Los extranjeros pueden comprar propiedades en Corea del Sur desde hace tiempo, pero las nuevas restricciones introducidas en 2024-2025 han impuesto límites más estrictos a la propiedad en determinadas regiones.
Aunque todavía es posible comprar, los extranjeros se enfrentan ahora a un escrutinio más estricto, impuestos más altos en algunos casos y restricciones en zonas estratégicas.
Este artículo explora:
- ¿Cómo pueden los extranjeros comprar propiedades en Corea del Sur?
- ¿Pueden los extranjeros obtener un préstamo para vivienda en Corea?
- ¿Cuáles son los requisitos para comprar una propiedad en Corea del Sur siendo extranjero?
- ¿Es cara la vivienda en Corea del Sur?
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La información contenida en este artículo es meramente orientativa. No constituye asesoramiento financiero, jurídico o fiscal, ni una recomendación o solicitud de inversión. Algunos hechos pueden haber cambiado desde el momento de su redacción.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Corea del Sur?
Sí, los extranjeros pueden comprar legalmente propiedades en Corea del Sur en virtud de la Ley de adquisición de tierras por extranjeros (FLAA) y la Ley de registro de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, ahora se aplican restricciones en las zonas designadas.
Recientemente, el gobierno ha aprobado medidas que limitan las compras extranjeras en zonas cercanas a bases militares, regiones costeras y ciertos mercados inmobiliarios con problemas de asequibilidad para la población local.
Fuera de estas zonas restringidas, los extranjeros pueden comprar apartamentos, casas o locales comerciales. inmobiliario, siempre que sigan el mismo marco jurídico y el mismo proceso de registro que los nacionales.
¿Es difícil ser propietario de una vivienda en Corea siendo extranjero?
No es legalmente difícil ser propietario de una vivienda, pero el proceso puede ser administrativamente complejo.
Los compradores extranjeros deben presentar un Informe de Adquisición de Bienes Inmuebles en los 60 días siguientes a la compra y, en algunos casos, obtener una autorización previa si compran en zonas restringidas.
La financiación también es un reto, ya que Bancos surcoreanos imponer condiciones más estrictas o pagos iniciales más elevados a los prestatarios extranjeros.
Nuevas restricciones a la compra de inmuebles en Corea por extranjeros
En vigor desde el 21 de agosto de 2025, Corea del Sur introduce nuevas normas limitar la compra de propiedades por extranjeros en el área metropolitana de Seúl.
Ahora los compradores extranjeros deben obtener la aprobación del gobierno antes de adquirir viviendas en Seúl, 23 ciudades y condados de la provincia de Gyeonggi y siete distritos de Incheon.
Una vez aprobados, deben mudarse a la vivienda en un plazo de cuatro meses y mantener la residencia durante al menos dos años.
El incumplimiento puede acarrear multas de hasta 10% del valor de la propiedad o incluso la anulación del contrato de compraventa.
La política pretende frenar las compras especulativas, que se habían disparado en los últimos años al recurrir los extranjeros a la financiación en el extranjero para eludir los estrictos límites hipotecarios aplicados a los compradores locales.
Los apartamentos de lujo de distritos como Gangnam y Hannam han batido récords de ventas entre extranjeros, lo que ha disparado los precios del mercado.
Las autoridades también han prometido un control más estricto de las fuentes de financiación y los acuerdos de gestión inmobiliaria, ya que los compradores chinos y estadounidenses representan la mayoría de los inmuebles de propiedad extranjera.
Por ahora, las restricciones están designadas para un periodo de prueba de un año, hasta agosto de 2026, tras el cual el Gobierno decidirá si prorroga o ajusta la política en función del impacto en el mercado.
Cómo invertir en Corea del Sur como extranjero
Los extranjeros pueden invertir en Corea del Sur tanto mediante la compra directa de propiedades como indirectamente. vehículos financieros, Pero el proceso implica el cumplimiento de requisitos reglamentarios y de información.
- Compra directa de bienes inmuebles - Los extranjeros pueden comprar apartamentos residenciales, casas o bienes inmuebles comerciales, siempre que informen de la adquisición en un plazo de 60 días conforme a la Ley de Transacciones Inmobiliarias. Las transacciones deben hacerse en wones coreanos, aunque los fondos pueden convertirse a través de bancos autorizados.
