Come acquistare una proprietà in Canada da espatriati: Una guida

Acquisto di proprietà in Canada come espatriato (non canadese) comporta diversi passaggi legali, finanziari e amministrativi.

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Questo vale anche per chi è alla ricerca di un secondo parere o di investimenti alternativi.

Alcuni fatti potrebbero cambiare rispetto al momento della stesura del presente documento e nulla di quanto scritto qui è un consiglio formale.

Sebbene il processo sia simile a quello dei residenti canadesi, le restrizioni sulla proprietà straniera, le implicazioni fiscali e i requisiti di finanziamento lo rendono più complesso per i non residenti.

Come acquistare una proprietà in Canada da espatriati

Fase 1: determinare l'idoneità e comprendere le regole per gli espatri in Canada

Prima di iniziare la ricerca di un immobile, gli espatriati devono confermare la loro idoneità ai sensi delle leggi canadesi.

Il Legge sul divieto di acquisto di proprietà residenziali da parte di non canadesi (2023) limita l'acquisto di proprietà residenziali da parte di cittadini non canadesi in alcune aree urbane.

Tuttavia, si applicano esenzioni a gruppi specifici, come i residenti temporanei con permesso di lavoro, gli studenti internazionali e i rifugiati.

Inoltre, alcune province impongono agli acquirenti stranieri tasse o restrizioni sull'acquisto di terreni, in particolare nella British Columbia, nell'Ontario e nell'Isola del Principe Edoardo.

Per gli espatriati che acquistano una proprietà in Canada, è consigliabile consultare un avvocato immobiliare per garantire la conformità alle leggi federali e provinciali.

Fase 2: Assicurare il finanziamento o la prova dei fondi

Gli espatriati possono acquisto di proprietà in contanti o richiedere un mutuo a un istituto di credito canadese. Per il finanziamento ipotecario:

• Acconto: Per i non residenti è necessario un acconto minimo di 35%.
• Documentazione: Gli istituti di credito richiedono una prova di reddito, rapporti di credito internazionali, estratti conto bancari e un documento d'identità valido (ad esempio, il passaporto).
• Tassi di interesse: I mutuatari non residenti possono trovarsi di fronte a tassi di interesse più elevati a causa dei maggiori rischi di prestito.
  Per gli acquisti in contanti, gli espatriati devono fornire la prova dei fondi, compresa la fonte di reddito, per rispettare le norme antiriciclaggio (AML).

Fase 3: ingaggiare un professionista del settore immobiliare e un consulente legale

L'assunzione di un agente immobiliare autorizzato che abbia familiarità con le transazioni degli espatriati è fondamentale per orientarsi nel mercato. Gli agenti assistono nella ricerca di immobili in base all'idoneità legale, nella negoziazione di offerte e condizioni e nel coordinamento di ispezioni e valutazioni.

Gli espatriati dovrebbero anche rivolgersi a un avvocato immobiliare per recensione contratti, condurre ricerche sui titoli di proprietà e garantire la conformità alle leggi sulla proprietà straniera e agli obblighi fiscali.

Fase 4: Ottenere la pre-approvazione del mutuo (se applicabile)

Per gli espatriati in cerca di finanziamenti, la pre-approvazione del mutuo aiuta a stabilire un budget e rafforza la posizione dell'acquirente al momento dell'offerta. La pre-approvazione richiede la presentazione di:

• Prova di reddito e occupazione.
• Storia creditizia (canadese o internazionale).
• Estratti conto e documenti di identità.
• Dettagli sulle attività all'estero, se applicabile.

Le lettere di pre-approvazione degli istituti di credito sono valide in genere per 90-120 giorni.

Fase 5: trovare un immobile e fare un'offerta

Dopo aver individuato un immobile adatto, il passo successivo è la presentazione di un'offerta di acquisto (nota anche come contratto di compravendita). L'offerta comprende:

• Prezzo di acquisto e importo del deposito (di solito 5-10% del prezzo).
• Condizioni (ad esempio, approvazione del finanziamento, ispezione della casa, revisione legale).
• Data di chiusura e altre condizioni.

Il venditore può accettare, rifiutare o controbattere l'offerta. Una volta che entrambe le parti sono d'accordo, il contratto diventa legalmente vincolante, soggetto a qualsiasi condizione delineata nell'accordo.

