Guida completa all'acquisto di immobili in Giappone come straniero 2022.
Se volete investire come un espatriato o un individuo con un alto patrimonio netto, che è ciò in cui sono specializzato, potete inviarmi un'e-mail (advice@adamfayed.com) o utilizzare WhatsApp (+44-7393-450-837).
Introduzione
Giappone è un luogo di investimento popolare per le imprese multinazionali e per gli acquirenti di immobili perché è uno dei paesi più sviluppati del mondo. APAC.
Gli stranieri considerano il Giappone sicuro, con restrizioni chiare e favorevoli alla proprietà.
Senza contare che il Giappone è un Paese molto vivibile.
Molte persone scelgono di vivere qui o di acquistare una proprietà lifestyle da utilizzare per le vacanze o in affitto.
Scoprite quando è il momento ideale per acquistare una casa in Giappone leggendo questo articolo.
È possibile per gli stranieri acquistare proprietà e terreni in Giappone?
‘Sì’ è la risposta a questa domanda essenziale.
Gli stranieri non hanno limiti legali quando si tratta di acquistare proprietà in Giappone.
In realtà, sia gli acquirenti giapponesi che quelli non giapponesi sono soggetti alle stesse norme e procedure legali.
Per acquistare una casa in Giappone, non è necessario essere cittadini giapponesi o averci vissuto a lungo.
L'acquisto di un immobile in Giappone, tuttavia, non dà diritto a un visto di residenza o di investimento.
Inoltre, il Giappone è uno dei pochi Paesi asiatici che consente agli stranieri di acquistare terreni liberi da vincoli.
Molti investitori sono attratti da questo fenomeno e le ville lifestyle in regioni come Niseko, Hokkaido, sono molto richieste.
Per quanto riguarda l'acquisto di un terreno, è possibile scegliere se acquistarlo in proprietà o in locazione.
Scegliere tra un immobile di proprietà e uno in leasing è una decisione difficile
Il titolo di proprietà libera (Shoyuken) in Giappone garantisce la completa proprietà del terreno e di qualsiasi struttura costruita su di esso.
Quando si acquista un condominio, invece, si condivide la proprietà della struttura e di una piccola parte del terreno sottostante.
Il Giappone ha approvato una legge che impone a tutte le categorie di immobili una durata iniziale di 30 anni.
È possibile rinnovare il contratto di locazione per altri 20 anni dopo la scadenza del primo periodo di locazione.
I vantaggi di possedere un immobile di proprietà
Proprietà assoluta di terreni e strutture fisiche
Profitto dalla rivalutazione del capitale del terreno
Riduzione dei tempi di acquisto
Svantaggi del possesso di una proprietà libera
un prezzo più alto
Aumento delle imposte sulla proprietà
Sono necessarie tasse aggiuntive
Vantaggi di una proprietà in leasing
30-40% meno costoso di una proprietà libera
Non ci sono tasse fondiarie
Rendimenti locativi più elevati
Gli svantaggi di possedere una proprietà in leasing
Pagamenti di affitto al proprietario del terreno su base mensile
È più difficile da rivendere
Richiedere un mutuo per l'acquisto di una casa può essere a volte difficile
Comprare casa in Giappone: Una guida passo-passo
Abbiamo distillato i nostri anni di conoscenza in una guida in otto passi per l'acquisto di una casa in Giappone.
Passo 1: Individuare un agente immobiliare in Giappone
Gli stranieri hanno bisogno di consigli credibili da parte di professionisti immobiliari locali in Giappone quando prendono una decisione così importante come l'acquisto di una casa.
Possono assistervi in vari modi, tra cui:
protezione legale
traduzioni di documentazione
consulenza di esperti sui livelli dei prezzi, sulle tendenze del mercato e sull'attività transazionale
conoscenza dell'ambiente circostante
aiuto nella visione degli immobili
con le trattative e le formalità formali del venditore
Rivolgetevi a un agente e delineate il prima possibile la località prescelta, le specifiche dell'immobile e il budget.
