Este artículo se actualizó el 27 de junio de 2022.
¿Debería invertir en alojamientos con servicios en 2022? Ese será el tema del artículo de hoy.
Nada de lo aquí escrito debe considerarse asesoramiento formal en materia fiscal, financiera, jurídica o de cualquier otro tipo.
Si desea invertir como expatriado o particular con un alto patrimonio neto, que es en lo que estoy especializado, puede enviarme un correo electrónico (advice@adamfayed.com) o WhatsApp (+44-7393-450-837).
¿Qué es un alojamiento con servicios?
En lugar de optar por las oportunidades tradicionales de inversión inmobiliaria, como el flipping, los REIT, etc., la gente puede optar por otro enfoque excelente hacia las inversiones inmobiliarias, es decir, hacer una inversión en alojamientos con servicios.
¿Qué se entiende exactamente por alojamiento con servicios? Un alojamiento con servicios es similar a una propiedad como una habitación de hotel, un apartamento totalmente amueblado, un espacio de trabajo y otros tipos de propiedades similares.
En términos sencillos, el alojamiento con servicios es un tipo de propiedad que permite a los particulares alojarse durante un par de días o periodos más largos (como un par de meses o incluso años) con algunas instalaciones adicionales en comparación con las propiedades de alojamiento general.
En muchas situaciones, los términos “alojamiento con servicios” y “apartamento con servicios” se utilizan indistintamente, sobre todo cuando la propiedad está situada en un edificio de apartamentos. No hay por qué confundirse.
El objetivo principal de un alojamiento con servicios (o apartamento con servicios) es crear acceso a todas las características y utilidades que ofrecen las habitaciones de hotel de primera categoría, al tiempo que se dispone de algo más de espacio y la comodidad que ofrecen los apartamentos normales.
Eso está bien... ¿Pero qué pasa con los alojamientos sin servicios? Un alojamiento sin servicios o un apartamento sin servicios no ofrece servicios adicionales como los apartamentos con servicios.
En la mayoría de los casos, una vivienda sin servicios también se denomina vivienda de alquiler.
Algunos buenos ejemplos de alojamientos sin servicios son las habitaciones de albergues, los apartamentos alquilados, los campings, los parques de vacaciones, etc.
Incluso los apartamentos sin servicios cuentan con el estatus de amueblados y los mejores servicios de su clase, aunque la propiedad sea privada y se ofrezca a los clientes en régimen de alquiler.
Algunas personas que invierten en un alojamiento con servicios lo mantienen estrictamente como un activo de inversión y sólo pretenden obtener de él ingresos por alquiler.
Dentro de este modelo, la propiedad puede estar disponible durante unos días o meses, dependiendo del tipo de alojamiento o de las elecciones del operador. Este modelo de inversión puede denominarse “arrendamiento a largo plazo”.
Por otro lado, algunas personas tratan estas propiedades como casas de vacaciones en las que se alojan mientras disfrutan de unas vacaciones en ese lugar concreto.
Incluso estas personas optan por obtener ingresos por el alquiler de esas propiedades cuando no las utilizan para fines personales. Los complejos turísticos pueden ser un buen ejemplo para describir este modelo, que puede denominarse “arrendamiento a corto plazo”.
En ambos modelos de inversión, el operador se encarga de las actividades relacionadas con la búsqueda de clientes para el inmueble.
Las propiedades de alojamiento con servicios ofrecen una amplia gama de ventajas en comparación con los tipos generales de oportunidades de inversión inmobiliaria.
Hemos hablado de las prestaciones y servicios que ofrecen los apartamentos con servicios, pero ¿en qué consisten exactamente?
Algunas de las principales instalaciones que ofrecen los alojamientos con servicios son servicio de limpieza, habitaciones amuebladas, zona de cocina, sala de estar, espacio de trabajo, gimnasio, piscina, etc.
