Questo articolo è stato aggiornato il 27 giugno 2022.
Conviene investire in alloggi serviti nel 2022? Questo sarà l'argomento dell'articolo di oggi.
Nulla di quanto scritto in questa sede deve essere considerato una consulenza formale di tipo fiscale, finanziario, legale o di qualsiasi altro tipo.
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Che cos'è un alloggio servito?
Invece di optare per le tradizionali opportunità di investimento immobiliare, come il flipping, i REIT e così via, si può scegliere un altro eccellente approccio agli investimenti immobiliari, ovvero l'investimento in alloggi serviti.
Cosa si intende esattamente per alloggio servito? Un alloggio servito è simile a una proprietà come una camera d'albergo, un appartamento completamente arredato, uno spazio di lavoro e altri tipi di proprietà simili.
In parole povere, l'alloggio servito è un tipo di struttura ricettiva che consente di soggiornare per un paio di giorni o per periodi più lunghi (come un paio di mesi o addirittura anni) con alcuni servizi in più rispetto alle strutture ricettive generiche.
In molte situazioni i termini “alloggio servito” e “appartamento servito” vengono utilizzati in modo intercambiabile, soprattutto quando la proprietà si trova in un condominio. Non c'è bisogno di confondersi.
L'obiettivo principale di un alloggio servito (o appartamento servito) è quello di creare l'accesso a tutte le caratteristiche e ai servizi offerti dalle camere d'albergo di alto livello, pur disponendo di un po' di spazio e di comfort in più rispetto agli appartamenti normali.
Va bene... Ma che dire degli alloggi non serviti? Un alloggio non servito o un appartamento non servito non offre servizi aggiuntivi come gli appartamenti serviti.
Nella maggior parte dei casi, un alloggio non servito è chiamato anche proprietà in buy-to-let.
Alcuni buoni esempi di alloggi non serviti includono proprietà come camere di ostelli, appartamenti in affitto, campeggi, parchi vacanze, ecc.
Anche gli appartamenti non serviti sono dotati di uno status di arredamento e dei migliori servizi della categoria, ma la proprietà è privata e viene offerta ai clienti in affitto.
Alcune persone che investono in alloggi serviti li considerano esclusivamente un bene di investimento e intendono ricavarne solo un reddito da locazione.
Nell'ambito di questo modello, l'immobile può essere messo a disposizione per alcuni giorni o mesi, a seconda del tipo di alloggio o delle scelte dell'operatore. Questo modello di investimento può essere definito “locazione a lungo termine”.
D'altra parte, alcune persone trattano queste proprietà come case per le vacanze, dove soggiornano durante una vacanza in quella specifica località.
Anche queste persone optano per l'affitto di queste proprietà quando non le usano per scopi personali. I villaggi turistici possono essere un buon esempio per descrivere questo modello, che può essere definito “locazione a breve termine”.
In entrambi i modelli di investimento, l'operatore si occupa delle attività relative alla ricerca di clienti per la proprietà.
Le proprietà di alloggi serviti offrono un'ampia gamma di vantaggi rispetto ai tipi generali di opportunità di investimento immobiliare.
Abbiamo parlato delle caratteristiche e dei servizi offerti dagli appartamenti serviti, ma quali sono esattamente questi servizi aggiuntivi?
Alcuni dei principali servizi offerti dagli alloggi serviti sono il servizio di pulizia, le camere arredate, l'angolo cottura, l'area lounge, lo spazio di lavoro, la palestra, la piscina, ecc.
Quando si stipula un accordo con l'operatore, i termini e le condizioni possono variare a seconda del modello di investimento, del tipo di proprietà e di altri fattori influenti.
Una breve panoramica sugli alloggi non serviti
Come tutti sappiamo, la maggior parte delle persone tende a cercare un alloggio, cioè un soggiorno a lungo termine, soprattutto quando sa quanti giorni vivrà in quella particolare regione/luogo.