A tal fine è necessario firmare un contratto di agenzia/broker su commissione.
In Giappone, la commissione di intermediazione è di 3%.
Potete cercare un agente immobiliare utilizzando i seguenti metodi:
Cercate su Internet.
Juwai.asia, una piattaforma che consente agli asiatici di vivere in altri Paesi, sarà un buon punto di partenza, con circa 20 profili di agenti.
Informatevi presso i vostri amici e conoscenti.
Prendete contatto con la Camera di Commercio locale.
Fase 2: Confronto delle proprietà
Una volta stabiliti i requisiti di base, è il momento di iniziare a cercare la casa dei vostri sogni.
Si consiglia di cercare immobili comparabili nel quartiere prescelto e di informarsi sui prezzi più recenti pagati per tali immobili.
Il Ministero del Territorio, delle Infrastrutture, dei Trasporti e del Turismo ha un sito web che potrebbe aiutarvi a individuare i prezzi delle transazioni immobiliari comparabili.
Potete iniziare con la visualizzazione virtuale e il confronto degli annunci immobiliari su Juwai.asia, oppure potete contattare un agente immobiliare locale.
È inoltre fondamentale partecipare al maggior numero possibile di case aperte per identificare le caratteristiche più importanti per voi.
Fase 3: chiarire che si vuole acquistare una casa
Se state acquistando una nuova casa o un condominio, dovrete compilare una Richiesta di acquisto ("kounyuu moshikomisho") creata dal costruttore o dall'agenzia immobiliare.
Quando si tratta di case nuove, spesso viene indetta una lotteria in base al numero di domande presentate, quindi tenete presente che la vostra offerta di acquisto potrebbe non essere accettata.
Il prezzo dell'applicazione varia da $20.000 a $100.000.
Se state acquistando una casa usata, potreste inviare al venditore una lettera d'intenti (kaitsuke shoumeisho).
L'obiettivo è dimostrare la vostra serietà nell'acquisto dell'immobile e fungere da punto di partenza per le discussioni.
Fase 4: Effettuare il deposito della caparra confirmatoria
L'acquirente versa al venditore un deposito noto come caparra confirmatoria (tetsukekin).
In genere rappresenta il 5-10% dell'intero prezzo di acquisto ed è incluso nel prezzo totale di acquisto una volta concluso l'affare.
Fase 5: Ottenere l'approvazione del finanziamento dell'immobile
Dopo aver presentato la Lettera di intenti, è il momento di parlare con la banca delle possibilità di prestito.
La banca analizzerà i vostri documenti su base individuale e richiederà documentazione come:
Il passaporto e la patente di guida locale sono esempi di documenti di identificazione.
Un certificato recente di buona salute
Entrate fiscali su base annua
Tenete presente che ottenere un mutuo per la casa in Giappone è difficile per gli stranieri, a meno che non siano residenti permanenti.
Più avanti in questo saggio, entreremo più nello specifico.
Passo 6: Recensione Spiegazione delle questioni importanti
La Spiegazione delle questioni cruciali (, juuyoujikou setsumeisho) è uno dei documenti più importanti da leggere attentamente prima di completare la transazione.
È stato progettato per contenere tutte le informazioni di cui un acquirente avrebbe bisogno per prendere una decisione d'acquisto informata, come un documento di divulgazione legale fornito dall'agente del venditore, come ad esempio:
Esistono ipoteche esistenti sull'immobile che devono essere estinte.
Vincoli o gravami di qualsiasi tipo
Controversie con i vicini per i confini della proprietà
Articoli che sono stati rotti
Commissioni di gestione
Questo documento dettagliato, che può variare da 20 a 100 pagine, deve essere consegnato all'acquirente (e discusso verbalmente) prima che questi firmi il contratto di acquisto.