Fase 6: condurre la due diligence

Prima di concludere l'acquisto, gli espatriati devono svolgere un'accurata due diligence:

• Ispezione della casa: Identifica problemi strutturali, di sicurezza o di manutenzione.
• Ricerca del titolo: Assicura che la proprietà abbia un titolo chiaro, privo di vincoli o controversie legali.
• Valutazione della proprietà: Richiesta dagli istituti di credito per confermare il valore della proprietà ai fini dell'approvazione del mutuo.
• Certificato di stato del condominio (se applicabile): Fornisce dettagli sulla salute finanziaria del condominio e sulle potenziali spese.

Fase 7: adempiere agli obblighi legali e finanziari

Una volta soddisfatte le condizioni, l'avvocato dell'acquirente provvederà:

• Preparare i documenti legali necessari per il trasferimento del titolo di proprietà.
• Predisporre il pagamento dell'imposta sul trasferimento di proprietà e, se applicabile, dell'imposta sulle speculazioni dei non residenti (NRST).
• Garantire la conformità alle leggi federali sulla proprietà straniera e a qualsiasi requisito fiscale provinciale.
  Gli espatriati devono anche trasferire il saldo del prezzo di acquisto (meno il deposito) attraverso un conto fiduciario canadese, in genere gestito dall'avvocato.

Fase 8: Chiusura della transazione

Alla data di chiusura, si svolgono le seguenti fasi:

• Trasferimento di fondi: L'avvocato dell'acquirente trasferisce i fondi all'avvocato del venditore.
• Registrazione del titolo: Il titolo di proprietà viene registrato presso l'ufficio catastale provinciale a nome dell'acquirente.
• Consegna delle chiavi: L'acquirente riceve le chiavi e il possesso legale dell'immobile.

Gli espatriati devono essere pronti a pagare ulteriori costi di chiusura, tra cui:

• Spese legali: CAD 1.000-3.000.
• Imposta sul trasferimento di terreni: Varia a seconda della provincia.
• Assicurazione del titolo: CAD 250-500 (facoltativa ma consigliata).
• Costi di adeguamento: Copertura di tasse immobiliari, utenze o spese condominiali pagate in anticipo.

Fase 9: Conformità post-acquisto

Dopo l'acquisto della proprietà, gli espatriati devono adempiere a obblighi continui:

• Tasse annuali sulla proprietà: Da versare al comune di residenza in base al valore stimato della proprietà.
• Dichiarazione dei redditi: Se affittano l'immobile, i non residenti devono presentare una dichiarazione dei redditi annuale ai sensi della normativa vigente. Sezione 216 della Legge sull'imposta sul reddito.
• Ritenuta alla fonte per i non residenti: Ai redditi da locazione si applica una ritenuta alla fonte del 25%, a meno che non sia ridotta in base a un trattato fiscale.
• Modulo T2062: Richiesto ai non residenti in caso di vendita di un immobile per segnalare le plusvalenze e ottenere un certificato di conformità dalla Canada Revenue Agency (CRA).

Imposta sulla proprietà in Canada: Cosa sapere

Gli espatriati che acquistano una proprietà in Canada sono soggetti ad una serie di imposte e tasse, che variano a seconda dell'ubicazione, del valore e dell'uso dell'immobile.

Canada Imposta sul trasferimento di proprietà (PTT)

La maggior parte delle province impone una Property Transfer Tax (PTT) o un'imposta simile al momento dell'acquisto. L'imposta è calcolata come percentuale del prezzo di acquisto dell'immobile. Ad esempio:

• Columbia Britannica (BC): 1% sui primi 200.000 CAD, 2% sui successivi 1,8 milioni di CAD e tassi più elevati per le proprietà superiori a 3 milioni di CAD.
• Ontario: L'imposta sul trasferimento dei terreni varia da 0,5% a 2,5%, a seconda del valore della proprietà. Toronto ha un'ulteriore imposta comunale sul trasferimento di terreni.
• Québec: Conosciuta come “tassa di benvenuto”, le aliquote partono dallo 0,5% e aumentano in base al valore della proprietà.

Gli espatriati non sono generalmente esenti da queste tasse e possono subire ulteriori imposizioni se classificati come acquirenti stranieri.

Canada Imposta sulle speculazioni dei non residenti (NRST)

In risposta ai problemi di accessibilità degli alloggi, alcune province hanno introdotto la tassa sulla speculazione per i non residenti (NRST), rivolta agli acquirenti stranieri:

• Ontario: Un NRST 25% si applica alle proprietà residenziali acquistate nella regione del Greater Golden Horseshoe.
• British Columbia: L'imposta sugli acquirenti stranieri 20% si applica alle proprietà in determinate aree, tra cui Metro Vancouver, Victoria e Kelowna.

