Limite LRS per l'acquisto di proprietà all'estero dall'India: Una guida

I residenti indiani possono acquistare legalmente proprietà all'estero utilizzando il Liberalised Remittance Scheme (LRS).

Questo permette di effettuare rimesse fino a 250.000 dollari per anno finanziario per operazioni in conto capitale, compreso l'acquisto di beni immobili.

La presente guida illustra diversi aspetti importanti dell'acquisto di un immobile all'estero ai sensi della LRS, come ad esempio:

• Gli indiani possono acquistare proprietà in altri Paesi?
• Che cos'è l'LRS per l'acquisto di una proprietà all'estero?
• Come dichiarare i beni all'estero?

Inoltre, vengono fornite tutte le norme e i regolamenti essenziali relativi a Reserve Bank of India (RBI), Foreign Exchange Management Act (FEMA) e LRS per l'acquisto di proprietà all'estero.

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Le informazioni contenute in questo articolo hanno un valore puramente indicativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale e non rappresentano una raccomandazione o una sollecitazione a investire. Alcuni fatti potrebbero essere cambiati dal momento della stesura.

Che cos'è la LRS per gli investimenti esteri?

Il sistema di rimesse liberalizzato (LRS) è uno strumento completo introdotto dalla RBI che consente alle persone residenti di trasferire liberamente valuta estera all'estero per scopi consentiti senza richiedere la preventiva approvazione della RBI.

Attuato nel 2004, il sistema si è evoluto per facilitare varie attività finanziarie all'estero, mantenendo al contempo la supervisione normativa.

Per gli investimenti immobiliari, questo schema funge da meccanismo principale per il trasferimento legale dei fondi, consentendo agli individui di diversificare i loro portafogli di investimento a livello internazionale.

Lo schema copre diverse finalità di investimento, tra cui:

• Investimenti azionari
• Acquisto di fondi comuni di investimento
• Apertura conti bancari esteri
• E soprattutto, l'acquisizione di beni immobili all'estero

Il regime opera sulla base di un anno finanziario (da aprile a marzo) e il limite si azzera ogni anno, consentendo opportunità di investimento all'estero costanti.

I recenti aggiornamenti del 2025 hanno modificato le soglie dell'imposta raccolta alla fonte (TCS), con esenzioni fino a INR 10 lakh e aliquote TCS suddivise per categoria per scopi diversi.

È possibile acquistare un immobile all'estero utilizzando il regime di rimesse liberalizzate?

Sì, i residenti indiani possono acquistare legalmente proprietà al di fuori dell'India, nel rispetto delle normative specifiche e dei requisiti di conformità previsti dalla FEMA.

La via principale per tali acquisizioni è il Liberalised Remittance Scheme, che fornisce un servizio strutturato di quadro di riferimento per gli investimenti immobiliari all'estero.

Le persone residenti possono acquistare beni immobili al di fuori dell'India attraverso diversi canali legittimi.

I regolamenti assicurano che tali acquisizioni siano conformi alle leggi sui cambi, fornendo al contempo flessibilità per gli investimenti immobiliari legittimi.

Una persona fisica può inviare fondi per l'acquisto di beni immobili all'estero ai sensi della LRS?

Secondo la LRS, le persone fisiche possono rimandare fino al limite prescritto per l'acquisto di immobili, a condizione che conformità bancaria e documentale.

È consentito il pooling familiare.

Quali sono le regole della RBI per gli investimenti in beni immobili all'estero?

La RBI ha stabilito norme specifiche che regolano gli investimenti immobiliari all'estero nell'ambito del Regole per la gestione dei cambi (investimenti all'estero), 2022.

Le persone residenti possono acquistare beni immobili al di fuori dell'India attraverso diverse vie consentite.

Il metodo principale prevede la trasmissione di fondi nell'ambito della LRS, che possono essere utilizzati per l'acquisto di immobili residenziali o commerciali all'estero.

I regolamenti specificano che l'acquisizione di proprietà deve essere conforme alle leggi locali del Paese in cui si trova la proprietà.

I singoli devono assicurarsi che il processo di acquisto segua i canali bancari stabiliti e mantenga una documentazione adeguata per la conformità normativa.

Le norme consentono inoltre alle persone di creare oneri sulle proprietà all'estero in conformità alle disposizioni della FEMA, a condizione che tali accordi siano conformi alle linee guida applicabili.

Queste norme hanno sostituito le precedenti FEM (Acquisizione e trasferimento di beni immobili al di fuori dell'India) Regulations, 2015.

Qual è l'autorizzazione della RBI per le rimesse dall'estero?

I requisiti di autorizzazione della RBI variano in base alla natura e all'importo della rimessa estera.