Un'altra ragione può essere che l'individuo non ha familiarità con la conoscenza degli alloggi serviti, e in tali circostanze, gli individui spesso vanno avanti con appartamenti normali o alloggi simili non serviti.
Con questa opzione gli inquilini hanno a disposizione una gamma illimitata di opzioni per la ricerca di un alloggio.
Tuttavia, a differenza degli alloggi serviti, gli appartamenti tradizionali o le proprietà simili non presentano alcuni vantaggi aggiuntivi come il personale in loco, l'accesso ai servizi di pulizia e altre caratteristiche.
Inoltre, l'inquilino è tenuto a rispettare tutti i termini e le condizioni, che potrebbero non essere così flessibili come gli alloggi in affitto.
Ad esempio, l'inquilino deve fornire un avviso quando intende liberare l'immobile o deve informare il proprietario se ha ospiti aggiuntivi.
Infine, un individuo deve dedicare molto impegno e tempo alla ricerca del giusto tipo di immobile (medicina non assistita).
Vantaggi
Vediamo alcuni vantaggi degli appartamenti serviti o di altri tipi di proprietà servite.
Per cominciare, parliamo del principale vantaggio degli alloggi serviti, ovvero un reddito da locazione garantito. Il gestore/manutentore dell'intera proprietà (dove si trova l'appartamento o l'immobile servito) si occupa di trovare persone che mettano a disposizione l'immobile per l'affitto.
Questo permette all'investitore di sedersi e rilassarsi, avendo il privilegio di ottenere un reddito da locazione garantito a un determinato tasso fisso.
Rispetto ad altre proprietà residenziali, gli appartamenti serviti generano rendimenti più elevati, anche a prezzo fisso.
Un altro grande vantaggio di investire in appartamenti serviti è che il proprietario non deve occuparsi di aspetti come la manutenzione o le riparazioni.
Questo tipo di attività è gestito dall'operatore che si occupa dell'intera proprietà. Ciò significa che non ci sono assolutamente lamentele da parte degli inquilini e che non è necessario occuparsi da soli di riparazioni o ristrutturazioni.
Infine, immaginate di dover soggiornare in un altro Paese per qualche giorno o per un paio di settimane. Se optate per un alloggio non servito come Airbnb, finirete per pagare un sacco di soldi.
Inoltre, vi mancheranno diversi servizi, che possono essere acquisiti soggiornando in un appartamento servito. Poiché l'obiettivo principale di un appartamento servito è quello di fornire il maggior numero possibile di servizi, può diventare la scelta migliore per le persone che sono alla ricerca di una sistemazione a breve e a lungo termine.
Svantaggi
L'investimento in alloggi serviti offre l'accesso solo a una particolare parte della proprietà e l'intera proprietà appartiene ancora al proprietario se ci sono più alloggi gestiti insieme (come i resort alberghieri), e allo stesso tempo tutte le attività amministrative sono gestite dall'operatore. (a volte il proprietario dell'intera proprietà e il gestore coincidono).
Questo potrebbe non offrire un senso di completa proprietà dell'immobile, il che potrebbe non essere conveniente per le persone che cercano la completa proprietà dell'attività sottostante.
A parte questo, i guadagni in conto capitale possono essere elevati o meno, il che significa che diventa un potenziale svantaggio per le persone che si concentrano sui guadagni in conto capitale.
In parole povere, anche quando alcuni investitori si concentrano sul flusso di cassa regolare delle loro proprietà, intendono comunque investire in immobili che aumenteranno di valore (tenendo presente il futuro).
Per farvi capire meglio, immaginate di aver acquistato azioni di una società che offre buoni dividendi. Anche quando ottenete un buon reddito da dividendi, dovreste puntare a un aumento del valore delle azioni che possedete in futuro. In caso contrario, finireste per vendere le azioni a un prezzo inferiore a quello di acquisto, con conseguenti perdite.