Fase 7: mettere per iscritto il contratto di acquisto
Una volta soddisfatti del contenuto della Spiegazione delle questioni importanti, è il momento di firmare il Contratto d'acquisto legalmente vincolante.
Di seguito sono elencati alcuni dei documenti e delle informazioni da includere:
una copia certificata del passaporto
Il valore dell'imposta di bollo
Un certificato di registrazione
La foca (, inkan) è un tipo di animale che vive nell'oceano.
Ad esempio, le informazioni sugli infestanti contenute nel rapporto di ispezione
Passo 8: completare la transazione
Il regolamento finale è di solito gestito da uno scrivano giudiziario ("shihoushoushi") e ha luogo presso la banca dell'acquirente.
L'acquirente invierà la somma rimanente sul conto del venditore, dopodiché riceverà il titolo di proprietà.
Al termine della transazione, il venditore consegna tutte le chiavi all'acquirente e il trasferimento di proprietà è completo.
Commissioni di intermediazione
Le spese di intermediazione consistono in 3% del prezzo di acquisto più $60.000 più l'imposta di consumo.
Imposta sugli acquisti
Due o tre mesi dopo la registrazione del titolo, è richiesto un pagamento unico.
Viene valutato in base al valore del terreno e dell'edificio determinato dal governo.
Imposte di registro e di licenza
Gli acquirenti devono essere in possesso di una licenza di registrazione per poter rivendicare la proprietà legale di un immobile.
A seconda di come sono stati trasferiti il terreno e la struttura, le aliquote fiscali variano dallo 0,4% al 2% del valore stimato.
Imposta sui francobolli
L'imposta di bollo è un'imposta applicata ai contratti e agli accordi, che viene pagata al momento della registrazione del titolo di proprietà.
¥50M - 100M = ¥30.000
¥100M - 500M = ¥60.000
Tariffa per uno scrivano giudiziario
Gli scrivani giudiziari sono responsabili dell'assistenza ai clienti nelle procedure di registrazione delle proprietà.
Il costo dell'assunzione di scrivani giudiziari varia a seconda del tipo di immobile, del valore stimato e della necessità o meno di iscrivere un'ipoteca.
È possibile per gli stranieri ottenere un mutuo per la casa in Giappone?
Alcune banche giapponesi concedono prestiti agli stranieri che vivono nel Paese.
Se avete lo status di residenti permanenti in Giappone o siete sposati con un cittadino giapponese, avrete maggiori probabilità di essere accettati da un istituto di credito.
Alcune banche concedono prestiti agli stranieri che lavorano in Giappone da molto tempo.
Se non siete residenti in Giappone e avete bisogno di denaro, vi consigliamo di cercare una banca nel vostro Paese che abbia una filiale in Giappone.
Mizuho e Shinsei sono due banche giapponesi con uffici in Australia, Cina continentale, Hong Kong, Singapore, Malesia e Vietnam, per citarne alcuni.
Questi istituti finanziari effettueranno una valutazione personale ed esamineranno i vostri dati:
Esperienza lavorativa e occupazione attuale
Situazione finanziaria generale
Stipendio al momento.
Le banche, in media, richiedono di guadagnare tra $2 e $5 milioni, ma la cifra varia.
Età
Che tipo di mutui avete ora?
Scegliete poi tra un prestito a tasso fisso e uno a tasso variabile.
I prestiti a tasso fisso sono attualmente vantaggiosi in Giappone grazie ai tassi di interesse storicamente bassi.
Prezzi degli immobili a Tokyo e rendimenti degli affitti
Il Real Estate Economic Institute (REEI) ha pubblicato una proiezione cautamente ottimistica per il 2020 sull'andamento dell'offerta e dei prezzi nel mercato dei nuovi condomini dell'area di Tokyo.
Da gennaio a novembre 2019, il prezzo medio di vendita di un nuovo appartamento nell'area di Tokyo è stato di $60.060.000 (US$ 549.000).