Al llegar a un acuerdo con el operador, las condiciones pueden variar en función del modelo de inversión, el tipo de propiedad y otros factores influyentes.
Breve descripción del alojamiento sin servicios
Como todos sabemos, la mayoría de la gente tiende a buscar alojamiento, es decir, estancias de larga duración, sobre todo cuando sabe cuántos días va a vivir en esa región/lugar concreto.
Otra razón puede ser que la persona no esté familiarizada con el alojamiento con servicios y, en tales circunstancias, suele optar por apartamentos normales o alojamientos similares sin servicios.
Con esta opción, los inquilinos también disponen de un abanico ilimitado de opciones a la hora de buscar alojamiento.
Sin embargo, a diferencia de los alojamientos con servicios, los apartamentos tradicionales o propiedades similares no tendrán algunas ventajas adicionales, como personal in situ, acceso a servicios de limpieza y algunas otras características.
Además, el inquilino está obligado a cumplir todas las condiciones, que pueden no ser tan flexibles como en el caso de los servicios de alojamiento.
Por ejemplo, el inquilino tendría que notificar su intención de desalojar la vivienda o podría tener que informar al propietario si tiene invitados adicionales.
Por último, una persona debe dedicar mucho tiempo y esfuerzo a la búsqueda del tipo de propiedad adecuado (alojamiento sin servicios médicos).
Ventajas
Analicemos algunas de las ventajas de los apartamentos con servicios de hotel u otros tipos de propiedades con servicios de hotel.
Para empezar, hablemos de la mayor ventaja del alojamiento con servicios, que es una renta de alquiler garantizada. El operador/gestor de toda la propiedad (donde se encuentra el apartamento o propiedad con servicios) se encarga de encontrar personas que pongan la propiedad en alquiler.
Esto permite al inversor sentarse y relajarse mientras tiene el privilegio de obtener una renta de alquiler garantizada a un tipo fijo determinado.
En comparación con otros inmuebles residenciales, los apartamentos con servicios generan mayores beneficios, además a un precio fijo.
Otra gran ventaja de invertir en apartamentos con servicios es que el propietario no tiene que ocuparse de aspectos como el mantenimiento o las reparaciones.
Este tipo de actividades son gestionadas por el operador, que se encarga de toda la propiedad. Esto significa que los inquilinos no se quejan en absoluto y que no tienen que ocuparse ellos mismos de las reparaciones o renovaciones.
Por último, imagínate tener que quedarte en otro país unos días o un par de semanas. Si sigues adelante con un alojamiento sin servicios, como Airbnb, acabarás pagando mucho dinero.
Además, carecerá de varias instalaciones que puede adquirir alojándose en un apartamento con servicios. Dado que el objetivo principal de un apartamento con servicios es proporcionar el mayor número posible de instalaciones, puede convertirse en la mejor opción para las personas que buscan alojamiento a corto plazo, así como alojamiento a largo plazo.
Inconvenientes
Invertir en un alojamiento con servicios ofrece acceso sólo a una parte concreta de la propiedad y toda la propiedad sigue perteneciendo al propietario si hay más de un alojamiento gestionado conjuntamente (como los complejos hoteleros) y, al mismo tiempo, todas las actividades administrativas son gestionadas por el operador. (A veces, el propietario de toda la propiedad y el operador son el mismo).
Esto podría no ofrecer una sensación de propiedad completa de la propiedad, lo que puede no ser conveniente para las personas que buscan la propiedad completa sobre el activo subyacente.
Aparte de eso, las plusvalías pueden ser altas o no, lo que significa que se convierte en un inconveniente potencial para las personas que se centran en las plusvalías.
En términos sencillos, incluso cuando algunos inversores se concentran en el flujo de caja regular de sus propiedades, siguen teniendo la intención de invertir en propiedades que aumentarán de valor (teniendo en cuenta el futuro).