Allo stesso modo, gli investitori che sono alla ricerca di una buona crescita del capitale rispetto agli investimenti effettuati potrebbero avere difficoltà a farlo.
Soprattutto considerando il mercato degli investimenti, il prossimo acquirente che acquisterà l'immobile da voi sarà probabilmente un altro investitore, il che riduce la domanda.
Inoltre, potrebbe diventare difficile trovare un potenziale acquirente quando si vuole scendere dalla nave “Investire in alloggi serviti” una volta saliti a bordo.
Il mercato secondario non è molto incoraggiante per questi investimenti, perché pochi investitori hanno una conoscenza completa degli appartamenti serviti.
La maggior parte del mercato della rivendita è costituita da proprietari che utilizzano l'immobile per se stessi e, a meno che non si disponga di buone conoscenze o dell'accesso a un mercato secondario, la vendita non è così redditizia come si potrebbe pensare.
Pertanto, finirete per impiegare molto tempo e sforzi quando cercherete di vendere l'appartamento servito di vostra proprietà.
Di solito, le banche o altri enti finanziari offrono un prestito in base alle varie caratteristiche di un immobile residenziale, e ottenere un finanziamento per gli appartamenti serviti potrebbe diventare un po' difficile a causa della mancanza di caratteristiche vantaggiose.
Per questo motivo, si finisce per pagare somme ingenti a titolo di deposito durante l'acquisizione di un prestito. Per rendere il tutto più complesso, alcuni istituti di credito sono rigidi nelle regole di prestito e non sono disposti a coprire i mobili o altri oggetti.
Infine, ma non per questo meno importante, bisogna considerare il fatto che questi immobili sembrano interessanti solo quando hanno un buon rendimento.
Per performance intendiamo un reddito regolare e costante, che dipende esclusivamente dalla gestione dell'immobile.
Quando l'operatore non si impegna a fondo per rendere la proprietà redditizia o se l'operatore fallisce, gli investitori devono dire addio al loro reddito regolare e consistente.
È possibile che si verifichino alcuni disagi inaspettati e uno di questi può essere il tasso di occupazione. Il tasso di occupazione medio si aggira intorno all'80% nella maggior parte dei luoghi e, in tali situazioni, le persone potrebbero trovare difficile prenotare una proprietà servita in anticipo.
Uno dei principali svantaggi degli alloggi serviti è la probabilità che non siano presenti le caratteristiche che abbiamo menzionato in precedenza.
Ad esempio, alcune proprietà potrebbero non includere il personale in loco e, allo stesso tempo, alcune proprietà potrebbero non includere strutture come piscina, palestra, parcheggio e così via.
Nella maggior parte dei casi, l'assenza di tali strutture è associata a proprietà servite di tipo residenziale.
Infine, ma non meno importante, alcune proprietà possono avere termini restrittivi per la cancellazione o il soggiorno, il che è un enorme disagio per gli inquilini che sono alla ricerca di un tipo di alloggio flessibile.
Nella maggior parte dei casi, le proprietà impongono tali restrizioni in relazione alla politica Covid; ad esempio, alcune proprietà non consentono di ospitare altri ospiti.
Cose da considerare
Ci sono alcuni aspetti da tenere in considerazione prima di fare un investimento in un alloggio servito. Quando si tratta di appartamenti serviti, gli ospiti cercano una casa che non sia la loro vera casa.
Ciò significa che vogliono avere accesso a un'ampia gamma di servizi che li facciano sentire a casa. Pertanto, la proprietà dovrebbe includere i seguenti aspetti.
• Invece di utilizzare un unico spazio come camera da letto e zona giorno, è meglio avere una o due camere da letto separate, se possibile. In questo modo si creerà un senso di accessibilità a un grande spazio, salvaguardando al contempo la privacy degli ospiti.
• Una bella zona cucina con tutti gli oggetti necessari come piatti, padelle, recipienti e posate. Non è necessario avere un gran numero di articoli, ma bisogna assicurarsi di includere quelli importanti.
