que deberá facilitar es su número de la Seguridad Social.
Los Shojin IFISA se invierten proyecto por proyecto. Por ello, la tasa de rentabilidad que obtengas dependerá del tipo de inversión que elijas.
Aunque los rendimientos de las inversiones están exentos de impuestos, el tratamiento fiscal variará en función de las particularidades de la situación de cada inversor.
¿Hay una cantidad mínima para invertir?
Una inversión típica en grandes proyectos de construcción o en propiedades de compra para alquilar implica una suma elevada para participar. Este no es el caso de Shojin Property Partners. En su lugar, puede acceder a sus inversión inmobiliaria opciones con sólo 5.000 libras.
¿Qué tasas se cobran?
En lugar de cobrar a los inversores una comisión de gestión, Shojin Property Partners distribuye entre ellos una parte de los beneficios. La tajada estándar que se da a Shojin es de 20%.
Imponen una comisión administrativa por adelantado equivalente a 2% del dinero del inversor para ayudar a compensar algunos de los gastos de la transacción. Esto se añade a la cuenta del proyecto, por lo que todo su dinero será invertido.
¿Cuáles son las opciones / productos de inversión?
Desarrollo Equidad
Los fondos propios de desarrollo son uno de los principales productos de inversión de Shojin. A menudo son utilizados por promotores inmobiliarios que necesitan financiación adicional de fuentes distintas de los bancos y se contentan con repartir los beneficios con los inversores. Estos productos suelen adoptar la forma de préstamos y se colocan en la estructura de financiación de tal modo que están subordinados a la deuda bancaria principal, así como a cualquier otra deuda. Una vez finalizado el proyecto, tienen derecho a recibir una parte de los beneficios que genere.
Las opciones de inversión en capital de desarrollo ofrecidas por Shojin Property Partners podrían ser justo lo que necesita si es usted el tipo de inversor que podría esperar de un año a tres años para realizar su inversión. Esta alternativa de inversión también está respaldada por activos, por lo que ofrece algún tipo de seguridad.
Este producto tiene un riesgo de medio a alto y el rendimiento de la inversión depende del proyecto específico de que se trate.
¿Cómo funciona?
Es bastante inusual que un banco o prestamista principal conceda a un promotor un préstamo que cubra el cien por cien de todos los gastos de desarrollo. Por regla general, se limita a la marca de 70%, lo que indica que el promotor debe asumir los 30% restantes.
Aquí es donde entra en juego el enfoque inversor de Shojin Property Partners, ya que tanto el promotor como los inversores y la propia empresa contribuyen a la financiación de los 30% restantes del proyecto.
Las soluciones de capital desarrollo permiten a los inversores generar beneficios comparables a los de un promotor inmobiliario, ya que cubren una gran parte de las necesidades de financiación no bancaria de un proyecto.
¿Cómo asegura la empresa este tipo de inversión?
Dado que el capital es una posición muy arriesgada, Shojin Property Partners aplica varias salvaguardias, como la realización de una exhaustiva diligencia debida para cada proyecto, la obtención de beneficios sólo después de que un proyecto se lleve a cabo y los inversores obtengan su parte, y asumir el primer golpe en caso de pérdida, ya que se da prioridad al capital de un inversor.
Préstamos mezzanine
Las soluciones de préstamos mezzanine de Shojin pueden ser adecuadas para usted si busca inversiones con rendimientos fijos que también estén respaldados por un activo subyacente en un plazo de uno a dos años.
Los préstamos intermedios suelen ser utilizados por promotores inmobiliarios que desean más financiación para un proyecto de construcción o desarrollo, pero no desean desprenderse de ninguno de sus fondos propios existentes y se contentan con asumir un estatus subordinado en la estructura de financiación. Los préstamos suelen durar todo el ciclo del proyecto y hasta tres años. Están protegidos por un gravamen secundario sobre la finca, que tendrá un rango inferior al gravamen del banco primario sobre la propiedad.
