Hungría se ha convertido en uno de los destinos más prácticos y rentables de Europa Central para los inversores expatriados. Ofrece una sistema fiscal competitivoUn impuesto de sociedades de 9%, el más bajo de la Unión Europea, y un impuesto sobre la renta de las personas físicas de 15%.
Las recientes reformas han hecho que Hungría resulte aún más atractiva. Una nueva programa de residencia por inversión lanzada en 2024 ofrece nuevas opciones de residencia a cambio de cuantiosas inversiones en un fondo inmobiliario húngaro autorizado.
Combinada con una red de tratados de doble imposición en expansión, derechos de propiedad claros y su ubicación central entre Europa Occidental y Oriental, Hungría ofrece una base de inversión estable tanto para empresarios activos como para inversores pasivos.
Este artículo explora la expatriación asesoramiento en inversiones en Hungría, desde la fiscalidad y la residencia hasta el sector inmobiliario.
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La información contenida en este artículo es meramente orientativa. No constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación o solicitud de inversión. Algunos hechos pueden haber cambiado desde el momento de su redacción.
Vivir en Hungría: El visado de oro para inversores invitados en Hungría
Programa de Inversores Invitados de Hungría, lanzado en 2024, ofrece un permiso de residencia de 10 años, renovable para los miembros de la familia, mediante una inversión mínima de 250.000 euros en un fondo inmobiliario húngaro autorizado.
El programa restableció la posición del país en la residencia por inversión espacio tras varios años de ausencia.
A diferencia de sistemas tradicionales de visado dorado centrada en la compra directa de propiedades, la vía húngara se centra en la participación en fondos, lo que proporciona supervisión y elimina el riesgo de especulación ligado a los activos inmobiliarios individuales.
Los fondos admisibles deben ser gestionados por gestores de fondos húngaros autorizados y aprobados por el Banco Nacional de Hungría (MNB), lo que garantiza la transparencia reglamentaria.
Los inversores adquieren participaciones en estos vehículos de inversión inmobiliaria, que suelen poseer carteras diversificadas de proyectos residenciales y comerciales en Budapest y en zonas de crecimiento regional. La inversión debe mantenerse durante al menos cinco años para mantener la elegibilidad.
Se han propuesto otras opciones, como la compra directa de una propiedad por 500.000 euros o una donación pública de un millón de euros a una institución autorizada, pero siguen siendo secundarias frente a la vía basada en fondos, que se espera que domine las solicitudes hasta 2025.
Los solicitantes seleccionados reciben un permiso de residencia de larga duración que les permite entrar sin visado en el espacio Schengen, sin requisito de estancia mínima para conservar el estatus.
Para los expatriados extracomunitarios que buscan una base europea estable, esta vía combina la residencia en la UE, la seguridad de la inversión y la revalorización potencial del capital.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Hungría?
Sí, los extranjeros pueden comprar propiedades en Hungría, pero con claras distinciones entre ciudadanos de la UE/EEE/Suiza y no comunitarios.
Para compradores de la UE, el EEE y Suiza, propiedad no tiene restricciones. Las compras se tramitan directamente a través de un abogado húngaro que se encarga de la búsqueda de títulos, los contratos y los expedientes del registro de la propiedad.
Sin embargo, los ciudadanos de fuera de la UE necesitan un permiso de compra del gobierno regional o metropolitano correspondiente.
El proceso suele durar de cuatro a seis semanas y consiste en demostrar la legitimidad del comprador, el uso legal de la propiedad y que la compra no plantea problemas de interés público.
Una vez aprobados, los derechos de propiedad son equivalentes a los de los ciudadanos húngaros.
El proceso de compra es relativamente sencillo:
- Acuerdo preliminar y depósito (normalmente 10%)
- Solicitud de permiso de compra si es necesario
- Contrato final de venta redactado y notariado por un abogado húngaro colegiado
- Inscripción del título en el Registro de la Propiedad
- Pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Abrir una cuenta bancaria en Hungría
Abrir una cuenta bancaria en Hungría como extranjero difiere ligeramente para residentes y no residentes.
La mayoría de los grandes bancos húngaros, como OTP Bank, Erste, Raiffeisen, CIB y UniCredit, permiten a los clientes extranjeros abrir cuentas tanto en forint húngaro (HUF) como en euros (EUR). La atención en inglés es habitual en las sucursales más grandes, sobre todo en Budapest.