• Tutti gli elettrodomestici della cucina e del bagno come fornelli, lavastoviglie, lavatrice, scaldabagno, depuratore d'acqua e altri elettrodomestici necessari.
• Indipendentemente da ciò che includete, l'inquilino dovrà avere accesso ad alcuni servizi, come TV, Wi-Fi, frigorifero, condizionatore d'aria (opzionale nelle zone a clima freddo), ecc.
• Invece di addebitare un costo aggiuntivo per l'elettricità e l'acqua, è meglio includerli nei costi mensili.
• Alcune persone hanno bisogno di servizi di pulizia e di lavanderia, ed è meglio avere questi servizi a portata di mano.
Una proprietà con tutti gli aspetti sopra citati è considerata una proprietà ideale quando si tratta di appartamenti serviti.
Questo tipo di proprietà non solo è gradita agli inquilini, ma fornisce anche un reddito regolare agli investitori, rendendola una proprietà esemplare.
Fattori d'influenza:
Dopo aver parlato di ciò che è necessario notare, discutiamo ora di alcuni fattori influenti che influenzano le prestazioni e i rendimenti di un appartamento servito.
Posizione – La posizione dell'immobile è estremamente importante per ottenere buoni rendimenti e avere inquilini tutto l'anno.
Ad esempio, un appartamento servito situato in una buona destinazione turistica sarà redditizio e avrà inquilini per tutto l'anno rispetto a uno situato in una località normale.
Inoltre, è fondamentale avere accesso nelle vicinanze a servizi importanti come ospedali, uffici, luoghi turistici, ecc.
Le persone che soggiornano in appartamenti serviti sono generalmente professionisti aziendali, che prestano molta attenzione alla connettività.
È meglio avere un immobile che abbia accesso a mezzi di trasporto alternativi, una minore distanza dal centro città, una posizione in una regione centrale e così via.
Strutture di alto livello – Un appartamento con servizi completi è vantaggioso per gli inquilini. Soprattutto per quanto riguarda l'accesso ai servizi di pulizia, le persone con strutture obsolete finiscono spesso per avere molti problemi rispetto agli inquilini che hanno accesso a strutture aggiornate.
Consideratelo come un investimento una tantum e optate sempre per qualcosa di alta qualità e durata piuttosto che cercare di risparmiare.
Domanda – Anche se molti Paesi stanno aprendo le barriere dopo aver affrontato con successo la crisi di Covid-19, alcuni Paesi sono ancora alle prese con l'incertezza sull'ammissione degli stranieri.
L'acquisto di una proprietà in un paese che ha regole turistiche flessibili è importante quando si cerca un appartamento servito come investitore. Tali Paesi consentono ai professionisti aziendali, che sono il mercato principale per gli appartamenti serviti, di soggiornare in un paese in cui le regole del turismo sono flessibili.
Restituzioni – Uno dei principali aspetti legati agli investimenti è il ROI (Return On Investment). Nel caso di molti investimenti immobiliari tradizionali, il ROI è relativamente basso.
Ma questo non è il caso degli appartamenti serviti, che offrono un rendimento più elevato rispetto agli investimenti immobiliari tradizionali.
Secondo alcune fonti affidabili, il rendimento medio degli appartamenti serviti si aggira solitamente tra 6,5% e 9%, un buon rendimento per qualsiasi investimento.
Dobbiamo concordare con il fatto che i costi legati alla manutenzione della proprietà sono più elevati. Tuttavia, questi costi possono essere compensati da quanto segue:
• Prezzi delle offerte stagionali
• Sconti
• Alloggio a breve termine
• Alloggio a lungo termine
• Adeguamento dei prezzi
Ciò significa che il reddito ottenuto dagli appartamenti serviti è generalmente più alto rispetto ad altre proprietà in affitto.