Esta opción de inversión tiene un riesgo medio, con rendimientos de la inversión que oscilan entre 12% y 18%.
¿Cómo funciona?
Los préstamos intermedios permiten aumentar el apalancamiento de una propiedad o proyecto proporcionando un nivel adicional de financiación de la deuda subordinado a la deuda principal pero superior al capital.
En un contexto inmobiliario, la financiación mezzanine suele implicar que un prestamista concede un préstamo a un prestatario garantizado por una segunda carga sobre la propiedad. El prestamista mezzanine está subordinado al prestamista senior, lo que significa que en caso de impago, el prestamista senior será reembolsado primero antes que el prestamista mezzanine.
Al añadir una segunda capa de deuda sobre el préstamo preferente, el prestatario puede aumentar el importe de la financiación disponible para el proyecto sin diluir la propiedad o el control. La financiación intermedia puede ser una herramienta útil para promotores inmobiliarios o inversores inmobiliarios que necesitan financiación adicional para completar un proyecto o adquirir una propiedad, pero que no pueden obtener toda la financiación que necesitan únicamente a través de la deuda principal.
La deuda mezzanine puede permitir a los promotores obtener un mayor rendimiento de sus proyectos en comparación con la incorporación de socios capitalistas, pero esto depende de las circunstancias específicas del proyecto y de las condiciones de la deuda mezzanine.
Suele ser más barata que la financiación de capital, que implica renunciar a una participación en la propiedad del proyecto o inmueble a cambio de financiación. Al recurrir a la deuda mezzanine en lugar de a la financiación de capital, los promotores pueden evitar diluir su propiedad o control sobre el proyecto. Esto puede suponer un mayor rendimiento de la inversión para el promotor, ya que conserva una mayor parte de los beneficios.
Además, los prestamistas de entresuelo pueden estar dispuestos a ofrecer condiciones más flexibles que los inversores de capital, como plazos de préstamo más largos o estructuras de reembolso más favorables. Esto también puede contribuir a una mayor rentabilidad de la inversión para el promotor.
Inversiones en activos
La variedad de opciones de inversión en activos que ofrece Shojin Property Partners le permite elegir entre un flujo constante de ingresos y/o la revalorización del capital en función de los plazos y niveles de riesgo con los que se sienta cómodo. Esto le ofrece la posibilidad de diversificar su cartera entre varias propiedades.
Estos productos son perfectos para quienes han estado interesados en empresas convencionales de compra para alquilar en el pasado, pero ahora quieren alejarse de la creciente complejidad que conlleva invertir en este sector. Shojin ofrece a los inversores una vía para invertir en bienes inmuebles sin tener que gestionar ellos mismos las propiedades, algo típico de las operaciones de compra para alquilar.
Este tipo de inversión tiene un riesgo bajo. La rentabilidad de la inversión varía en función del tipo, como verá a continuación.
Tipos de inversión y rendimientos
Estándar
Una vez deducidos todos los costes de la propiedad, tendrá derecho a una parte de las ganancias restantes cuando se venda la propiedad. En la mayoría de los casos, esto puede proporcionar unos ingresos anuales de 2% a 4% y un crecimiento del capital de 3% a 6% al año, lo que resulta en un rendimiento anual combinado de 5% a 10% en el transcurso de cinco años.
Crecimiento del capital (renta variable)
Se trata de una opción para los inversores que están más interesados en el potencial de revalorización que en recibir unos ingresos constantes de sus inversiones. En la mayoría de los casos, esto puede generar entre 9% y12% anuales en el transcurso de cinco años. También tiene la oportunidad de obtener cualquier ingreso adicional que no se entregue a los inversores clasificados como “sólo ingresos”.”
Este producto es el más adecuado para los contribuyentes que pagan un tipo más alto y que prefieren no obtener ingresos por los que soportan el impuesto sobre la renta. En su lugar, prefieren beneficiarse de la revalorización del capital y utilizar su desgravación fiscal por plusvalías.