- Inversión empresarial o de desarrollo - A través de la Ley de Promoción de la Inversión Extranjera (FIPA), los extranjeros pueden invertir en proyectos o empresas a gran escala estableciendo una filial local, una empresa conjunta o inyectando capital en empresas existentes. Esta vía también está vinculada a la posibilidad de optar a determinados visados, como el visado para inversores D-8.
- Inversión indirecta a través de los mercados financieros - Los no residentes pueden participar en fondos de inversión inmobiliaria (REITs) o fondos inmobiliarios cotizados en la Bolsa de Corea (KRX), que ofrecen exposición al mercado inmobiliario coreano sin propiedad directa.
En la práctica, invertir como extranjero exige trabajar con agentes inmobiliarios locales, bancos o empresas de inversión autorizadas para garantizar el cumplimiento de las normas de información y, en algunos casos, obtener autorizaciones previas para zonas restringidas o propiedades estratégicas.
¿Existe el impuesto sobre bienes inmuebles en Corea del Sur?
Sí, Corea del Sur impone varios impuestos relacionados con la propiedad:
- Impuesto de adquisición - 1-4% del precio de la vivienda en el momento de la compra.
- Impuesto de matriculación - Pagado durante la transferencia de propiedad.
- Impuesto sobre la tenencia de bienes inmuebles (Impuesto general sobre la tenencia de bienes inmuebles) - Se aplica anualmente a los bienes de alto valor, entre 0,5% y 5%.
- Impuesto sobre plusvalías - Se cobra al vender una propiedad, y los extranjeros suelen pagar un impuesto a tanto alzado de 22%.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Corea?
Sí, los extranjeros pueden solicitar hipotecas en Corea del Sur, pero la aprobación es más restrictiva que la de los locales.
La mayoría de los bancos lo exigen:
- Estatus de visado estable o residencia de larga duración (E-7, F-2, Visados F-5 son más favorables).
- Pagos iniciales más elevados, a menudo del 30-50% del valor de la propiedad.
- Pruebas de ingresos en Corea, como empleo o ingresos empresariales.
Los inversores extranjeros sin ingresos o residencia en el país pueden tener dificultades para obtener financiación, por lo que muchos adquieren propiedades directamente en efectivo o mediante financiación en su país de origen.
¿Es barata la vivienda en Corea del Sur?
La vivienda en Corea del Sur no es barata en comparación con muchos otros países asiáticos. Seúl se encuentra entre los mercados inmobiliarios más caros, La elevada demanda y la escasa oferta hacen subir los precios.
Sin embargo, ciudades más pequeñas como Daegu, Gwangju y Daejeon ofrecen opciones de vivienda más asequibles, lo que las hace atractivas para los compradores extranjeros que buscan costes de entrada más bajos.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Corea del Sur?
A partir de 2025, comprar una casa en Corea del Sur suele costar entre 200 millones de yenes en las ciudades más pequeñas y más de 1.300 millones en los distritos privilegiados de Seúl.
- Seúl: A mediados de 2025, el precio medio de los apartamentos en Seúl rondará los 1.300 millones de yenes (unos 913.000 dólares), y en distritos de primera categoría como Gangnam se cobrarán entre 25 y 40 millones de yenes por metro cuadrado de propiedades de lujo.
- Busan: Los precios de los apartamentos son bastante más modestos. En septiembre de 2025, la media era de unos 6,69 millones de yenes por metro cuadrado (unos 4.630 dólares/m²). Para un apartamento de 84 m² (unos 25,5 pyeong), eso equivale a un precio de compra de aproximadamente ₩422-500 millones (295.000-350.000 USD).
- Ciudades más pequeñas (por ejemplo, Daegu, Incheon, ciudades regionales): Los precios bajan aún más: entre 3 y 6 millones de yenes por metro cuadrado (unos 2.100-4.600 USD/m²). En general, esto se traduce en precios de compra totales de entre 200 y 300 millones de yenes (140.000-220.000 dólares) para viviendas de tamaño modesto.
¿Cuánto cuesta una casa de 3 dormitorios en Corea?
En Seúl, las zonas de nivel medio suelen oscilar entre ₩800 millones y ₩1.200 millones (600.000-890.000 dólares), mientras que los distritos prime como Gangnam o Yongsan suelen superar los ₩1.300 millones y pueden llegar a superar los ₩3.000 millones en zonas de lujo.