Si es titular de una tarjeta de residencia húngara o está inscrito en el Programa de Inversores Invitados, el proceso se vuelve más rápido y flexible, lo que le permite acceder a la banca en línea y a servicios financieros adicionales.
Para los no residentes, los bancos suelen exigir:
- Pasaporte o documento de identidad de la UE en vigor
- Justificante de domicilio (nacional o extranjero)
- Número de identificación fiscal (local o extranjero)
- Depósito inicial (a menudo mínimo)
Los no residentes que no dispongan de documentos que acrediten su domicilio en el país pueden enfrentarse a restricciones, como la funcionalidad limitada de las cuentas o la imposibilidad de acceder a productos de crédito.
Una vez abiertas, las cuentas pueden contener varias divisas y vincularse a transferencias SWIFT internacionales, tarjetas de débito y cuentas de corretaje.
Para los inversores que planean comprar una propiedad, mantener cuentas tanto en HUF como en EUR ayuda a gestionar las fluctuaciones del tipo de cambio entre la compra y la liquidación.
Normas fiscales para expatriados en Hungría
Sistema fiscal húngaro es sencillo, previsible y favorable a los inversores. Todas las personas físicas, locales o extranjeras, están sujetas a un impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) fijo del 15% sobre la mayoría de los tipos de ingresos.
Sin embargo, se aplican varias normas adicionales a los rendimientos de las inversiones, especialmente tras las recientes reformas fiscales que amplían el impuesto sobre las cotizaciones sociales (szocho) a determinados ingresos financieros.
- Ingresos por intereses: 15% PIT más 13% szocho, a menos que esté exento (por ejemplo, a través de una cuenta TBSZ o intereses bancarios extranjeros en virtud de un tratado).
- Dividendos: 15% PIT, con posible 13% szocho para residentes hasta un límite de ingresos anuales; los no residentes pueden beneficiarse de una retención reducida en virtud de un convenio de doble imposición.
- Plusvalías: Las plusvalías de las acciones, participaciones en fondos de inversión y otros valores suelen estar sujetas tanto al PIT como al szocho (con un límite máximo), a menos que se mantengan en una TBSZ o se trate de bonos/participaciones de fondos cotizados en bolsa, en cuyo caso se aplica el szocho.
- Ingresos por alquiler: 15% PIT sobre el beneficio neto, con gastos deducibles como mantenimiento, honorarios de agentes y servicios públicos.
- Ingresos por criptomonedas: 15% PIT bajo normas simplificadas sin szocho; a partir de 2025, la regulación se alineará con las normas MiCA de la UE para activos digitales.
La amplia red de convenios de doble imposición de Hungría, que abarca más de 80 países, garantiza que la mayoría de los inversores extranjeros puedan evitar doble imposición. Los dividendos, intereses y cánones pagados a no residentes suelen tributar al 15% o menos, y en algunos casos están totalmente exentos.
Para los residentes a largo plazo, la combinación de la simplicidad de la tarifa plana húngara con el uso estratégico de la cuenta TBSZ puede eliminar por completo la mayor parte de la fiscalidad de las inversiones.
Transcurridos cinco años, los rendimientos de los valores y ahorros mantenidos bajo el TBSZ quedan totalmente libres de impuestos, lo que permite a los inversores acumular ingresos sin la erosión de los impuestos anuales.
Precios inmobiliarios e impuestos en Hungría
Los costes de transacción son modestos. Los honorarios de abogados ascienden por término medio a 1-1,5% del valor de la propiedad, y el impuesto de transmisiones patrimoniales asciende a 4% sobre los importes de hasta 1.000 millones de forint húngaros (HUF) y a 2% por encima de ese umbral, con un tope total de 200 millones de HUF por propiedad.
No existe un impuesto anual nacional sobre la propiedad, aunque algunos municipios o ciudades turísticas pueden cobrar pequeñas tasas locales.
En el caso de las viviendas de nueva construcción, Hungría sigue aplicando un tipo de IVA del 5% (prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026) a las promociones residenciales que cumplan normas específicas en materia de energía y permisos.
Budapest sigue siendo el centro de atención para los inversores extranjeros, ya que ofrece rendimientos competitivos en relación con Europa Occidental. La rentabilidad media de los alquileres puede oscilar entre 4-6%, con una fuerte demanda por parte de los estudiantes, nómadas digitales, y empleados de multinacionales.
Fuera de la capital, ciudades como Debrecen, Szeged y Győr están ganando terreno gracias a la expansión industrial y a la mejora de las infraestructuras.