Sólo ingresos (mezzanine)
En este caso, puede renunciar a posibles plusvalías a cambio de un pago periódico mensual o trimestral. Puede esperar un tipo de interés anual fijo de entre 5% y 7%.
Se trata de una buena opción para los contribuyentes de los tramos impositivos más bajos que necesitan un flujo constante de dinero y buscan una inversión de riesgo relativamente bajo. Está garantizado por un segundo gravamen sobre la propiedad, lo que hace que el total del préstamo bancario más el préstamo mezzanine alcance el 75% del valor de la propiedad.
Debido a la mayor prioridad concedida al pago de intereses, este producto tiene un riesgo menor que el capital de desarrollo y el préstamo mezzanine.
Préstamos puente
Los préstamos puente son soluciones de financiación a corto plazo cuyos plazos oscilan entre tres y doce meses. Los promotores inmobiliarios los utilizan como solución de financiación provisional para alcanzar objetivos estratégicos a corto plazo antes de poner en marcha la línea principal de financiación. Los préstamos puente suelen estar protegidos por un primer gravamen que se coloca sobre el bien inmueble.
Por ejemplo, un promotor inmobiliario puede necesitar un préstamo puente cuando está presentando una solicitud de licencia urbanística para una propiedad que ha adquirido pero no puede conseguir una financiación convencional para la promoción. También puede solicitar un préstamo puente que, como su nombre indica, le proporcione apoyo financiero durante toda la fase de planificación.
Si le conceden la licencia urbanística, refinanciará con dinero de la promoción o venderá el solar y se embolsará el beneficio del aumento de valor causado por la obtención de la licencia urbanística.
El riesgo de esta alternativa de inversión es bajo, con rendimientos fijos de entre 8% y 12% al año.
¿Cómo funciona?
Los préstamos puente de Shojin Property Partners están garantizados por una primera carga sobre la propiedad, lo que significa que el prestamista tiene un derecho prioritario sobre la propiedad en caso de impago o ejecución hipotecaria.
Si el prestatario incumple el pago del préstamo, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad para recuperar el importe del préstamo, los intereses y cualquier tasa o coste asociado al préstamo, antes que cualquier otro acreedor o parte con derecho sobre la propiedad.
Tener una primera carga sobre la propiedad proporciona al prestamista un mayor grado de seguridad y reduce su riesgo, lo que puede facilitar a los prestatarios la obtención de financiación a tipos y condiciones más favorables.
El importe del préstamo es normalmente de hasta 70% del valor del activo o edificio en su forma actual. La tasación la realiza un tercero independiente acreditado.
En la mayoría de los casos, el tipo de interés total imputable al préstamo se resta de los fondos del préstamo que se adelantan al principio.
¿Puede recuperar sus inversiones si cambia de opinión?
Su inversión inicial, así como los posibles beneficios, le serán devueltos una vez finalizado el proyecto; sin embargo, no podrá acceder a su dinero hasta ese momento.
Si quiere salir pronto de un proyecto, puede poner su inversión a la venta en el mercado secundario, donde podrá negociar un precio con un posible comprador.
¿Y si los proyectos fracasan?
En caso de que no se consiga la cantidad de capital deseada, la empresa se esforzará por suscribir operaciones y, a continuación, rellenarlas utilizando su plataforma. Pero si el proyecto no supera la fase de financiación, todos los fondos aportados por los inversores se reembolsarán a su monedero Shojin.
¿Cuáles son las ventajas de invertir con Shojin Property Partners?
Transparencia
Shojin Property Partners concede gran importancia a la transparencia y se esfuerza por ofrecer a los inversores información detallada sobre las oportunidades de inversión disponibles en su plataforma. Esto incluye proporcionar a los inversores acceso a informes de diligencia debida, documentos de inversión y proyecciones financieras detalladas para cada proyecto.