Queste imposte vengono applicate in aggiunta alla normale imposta sul trasferimento di proprietà. Esistono alcune esenzioni per i residenti temporanei con permesso di lavoro valido, per i rifugiati e per i residenti permanenti a determinate condizioni.

Imposte annuali sulla proprietà

Tutti i proprietari di immobili in Canada, compresi gli espatriati, devono pagare le tasse annuali di proprietà al comune locale.

L'importo dell'imposta si basa sul valore valutato della proprietà e sull'aliquota fiscale comunale, che finanzia servizi locali come scuole, gestione dei rifiuti e servizi di emergenza. Le aliquote variano notevolmente a seconda del comune e del tipo di proprietà.

Imposta sulle plusvalenze

Se un espatriato vende una proprietà canadese con un profitto, può essere soggetto all'imposta sulle plusvalenze. Per i non residenti, il 50% della plusvalenza è imponibile e la CRA richiede al venditore di ottenere un certificato di conformità (modulo T2062) per segnalare la vendita.

• Esenzione per residenza primaria: I non residenti in genere non si qualificano per l'esenzione dalla residenza primaria, il che significa che l'imposta sulle plusvalenze sarà applicata anche se l'immobile è stato utilizzato come residenza primaria mentre si trovava in Canada.
• Ritenuta alla fonte sulla vendita: I non residenti sono soggetti a una ritenuta alla fonte di 25% sul prezzo lordo di vendita, a meno che non sia ridotta dalle disposizioni del trattato fiscale.

Imposta sui beni e servizi (GST) o Imposta sulle vendite armonizzata (HST)

Per le case di nuova costruzione o per le ristrutturazioni sostanziali, gli espatriati potrebbero dover pagare la GST (5%) o la HST (13-15%), a seconda della provincia. Questa imposta non si applica alla maggior parte delle proprietà residenziali in rivendita, ma le proprietà commerciali sono soggette alla GST/HST.

Altre spese per l'acquisto di una proprietà in Canada

• Spese legali: Per le transazioni immobiliari, le spese legali variano in genere da 1.000 a 3.000 CAD.
• Spese per ispezioni e valutazioni: Le ispezioni della casa costano circa 400-600 CAD e le perizie possono essere richieste per l'approvazione dei mutui.
• Commissioni di cambio: Se si acquista in CAD ma si finanzia l'acquisto con valuta estera, le banche possono applicare commissioni di conversione.

Regolamenti sui cambi

Le grandi transazioni immobiliari spesso comportano importanti scambi di valuta, soprattutto per gli espatriati che acquistano una proprietà con reddito estero.

• Controlli valutari: Sebbene il Canada non imponga controlli sui cambi, gli acquirenti possono trovarsi di fronte a restrizioni da parte dei loro Paesi d'origine per quanto riguarda la valuta. trasferimento di somme ingenti.
• Conformità alla normativa antiriciclaggio (AML): La legge canadese impone agli istituti finanziari di segnalare le transazioni superiori a 10.000 CAD e di condurre una due diligence per prevenire il riciclaggio di denaro. Gli espatriati devono fornire la prova dei fondi, compresa la fonte di reddito e la storia bancaria.

Regolamenti e licenze immobiliari

Le transazioni immobiliari in Canada sono regolamentate a livello provinciale e gli espatriati devono assicurarsi di lavorare con un agente immobiliare autorizzato e registrato presso l'ente regolatore appropriato, come ad esempio:

• Consiglio immobiliare dell'Ontario (RECO) per l'Ontario.
• Autorità per i servizi finanziari della British Columbia (BCFSA) per la BC.
• Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier (OACIQ) per il Quebec.

Gli agenti aiutano nelle analisi di mercato, nelle trattative e nel garantire che il processo di acquisto sia in linea con i requisiti legali.

Conformità con le leggi e i regolamenti locali

Ogni comune del Canada ha leggi specifiche sulla zonizzazione che regolano l'uso delle proprietà. Gli espatriati che acquistano proprietà commerciali, unità in affitto o terreni da edificare devono assicurarsi che la proprietà sia conforme:

• Designazioni urbanistiche (residenziale, commerciale, uso misto, ecc.).
• Norme edilizie e di sicurezza.
• Leggi sulla tutela dell'ambiente, in particolare per le proprietà in riva al mare o agricole.

La mancata conformità può portare a controversie legali, multe o addirittura ordini di demolizione nei casi più gravi.

Lavorare con persone qualificate consulenti finanziari per gli espatri, Il team di esperti, che comprende avvocati, commercialisti e agenti autorizzati, è essenziale per orientarsi nel complesso panorama e garantire un processo di acquisizione della proprietà senza intoppi.

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