• Per gli acquisti di immobili entro il limite dell'LRS non è necessaria un'approvazione specifica della RBI, poiché il regime prevede un'autorizzazione generale per tali transazioni.
• Le rimesse che superano questo limite o che riguardano alcuni Paesi con restrizioni richiedono un'autorizzazione speciale della RBI.
• I dealer autorizzati (banche) facilitano le rimesse estere secondo linee guida stabilite, garantendo la conformità ai requisiti normativi. Questi istituti verificano lo scopo della rimessa, la completezza della documentazione e il rispetto dei limiti prescritti prima di elaborare le transazioni.
• Le banche riscuotono anche le imposte alla fonte (TCS) secondo le aliquote riviste in vigore dall'aprile 2025, con diversi scaglioni per i vari scopi delle rimesse.
• Per gli acquisti di proprietà in determinati Paesi come Pakistan, Bangladesh, Corea del Nord e Iran, è obbligatoria l'approvazione preventiva della RBI, indipendentemente dall'importo.

La banca centrale valuta tali richieste sulla base di considerazioni di sicurezza e relazioni bilaterali, assicurando che gli investimenti all'estero siano in linea con gli interessi nazionali.

Qual è il limite di investimento all'estero in immobili?

Singoli residenti affrontare un limite annuale di 250.000 dollari USA per gli investimenti immobiliari all'estero ai sensi della LRS.

Questo limite si applica all'insieme di tutti i rimesse dall'estero in un esercizio finanziario, compresi gli acquisti di immobili, gli investimenti e altre transazioni in conto capitale.

Il limite individuale si ripristina ogni anno finanziario, consentendo opportunità di investimento costanti per le persone qualificate.

Le famiglie possono effettivamente mettere in comune i loro limiti LRS per effettuare investimenti immobiliari più consistenti.

Una famiglia di quattro persone può trasferire congiuntamente fino a 1 milione di dollari all'anno per l'acquisto di immobili, a condizione che tutti i membri siano comproprietari dell'investimento e rispettino le condizioni LRS.

Questo accordo consente alle famiglie di acquisire proprietà di valore superiore mantenendo la conformità normativa.

I soggetti che desiderano investire oltre i limiti della LRS devono ottenere un'autorizzazione specifica della RBI.

La banca centrale valuta tali richieste in base allo scopo dell'investimento, alla fonte dei fondi e alla conformità con le linee guida sugli investimenti all'estero.

Anche le rimesse sequenziali alla fine di un anno finanziario e all'inizio del successivo possono facilitare gli investimenti fino a 500.000 dollari USA in un breve periodo.

Quanto può investire una società indiana all'estero in beni immobili?

Per gli investimenti immobiliari all'estero le società indiane sono soggette a normative diverse rispetto alle persone fisiche.

In base alle norme sulla gestione dei cambi (investimenti all'estero) del 2022, le società possono effettuare investimenti diretti all'estero fino al 400% del loro patrimonio netto o a 1 miliardo di dollari all'anno, se inferiore.

Tuttavia, gli investimenti diretti in entità straniere impegnate nel settore immobiliare sono vietati senza una specifica approvazione della RBI.

Questa restrizione significa che le società indiane non possono investire in società straniere la cui attività principale consiste nella compravendita di immobili o nel commercio di diritti di sviluppo trasferibili (TDR).

Le entità indiane con sedi all'estero sono autorizzate ad acquistare beni immobili all'estero per scopi commerciali e per le esigenze abitative del personale.

Tali acquisizioni devono essere proporzionate alle operazioni della società e rispettare i requisiti di rendicontazione prescritti.

Le aziende devono dimostrare le legittime esigenze aziendali per tali investimenti immobiliari e mantenere una documentazione adeguata per il controllo normativo.

Regole sugli investimenti all'estero FEMA: Cosa si intende per beni immobili ai sensi della FEMA?

Beni immobili sotto FEMA comprende terreni, edifici e qualsiasi struttura permanentemente attaccata alla terra. La definizione include le proprietà residenziali, gli edifici commerciali, i terreni agricoli e qualsiasi diritto o interesse su tali proprietà.

La normativa FEMA distingue tra diversi tipi di beni immobili in base alla loro ubicazione, alla proprietà e allo stato di residenza del proprietario.

Per gli investimenti immobiliari all'estero, la FEMA considera i beni immobili come attività di capitale che alterano la base patrimoniale degli indiani residenti.

Tali acquisizioni creano attività estere che devono essere dichiarate nella dichiarazione dei redditi e rispettare le normative sugli investimenti all'estero.

Il quadro normativo garantisce che la proprietà investimenti all'estero contribuire alla legittima diversificazione della ricchezza mantenendo la trasparenza.

La definizione esclude i diritti di locazione non superiori a cinque anni, che sono trattati in modo diverso dalla normativa FEMA.

I contratti di locazione a breve termine non richiedono lo stesso livello di conformità normativa della proprietà permanente, a testimonianza della natura temporanea di tali contratti.

Che cos'è la Sezione 4 della FEMA?

Sezione 4 del Legge sulla gestione dei cambi, 1999 (FEMA) dice che una persona residente in India non può acquistare, detenere, possedere o trasferire valuta estera, titoli esteri o proprietà all'estero a meno che non venga fatto secondo le regole della FEMA o le linee guida della RBI.

In breve, questa sezione rende la proprietà di immobili all'estero da parte di indiani un'attività regolamentata, che richiede il rispetto delle autorizzazioni e delle procedure della RBI.

Garantisce che tali acquisizioni avvengano solo attraverso canali legali e per scopi legittimi.