Además, la sociedad de inversión es transparente en cuanto a sus comisiones, que suelen cobrarse como porcentaje del importe total de la inversión. La plataforma también proporciona a los inversores actualizaciones periódicas sobre el progreso de cada proyecto, incluidos los hitos de construcción y cualquier cambio en el calendario previsto o en los resultados financieros.
Bajos mínimos de inversión
Los importes mínimos de inversión exigidos para muchas oportunidades tradicionales de inversión inmobiliaria pueden resultar prohibitivos para muchos inversores particulares.
Una de las ventajas de invertir con Shojin Property Partners es que la plataforma ofrece importes mínimos de inversión relativamente bajos, lo que permite a un mayor número de inversores participar en proyectos de promoción inmobiliaria.
Diligencia debida
El proceso de diligencia debida suele implicar revise de los resultados financieros y operativos del proyecto, así como una evaluación de sus riesgos y posibles ventajas.
La empresa adopta un riguroso enfoque de diligencia debida para contribuir a garantizar que las oportunidades de inversión ofrecidas en su plataforma sean de alta calidad y tengan potencial para generar grandes rendimientos.
Shojin Property Partners también comprueba los antecedentes de los patrocinadores del proyecto y de otras personas clave implicadas en el mismo, para asegurarse de que cuentan con un sólido historial y la experiencia necesaria para ejecutar el proyecto con éxito.
Diversificación
Invertir en proyectos de promoción inmobiliaria puede ofrecer ventajas de diversificación al repartir su inversión entre varios proyectos, lo que reduce potencialmente el riesgo. Shojin Property Partners ofrece acceso a oportunidades de inversión exclusivas que podrían no estar disponibles para inversores particulares sin la plataforma.
¿Cuáles son los inconvenientes?
Riesgos del mercado inmobiliario
Las inversiones inmobiliarias en el Reino Unido (y en otros países) están sujetas a riesgos de mercado, lo que significa que el valor de las propiedades subyacentes puede fluctuar en función de diversos factores, como cambios en los tipos de interés, condiciones económicas y tendencias inmobiliarias locales. Esto puede repercutir en el rendimiento de la inversión para los inversores.
Liquidez limitada
Las inversiones inmobiliarias suelen ser menos líquidas que otros tipos de inversiones, como las acciones o los bonos. Puede resultar difícil vender o transferir la propiedad de inversiones inmobiliarias con rapidez o facilidad, lo que puede dificultar a los inversores el acceso a sus fondos cuando lo necesiten.
Potencial de pérdida
Como ocurre con cualquier inversión, las inversiones inmobiliarias conllevan un riesgo de pérdida. Aunque un proyecto esté bien ejecutado, pueden surgir imprevistos o circunstancias que repercutan negativamente en la empresa, como impagos de inquilinos o catástrofes naturales.
Además, la inversión en proyectos inmobiliarios a través de Shojin Property Partners puede dar lugar a una cartera concentrada de activos inmobiliarios, lo que puede aumentar el riesgo de pérdidas si uno o más proyectos obtienen malos resultados.
Riesgos de la plataforma
También existen riesgos potenciales asociados a la inversión a través de plataformas de inversión inmobiliaria en línea, como Shojin Property Partners. Estos pueden incluir la fiabilidad y seguridad de la plataforma, y la posibilidad de fallos técnicos o tiempos de inactividad que podrían afectar a la capacidad de acceder o gestionar las inversiones.
Además, las inversiones ejecutadas en la plataforma de la empresa no están protegidas por la Sistema de compensación de los servicios financieros (FSCS).
Impuestos
Debe ser consciente de las posibles implicaciones fiscales que puedan surgir como consecuencia de las inversiones que realice a través de la plataforma. Su situación fiscal individual depende de sus circunstancias particulares y puede cambiar en el futuro; por lo tanto, le recomendamos encarecidamente que hable con especialistas fiscales adecuadamente competentes sobre su situación fiscal individual.
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