Para que lo entienda mejor, imagine que ha comprado acciones de una empresa que ofrece buenos dividendos. Aunque obtenga unos buenos ingresos por dividendos, debe aspirar a que el valor de las acciones que posee aumente en el futuro. Si no es así, acabará vendiendo esas acciones a un precio inferior al que las compró, lo que en última instancia le ocasionará pérdidas.
Del mismo modo, los inversores que buscan un buen crecimiento del capital sobre las inversiones que han realizado pueden tener dificultades para conseguirlo.
Sobre todo teniendo en cuenta el mercado de inversión, el siguiente comprador que le adquiriría el inmueble sería probablemente otro inversor, lo que reduce la demanda.
Además, puede resultar difícil encontrar un comprador potencial cuando quiera bajarse del barco de “Invertir en alojamientos con servicios” una vez que esté a bordo.
El mercado secundario no es muy alentador para estas inversiones porque muy pocos inversores tienen un conocimiento completo de los apartamentos con servicios.
La mayor parte del mercado de reventa está formada por propietarios que utilizan el inmueble para sí mismos y, a menos que se tengan buenos contactos o acceso a un mercado secundario, vender no es tan lucrativo como podría pensarse.
Por lo tanto, acabará dedicando mucho tiempo y esfuerzo cuando intente vender el apartamento con servicios de su propiedad.
Normalmente, los bancos u otras entidades financieras ofrecen préstamos en función de las características de los inmuebles residenciales, y obtener financiación para apartamentos con servicios puede resultar un poco difícil debido a la falta de características lucrativas.
Por esta razón, acabará pagando cantidades considerables como depósito al adquirir un préstamo. Para complicar aún más las cosas, algunos prestamistas son muy estrictos con las normas de concesión de préstamos, por lo que no estarán dispuestos a cubrir los muebles u otros artículos.
Por último, pero no por ello menos importante, también debe tener en cuenta el hecho de que estas propiedades sólo parecen atractivas cuando funcionan bien.
Por rendimiento entendemos ingresos regulares y constantes, y esto depende exclusivamente de la gestión de ese inmueble.
Si el operador no pone mucho empeño en hacer que la propiedad sea lucrativa o si quiebra, los inversores tendrán que despedirse de sus ingresos regulares y constantes.
Existe la posibilidad de que surjan algunas molestias inesperadas, y una de ellas puede ser la tasa de ocupación. La tasa de ocupación media puede rondar los 80% en la mayoría de los lugares, y en tales situaciones, a la gente le puede resultar difícil reservar un alojamiento con servicios con antelación.
Uno de los principales inconvenientes de los alojamientos con servicios es la probabilidad de que no reúnan las características que hemos mencionado anteriormente.
Por ejemplo, algunas propiedades pueden no incluir personal in situ y, al mismo tiempo, algunas pueden no incluir instalaciones como piscina, gimnasio, aparcamiento, etc.
En la mayoría de los casos, la ausencia de este tipo de instalaciones se asocia a los inmuebles con servicios de tipo residencial.
Por último, pero no por ello menos importante, algunas propiedades pueden tener condiciones restrictivas para la cancelación o la estancia, lo que supone una enorme incomodidad para los inquilinos que buscan un tipo de alojamiento flexible.
En la mayoría de los casos, las propiedades imponen estas restricciones con respecto a la política de Covid; por ejemplo, algunas propiedades pueden no permitir que se queden a dormir huéspedes adicionales.
Aspectos a tener en cuenta
Hay algunas cosas que debe tener en cuenta antes de invertir en un alojamiento con servicios. Cuando se trata de apartamentos con servicios, los huéspedes sólo buscan un hogar que no es su verdadero hogar.
Esto significa que quieren tener acceso a una amplia gama de instalaciones que les hagan sentirse como en casa. Por lo tanto, la propiedad debe incluir los siguientes aspectos.
• En lugar de utilizar un único espacio como dormitorio y zona de estar, es mejor tener uno o dos dormitorios separados, si es posible. Esto creará una sensación de accesibilidad a un gran espacio, salvaguardando al mismo tiempo la intimidad de los huéspedes.