Si tratta di un aumento del 2,4% rispetto all'anno precedente, ed è la seconda volta che i prezzi superano i 60 milioni di yen (la prima fu nel 1990).
Prezzo medio di vendita nelle 23 circoscrizioni di Tokyo (23W): 72.470.000, in aumento dell'1,5% rispetto all'anno precedente; 1.113.00 al mq, in calo dello 0,7% rispetto all'anno precedente.
Periferia occidentale di Tokyo: Prezzo medio di vendita di 57.040.000 yen, in aumento del 9,0% rispetto all'anno precedente; 834.000 yen al metro quadro, in aumento dell'11,9% rispetto all'anno precedente.
Prefettura di Kanagawa: Prezzo medio di vendita di 52.980.000 yen, in calo di 2,9 yen rispetto all'anno precedente; 768.000 yen al metro quadro, in calo di 0,1 yen rispetto all'anno precedente.
Prefettura di Saitama: Prezzo medio di vendita di 45.630.000 yen, in aumento del 6,0% rispetto all'anno precedente; prezzo medio di vendita per metro quadro di 642.000 yen, in aumento del 3,7% rispetto all'anno precedente.
Prefettura di Chiba: Prezzo medio di vendita di 44.500.000 yen, in aumento del 3,3% rispetto all'anno precedente; 609.000 yen al metro quadro, in aumento del 4,1%.
Il costo della vita è in aumento.
Secondo Savills, l'affitto medio richiesto nella zona 23W di Tokyo è aumentato di 5,8% rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 4.044 (US$ 37,5) metri quadrati.
Allo stesso modo, gli affitti medi richiesti nelle cinque circoscrizioni centrali di Tokyo (C5W) sono aumentati del 6,2% rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 4.842 metri quadrati (US$ 44,9).
Secondo lo studio della Global Property Guide, i rendimenti locativi lordi nei quartieri centrali di Tokyo vanno dal 3,4% al 5,4%.
Gli appartamenti più piccoli producono rendimenti più elevati, ma richiedono una maggiore manutenzione.
È possibile che le Olimpiadi rappresentino un'occasione d'oro per il fiorente mercato immobiliare di Tokyo?
A meno di 30 giorni dalle Olimpiadi estive di Tokyo del 2020, che si svolgeranno in Giappone dal 23 luglio all'8 agosto, gli immobiliaristi sostengono che i giochi debbano continuare a prescindere dai problemi di sicurezza.
Perché? “Secondo un analista, i Paesi che ospitano le Olimpiadi e le Paraolimpiadi vedono gli indici dei loro fondi di investimento immobiliare (REIT) migliorare per due anni, a partire dall'anno in cui ospitano gli eventi.
Acquistare una casa in campagna in Giappone
I giovani giapponesi emigrano in gran numero nelle grandi città, come Tokyo.
Ciò offre agli stranieri molte opportunità di trovare fantastiche offerte immobiliari nella campagna giapponese.
Se state cercando un posto per risparmiare o per le vacanze, le residenze tradizionali in località rurali, come Okinawa o Hokkaido, sono poco costose.
Preparatevi a rimboccarvi le maniche o a ricorrere a professionisti della ristrutturazione, perché alcune di queste case sono vecchie e potrebbero dover essere abbattute.
A causa dell'abbondanza di alloggi in Giappone, i prezzi delle proprietà in campagna possono essere inaspettatamente economici.
Infatti, il numero di Akiya (abitazioni abbandonate) in Giappone ha superato i 10 milioni nel febbraio 2019!
Se si cerca nelle zone rurali di Hokkaido, si possono trovare case con 4-6 camere da letto a partire da 200.000-300.000 US$.
Siete afflitti dall'indecisione finanziaria? Volete investire con Adam?
Adam è un autore riconosciuto a livello internazionale in materia finanziaria con oltre 830 milioni di visualizzazioni di risposte su Quora, un libro molto venduto su Amazon e un contributo su Forbes.