Gli appartamenti serviti sono più simili a un alloggio di lusso che a una proprietà residenziale a lungo termine e, per questo motivo, i prezzi e i modelli commerciali sono relativamente redditizi.
Ad esempio, supponiamo che abbiate un appartamento servito a Londra. In generale, il costo di un appartamento servito per notte può essere di circa 150 sterline.
Se un individuo soggiorna per un periodo di 28 notti in quella proprietà, insieme alle pulizie settimanali, può costare circa 4.200 sterline. Dopo aver bilanciato i costi delle bollette, delle pulizie e così via, il proprietario avrebbe un rendimento locativo superiore a quello di una locazione residenziale.
Anche il tempo di “vuoto”, cioè il tempo in cui l'immobile viene tenuto vuoto, è minore per gli appartamenti serviti. Non è così per gli immobili residenziali, perché il tempo di vuoto può essere più elevato se l'immobile viene affittato solo a lungo termine.
A tal fine, è importante assicurarsi che l'appartamento servito sia flessibile e che venga offerto in affitto sia a breve che a lungo termine. Questo aspetto degli appartamenti serviti può essere influenzato anche dalla posizione della proprietà.
Come abbiamo detto in precedenza, è meglio avere un immobile situato vicino a distretti commerciali, collegamenti di trasporto, centri congressi, ecc.
Quando si tratta di hotel o resort, le regioni situate in prossimità di luoghi turistici attirano un reddito maggiore. Questo è il motivo principale per cui bisogna tenere conto della posizione quando si investe in appartamenti serviti.
Oltre ai vantaggi, ci sono anche alcuni svantaggi degni di nota, di cui abbiamo già parlato.
In breve, il reperimento di un mutuo, la ricerca di mercati secondari per la rivendita e la ricerca di un operatore efficiente sono le principali difficoltà associate all'investimento in appartamenti serviti.
Cosa ne pensiamo?
Soprattutto con l'aumento dei viaggi a livello mondiale, le strutture ricettive di alta qualità situate in alcune delle migliori destinazioni turistiche stanno registrando una forte redditività.
Analizziamo in modo approfondito gli appartamenti serviti e la loro convenienza come investimento immobiliare.
Secondo alcune statistiche, è stato riportato che circa 91% degli appartamenti serviti (in tutto il mondo) vengono prenotati per un periodo medio di almeno 14 notti.
Questo creerebbe un'anticipazione dell'opportunità di generare un reddito stabile e consistente per gli investitori che si dedicano agli appartamenti serviti.
Ciò che rende la situazione ancora migliore è che gli appartamenti serviti stanno guadagnando molta popolarità rispetto ad altre modalità di alloggio tradizionali (in particolare i soggiorni di breve durata).
Per quanto riguarda la nostra opinione, gli alloggi serviti possono essere una buona opzione per gli investitori che cercano una modalità passiva di reddito senza dover gestire regolarmente il proprio patrimonio di investimento.
Poiché le persone sono alla ricerca di un alloggio per un breve periodo di tempo, pur avendo tutte le caratteristiche esclusive offerte da un hotel o da un resort, gli appartamenti serviti sono considerati la cosa migliore.
Tuttavia, un investimento è qualcosa che comporta la possibilità di profitti e perdite e, senza una ricerca e una gestione adeguata, è molto probabile che gli investimenti subiscano delle perdite.
Esclusione di responsabilità
Tutte le informazioni sono state raccolte da fonti affidabili, ed è molto probabile che i termini e le condizioni o alcune delle informazioni non siano corrette. Queste informazioni potrebbero anche differire in base alla posizione della proprietà e al tipo di proprietà. Pertanto, chiunque intenda effettuare un investimento in immobili serviti dovrebbe condurre alcune ricerche per conto proprio al fine di evitare qualsiasi tipo di problema.
Questo documento ha lo scopo di fornire una panoramica generale (a scopo educativo) sugli alloggi serviti e non deve essere considerato un vero e proprio consiglio di investimento.
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