Che cos'è la Regola 9 del Regolamento OI?

Regola 9 del Regolamento sugli investimenti all'estero, 2022, stabilisce le condizioni alle quali gli individui residenti e le entità indiane possono investire all'estero.

Per le persone fisiche si applica la Schedule III, che consente gli investimenti all'estero (compresi gli immobili) attraverso il Liberalised Remittance Scheme (LRS) e altre modalità consentite.

Per le aziende e le società, la Regola 9 assicura che gli investimenti all'estero seguano le linee guida in materia di prezzi, rendicontazione e conformità.

In parole povere, l'articolo 9 garantisce che sia i privati che le imprese investano all'estero in modo strutturato e trasparente.

Che cos'è la Regola 21 del Regolamento OI?

Regola 21 riguarda specificamente i beni immobili all'estero. Esso vieta ai residenti in India di acquisire o trasferire proprietà al di fuori dell'India, a meno che non rientrino nelle categorie consentite o abbiano l'approvazione della RBI.

La regola prevede alcune eccezioni, come ad esempio:

• Proprietà acquisita prima dell'8 luglio 1947 o con l'approvazione della RBI.
• Beni ereditati o ricevuti in dono da una persona avente diritto.
• Proprietà acquistata con fondi rimessi ai sensi della LRS o da un conto in valuta estera residente (RFC).
• Proprietà in affitto fino a cinque anni.
• Comproprietà con parenti non residenti.

Questa regola offre flessibilità per i casi reali, pur mantenendo il controllo normativo generale da parte della RBI.

Altre regole importanti per gli investimenti immobiliari all'estero

• Regolamenti sulla rimessa dei beni, 2016: Consente di rimpatriare fino a 1 milione di dollari all'anno dalle vendite di immobili all'estero da parte di persone idonee.
• Indicazioni generali (RBI): Richiedere la rendicontazione e la registrazione degli investimenti immobiliari all'estero.
• Regole sugli strumenti non di debito, 2019: Chiarire i diritti di proprietà e di successione per i PIO e gli OCI.
• Imposta riscossa alla fonte (TCS): Le rimesse all'estero (comprese quelle immobiliari) sono soggette a TCS ad aliquote variabili, riviste a partire da aprile 2025.

Dichiarazione di proprietà estera: Una persona residente in India può possedere proprietà al di fuori dell'India?

Sì. I residenti in India possono detenere proprietà all'estero se acquisite con mezzi consentiti come rimesse LRS, eredità, donazioni o fondi del conto RFC.

Rimangono valide anche le proprietà acquistate prima di specifiche date limite o con l'approvazione della RBI.

Tuttavia, la proprietà deve rispettare le regole della FEMA, le norme di divulgazione e gli obblighi fiscali.

Come dichiarare le attività estere in India?

I residenti classificati come Residenti e Ordinariamente Residenti (ROR) devono dichiarare le attività estere in Programma FA del loro ITR.

Per quanto riguarda gli immobili, devono essere riportati dettagli come l'indirizzo, il costo, la quota di proprietà e il reddito.

I redditi da locazione o le plusvalenze derivanti da immobili all'estero sono indicati separatamente nel prospetto FSI.

Una corretta rendicontazione garantisce la conformità alla legge sul denaro nero del 2015 ed evita le sanzioni.

Cosa sono i beni non dichiarati situati fuori dall'India?

I beni non dichiarati sono proprietà, conti o investimenti esteri non riportati nella dichiarazione dei redditi.

La legge sul denaro nero del 2015, Il decreto impone un'imposta fissa di 30% su tali beni, oltre a pesanti sanzioni (fino a ₹10 lakh) e possibili pene detentive.

I piccoli patrimoni esteri (diversi dai beni immobili) inferiori a ₹20 lakh possono essere esentati dalle sanzioni, ma non dalla comunicazione.

È obbligatorio dichiarare le attività estere in India?

Sì. Tutti i contribuenti ROR devono dichiarare le attività estere, indipendentemente dal fatto che ne ricavino o meno un reddito.

Sono compresi conti bancari, proprietà, azioni, depositi e prestiti all'estero. La mancata divulgazione comporta sanzioni fino a ₹10 lakh e il carcere fino a sette anni.

Gli NRI e i RNOR sono esenti, ma i residenti al momento dell'acquisizione di tali beni possono comunque avere obblighi di comunicazione in seguito.

Conclusione

Il Liberalised Remittance Scheme (LRS) permette ai residenti indiani di investire in immobili all'estero entro il limite annuo di 250.000 dollari, a condizione che seguano le procedure bancarie e documentali corrette.

La comprensione delle norme FEMA e della conformità fiscale è fondamentale per evitare problemi legali.

Gli investitori dovrebbero tenersi aggiornati sulle modifiche delle aliquote TCS, sulle regole di divulgazione e sui requisiti di rendicontazione, dato che la trasparenza è uno dei principali obiettivi del governo.

Con un'adeguata pianificazione, una guida e il rispetto delle normative, gli indiani possono diversificare il loro patrimonio a livello internazionale rimanendo in regola con la legge.

Domande frequenti

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