• Una bonita zona de cocina que cuente con todos los elementos necesarios, como platos, sartenes, recipientes y cubiertos. No es necesario tener muchos artículos, sino que hay que asegurarse de incluir los importantes.
• Todos los electrodomésticos de cocina y baño como cocina, lavavajillas, lavadora, calentador de agua, purificador de agua y otros electrodomésticos necesarios.
• Independientemente de lo que incluya, el inquilino necesitará acceso a algunas instalaciones, como TV, Wi-Fi, frigorífico, aire acondicionado (opcional en lugares de clima frío), etc.
• En lugar de cobrar un suplemento por la electricidad y el agua, es mejor incluirlos en los costes mensuales.
• Algunas personas necesitan servicios de limpieza y lavandería, y es mejor tenerlos a mano.
Una propiedad con todos los aspectos mencionados se considera una propiedad ideal cuando se trata de apartamentos con servicios.
Este tipo de propiedades no sólo resultarán agradables a los inquilinos, sino que proporcionarán unos ingresos regulares a los inversores, lo que la convierte en una propiedad ejemplar.
Factores que influyen:
Después de hablar de lo que hay que tener en cuenta, ahora vamos a hablar de algunos factores influyentes que repercuten en el rendimiento y la rentabilidad de un apartamento con servicios.
Ubicación – La ubicación del inmueble es sumamente importante para obtener buenos rendimientos y tener inquilinos durante todo el año.
Por ejemplo, un apartamento con servicios situado en un buen destino turístico sería rentable y tendría inquilinos durante todo el año, en comparación con uno situado en un lugar normal.
Además, también es crucial tener acceso cercano a servicios importantes como hospitales, zonas de oficinas, lugares turísticos, etc.
Las personas que se alojan en apartamentos con servicios suelen ser profesionales de empresa, que prestan mucha atención a la conectividad.
Es mejor tener una propiedad que tenga acceso a alternativas de transporte, menor distancia al centro de la ciudad, ubicación en una región central, etc.
Instalaciones de primera – Un apartamento con todas las instalaciones amuebladas es ventajoso para los inquilinos. Especialmente cuando acceden a servicios de limpieza, las personas con instalaciones anticuadas suelen acabar teniendo muchos problemas en comparación con los inquilinos con acceso a instalaciones actualizadas.
Considérelo una inversión única y opte siempre por algo de alta calidad y durabilidad en lugar de limitarse a ahorrar dinero.
Demanda – Incluso cuando muchos países están abriendo barreras tras haber superado con éxito la crisis de los Covid-19, algunos siguen lidiando con la incertidumbre sobre la admisión de extranjeros.
Comprar una propiedad en un país con normas turísticas flexibles es importante a la hora de buscar apartamentos con servicios como inversor. Dichos países permitirían a los profesionales de empresa, que resultan ser el principal mercado para los apartamentos con servicios.
Devuelve – Uno de los principales aspectos relacionados con la inversión es el ROI (Retorno de la Inversión). El caso de muchas inversiones inmobiliarias convencionales es que el ROI es comparativamente bajo.
Pero ese no es el caso de los apartamentos con servicios, ya que ofrecen un mayor rendimiento en contraste con las inversiones inmobiliarias tradicionales.
Algunas fuentes fiables afirman que el rendimiento medio de los apartamentos con servicios suele oscilar entre 6,5% y 9%, lo cual es un buen rendimiento para cualquier inversión.
Tenemos que estar de acuerdo con el hecho de que los costes relacionados con el mantenimiento de la propiedad son más elevados. No obstante, estos costes pueden compensarse con lo siguiente:
• Precios de oferta de temporada
• Descuentos
• Alojamiento de corta duración
• Alojamiento de larga duración
• Ajuste de precios
Esto significa que los ingresos obtenidos de los apartamentos con servicios suelen ser más elevados en comparación con otras propiedades de alquiler.