En cambio, las zonas suburbanas de la provincia de Gyeonggi oscilan entre los 500 y los 1.000 millones de yenes, Busan entre los 700 y los 1.500 millones de yenes de media en zonas privilegiadas, y otras ciudades importantes como Daegu o Gwangju ofrecen opciones más asequibles, entre 300 y 600 millones de yenes.
Requisitos para comprar una propiedad en Corea del Sur
Para adquirir una propiedad, los extranjeros deben cumplir estos requisitos:
- Identificación válida - A pasaporte o visado, aunque no es necesaria la residencia permanente.
- Informe de adquisición - Debe presentarse un Informe de Adquisición de Bienes Inmuebles en la oficina del gobierno local en un plazo de 60 días a partir de la firma del contrato.
- Permisos especiales - Las propiedades situadas en zonas restringidas o estratégicas (por ejemplo, bases militares, terrenos costeros o zonas sometidas a controles de asequibilidad) requieren la aprobación previa del gobierno.
- Cumplimiento fiscal - Los compradores deben registrarse en la oficina tributaria local y estarán sujetos a impuestos relacionados con la propiedad, como el impuesto de adquisición, el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre plusvalías en el momento de la reventa.
- Normas de pago - Las transacciones deben liquidarse en wones coreanos, pero los fondos pueden remitirse y convertirse legalmente desde moneda extranjera a través de bancos surcoreanos autorizados.
- Inscripción - La propiedad debe inscribirse en el registro civil local para finalizar los derechos de propiedad.
- Obligación de residencia (a partir de mediados de 2025) - En las zonas designadas (por ejemplo, Seúl, Gyeonggi, Incheon), los compradores extranjeros deben ocupar la propiedad en un plazo de cuatro meses y mantener una residencia continua durante dos años.
¿Concede la residencia la compra de una propiedad en Corea del Sur?
La compra de una propiedad en Corea del Sur no otorga automáticamente la residencia ni un permiso de residencia. visado. Los extranjeros pueden adquirir libremente bienes inmuebles, pero la propiedad por sí sola no proporciona beneficios de inmigración.
Para vivir en el país a largo plazo, los compradores aún deben solicitar el visado o permiso de residencia adecuados, como:
- Visado F-2 de residente de larga duración - Posible para quienes cumplan los criterios de ingresos, inversión o familia.
- Visado para inversores D-8 - Se concede a los extranjeros que establecen o invierten significativamente en un negocio en Corea.
- Residencia permanente (visado F-5) - Requiere años de residencia, inversión o contribuciones excepcionales.
Conclusión
Los extranjeros aún pueden comprar propiedades en Corea del Sur, pero el panorama ha cambiado con las recientes restricciones.
Aunque el mercado sigue siendo accesible, los compradores se enfrentan ahora a una supervisión más estricta en zonas sensibles, obligaciones de información adicionales y mayores barreras para la financiación.
Corea del Sur ofrece un mercado inmobiliario estable y bien regulado, pero la propiedad por sí sola no concede la residencia, por lo que es esencial planificar conjuntamente los aspectos de inversión e inmigración.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros comprar terrenos en Corea del Sur?
Sí, pero con restricciones en zonas militares y costeras. La compra de terrenos requiere aprobación y debe notificarse a las autoridades.
¿Necesitan los extranjeros la residencia para comprar una propiedad en Corea?
Sí, según las últimas normas de 2024-2025, los extranjeros que compren propiedades en zonas designadas como Seúl, partes de la provincia de Gyeonggi y distritos seleccionados de Incheon, no sólo deben obtener la aprobación del gobierno, sino también mudarse a la propiedad en un plazo de cuatro meses y mantener la residencia durante al menos dos años consecutivos.
Estas medidas pretenden evitar las compras especulativas y estabilizar el mercado inmobiliario.
Fuera de estas zonas restringidas, no se exige la residencia permanente, y los compradores extranjeros pueden adquirir propiedades siguiendo los procedimientos legales y de registro habituales.
¿Se puede obtener la residencia permanente en Corea del Sur siendo propietario?
No, la compra de una propiedad en Corea del Sur no le otorga automáticamente la residencia permanente ni el permiso de residencia. ciudadanía.
Aunque poseer una propiedad puede reforzar las solicitudes de determinados visados, no es una vía directa hacia la residencia permanente.
¿Permitirá Corea la doble nacionalidad?
No, Corea del Sur no suele permitir la doble nacionalidad a la mayoría de los adultos.
A los extranjeros que adquieren la nacionalidad coreana se les suele exigir que renuncien a su nacionalidad anterior.
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