Los no residentes pueden repatriar libremente los ingresos por alquiler, sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas 15% sobre los beneficios netos y, en algunos casos, a un impuesto de contribución social 13% sobre los intereses o los rendimientos del ahorro.
Para los que planean quedarse a largo plazo, hacerse residente y abrir una cuenta TBSZ puede eliminar o aplazar estas obligaciones.
Cuenta de ahorro exenta de impuestos en Hungría (TBSZ)
Los residentes en el extranjero también pueden acceder al exclusivo sistema húngaro de cuentas de ahorro exentas de impuestos (TBSZ). Una TBSZ es una cuenta de inversión a largo plazo que permite a los particulares invertir en acciones, fondos o depósitos con un impuesto sobre la renta de 0% al cabo de cinco años (o 10% al cabo de tres).
Para optar a ella, hay que ser residente fiscal húngaro y abrir la cuenta en una institución financiera local. Aunque no está disponible para no residentes, el TBSZ sigue siendo una de las herramientas de inversión más eficaces para los expatriados que se instalan en Hungría a largo plazo.
Hungría también cuenta con una escena fintech bien desarrollada. Bancos digitales como Revolut y Wise operan localmente, admiten transferencias en forints y la integración con cuentas húngaras, ofreciendo soluciones cómodas para los expatriados que gestionan ingresos transfronterizos o varias divisas.
Impuestos de sociedades y empresas en Hungría
Hungría ofrece uno de los regímenes fiscales más favorables para las empresas de Europa, diseñado para atraer tanto a pequeños empresarios como a inversores multinacionales. El impuesto de sociedades se sitúa en 9%, el tipo legal más bajo de la Unión Europea.
Esta sencillez es uno de los principales atractivos para los expatriados. sociedades holding, empresas de consultoría o vehículos inmobiliarios.
Además del impuesto nacional de sociedades, las empresas están sujetas a un impuesto local de actividades económicas (HIPA) de hasta 2%, dependiendo del municipio. Este impuesto se aplica a los ingresos brutos menos las deducciones limitadas, por lo que es importante planificar cuidadosamente la ubicación y la estructura.
Algunas ciudades, como Budapest, aplican el tipo íntegro, mientras que otras más pequeñas pueden reducirlo o suspenderlo temporalmente para fomentar la inversión.
Para las pequeñas empresas y los autónomos, Hungría ofrece el régimen KIVA, un impuesto simplificado para empresas con ingresos de hasta unos 3.000 millones de HUF.
KIVA sustituye el impuesto de sociedades, el impuesto local de actividades económicas y los impuestos sobre nóminas por un único tipo 10% sobre el flujo de caja ajustado, lo que reduce significativamente la complejidad administrativa.
Esto la hace especialmente atractiva para consultores extranjeros, nuevas empresas tecnológicas o profesionales a distancia que operan localmente.
Abrir una empresa en Hungría
La estructura más común para expatriados que abren una empresa en Hungría es la Kft. (Korlátolt Felelősségű Társaság), equivalente a una sociedad de responsabilidad limitada.
Requiere un capital social mínimo de 3 millones de HUF, un domicilio social y al menos un administrador (que no necesita ser residente). La Zrt. (sociedad de responsabilidad limitada por acciones) es más adecuada para empresas de mayor tamaño u operaciones por acciones.
La constitución se tramita electrónicamente, a menudo en un plazo de tres a cinco días laborables, a través de un bufete de abogados local o una oficina de contabilidad.
La pertenencia de Hungría a la UE proporciona libre acceso al mercado europeo, mientras que su red de tratados de doble imposición garantiza una repatriación eficaz de los beneficios.
Los dividendos distribuidos a empresas matrices extranjeras suelen estar exentos de retención fiscal, y las plusvalías por venta de acciones pueden beneficiarse de la protección de los tratados.
Por esta razón, Hungría se utiliza a veces como base de holding regional, sobre todo para inversiones en Europa Central y Oriental.
Los expatriados que se planteen realizar operaciones empresariales activas también deben tener en cuenta las nóminas y las cotizaciones sociales, que ascienden a un total aproximado de 33,5% (13% empleador + 20,5% empleado).
A pesar de ello, el bajo tipo de interés de las sociedades húngaras y su previsible entorno jurídico la convierten en una de las jurisdicciones más rentables para el emprendimiento regional dentro de la UE.
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