Los apartamentos con servicios se asemejan más a un alojamiento de lujo que a una propiedad residencial de larga duración y, por ese motivo, los precios y los modelos de negocio son relativamente rentables.
Por ejemplo, supongamos que dispone de un apartamento con servicios en Londres. En general, los costes de un apartamento con servicios por noche pueden rondar las 150 libras.
Si una persona se aloja durante un periodo de 28 noches en esa propiedad, junto con la limpieza semanal, puede costar alrededor de 4.200 libras esterlinas. Después de equilibrar los costes de facturas, limpieza, etc., el propietario obtendría un rendimiento por alquiler superior al de un alquiler residencial.
El tiempo “vacío”, es decir, el tiempo que la propiedad permanece vacía, también es menor en los apartamentos con servicios. No ocurre lo mismo con los inmuebles residenciales, ya que el tiempo vacío puede ser mayor si la propiedad se alquila solo a largo plazo.
Para ello, es importante asegurarse de que el apartamento dispone de la flexibilidad necesaria para ser alquilado tanto a corto como a largo plazo. Este aspecto de los apartamentos con servicios también puede verse influido por la ubicación del inmueble.
Como hemos comentado antes, es mejor tener una propiedad situada cerca de distritos de negocios, enlaces de transporte, centros de conferencias, etc.
Cuando se trata de hoteles o complejos turísticos, las regiones situadas cerca de lugares turísticos atraen mayores ingresos. Este es el principal motivo por el que hay que tener en cuenta la ubicación a la hora de invertir en apartamentos con servicios.
Al igual que las ventajas, también hay algunos inconvenientes dignos de mención, y ya los hemos comentado.
En resumen, encontrar una hipoteca/préstamo, buscar mercados secundarios para la reventa y encontrar un operador eficiente son las principales molestias asociadas a la inversión en apartamentos con servicios.
¿Qué pensamos?
Especialmente con el aumento de los viajes a nivel mundial, los alojamientos de alta calidad situados en algunos de los mejores destinos turísticos están experimentando una gran rentabilidad.
Analicemos en profundidad las ventajas de los apartamentos con servicios como inversión inmobiliaria.
Según algunas estadísticas, alrededor del 91% de los apartamentos con servicios (en todo el mundo) se reservan por un periodo medio de al menos 14 noches.
Esto crearía una anticipación de oportunidades hacia la generación de ingresos estables y constantes para los inversores que se impliquen en los apartamentos con servicios.
Lo que lo hace aún mejor es que los apartamentos con servicios están ganando mucha popularidad en comparación con otras modalidades de alojamiento tradicional (concretamente las estancias cortas).
En cuanto a lo que pensamos, los alojamientos con servicios pueden ser una buena opción para los inversores que buscan un modo pasivo de ingresos sin tener que manejar regularmente sus activos de inversión.
Dado que los particulares buscan alojamiento para estancias cortas pero con todas las prestaciones exclusivas que ofrece un hotel o un complejo turístico, los apartamentos con servicios se consideran la siguiente mejor opción.
Sin embargo, una inversión es algo que conlleva la posibilidad tanto de beneficios como de pérdidas, y sin la debida investigación y manejo, es muy probable que las inversiones experimenten pérdidas.
Descargo de responsabilidad
Toda la información ha sido recopilada de fuentes fiables, y es muy probable que los términos y condiciones o parte de la información. Esta información también puede variar en función de la ubicación de la propiedad y del tipo de propiedad. Por lo tanto, cualquier persona que tenga la intención de realizar una inversión en propiedades con servicios debe llevar a cabo algunas investigaciones por su cuenta con el fin de evitar cualquier tipo de problemas.
Se trata de ofrecer una visión general (con fines educativos) sobre los servicios de alojamiento, y no debe considerarse asesoramiento real sobre inversiones.
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