Da tempo gli stranieri possono acquistare immobili in Corea del Sud, ma le nuove restrizioni introdotte nel 2024-2025 hanno posto limiti più severi alla proprietà in alcune regioni.
Sebbene sia ancora possibile acquistare, gli stranieri devono ora affrontare controlli più severi, tasse più elevate in alcuni casi e restrizioni in aree strategiche.
Questo articolo analizza:
- Come possono gli stranieri acquistare una proprietà in Corea del Sud?
- Gli stranieri possono ottenere un mutuo per la casa in Corea?
- Quali sono i requisiti per acquistare una proprietà in Corea del Sud come straniero?
- Gli immobili sono cari in Corea del Sud?
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Le informazioni contenute in questo articolo hanno un valore puramente indicativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale e non rappresentano una raccomandazione o una sollecitazione a investire. Alcuni fatti potrebbero essere cambiati dal momento della stesura.
Gli stranieri possono acquistare immobili in Corea del Sud?
Sì, gli stranieri possono acquistare legalmente una proprietà in Corea del Sud ai sensi del Legge sull'acquisizione di terreni da parte di stranieri (FLAA) e il Legge sulla registrazione dei beni immobili. Tuttavia, ora si applicano restrizioni nelle zone designate.
Recentemente, il governo ha approvato misure che limitano gli acquisti stranieri nelle aree vicine alle basi militari, nelle regioni costiere e in alcuni mercati immobiliari che presentano problemi di accessibilità economica per i locali.
Al di fuori di queste zone soggette a restrizioni, gli stranieri possono comunque acquistare appartamenti, case o attività commerciali. immobiliare, a condizione che seguano lo stesso quadro giuridico e lo stesso processo di registrazione dei locali.
È difficile possedere una casa in Corea come straniero?
Non è difficile dal punto di vista legale possedere una casa, ma il processo può essere complesso dal punto di vista amministrativo.
Gli acquirenti stranieri devono presentare un Rapporto di acquisizione immobiliare entro 60 giorni dall'acquisto e, in alcuni casi, ottenere un'autorizzazione preventiva se l'acquisto avviene in aree soggette a restrizioni.
Anche il finanziamento rappresenta una sfida, in quanto Banche sudcoreane imporre condizioni più severe o pagamenti anticipati più elevati per i mutuatari stranieri.
Nuove restrizioni per gli stranieri che acquistano immobili in Corea
In vigore dal 21 agosto 2025, La Corea del Sud ha introdotto nuove regole limitare gli acquisti di proprietà straniere nell'area metropolitana di Seoul.
Gli acquirenti stranieri devono ora ottenere l'approvazione del governo prima di acquistare case a Seoul, in 23 città e contee della provincia di Gyeonggi e in sette distretti di Incheon.
Una volta approvati, devono trasferirsi nella proprietà entro quattro mesi e mantenere la residenza per almeno due anni.
La mancata osservanza può comportare multe fino al 10% del valore dell'immobile o addirittura l'annullamento del contratto di acquisto.
La politica mira a frenare gli acquisti speculativi, che negli ultimi anni hanno registrato un'impennata grazie all'utilizzo di finanziamenti esteri da parte degli stranieri per aggirare i rigidi limiti ai mutui applicati agli acquirenti locali.
Gli appartamenti di lusso in quartieri come Gangnam e Hannam hanno registrato vendite record da parte di cittadini stranieri, facendo salire i prezzi di mercato.
Le autorità si sono inoltre impegnate a monitorare più severamente le fonti di finanziamento e gli accordi di gestione delle proprietà, con gli acquirenti cinesi e americani che rappresentano la maggior parte degli immobili di proprietà straniera.
Per ora, le restrizioni sono designate per un periodo di prova di un anno, fino all'agosto 2026, dopodiché il governo deciderà se estendere o modificare la politica in base all'impatto sul mercato.
Come investire in Corea del Sud come straniero
Gli stranieri possono investire in Corea del Sud sia attraverso l'acquisto diretto di immobili, sia attraverso l'acquisto indiretto. veicoli finanziari, ma il processo comporta il rispetto dei requisiti normativi e di rendicontazione.
- Acquisto diretto di immobili - Gli stranieri possono acquistare appartamenti residenziali, case o immobili commerciali, a condizione che denuncino l'acquisto entro 60 giorni ai sensi della legge sulle transazioni immobiliari. Le transazioni devono essere effettuate in won coreani, anche se i fondi possono essere convertiti attraverso le banche autorizzate.
- Investimento commerciale o di sviluppo - Grazie al Foreign Investment Promotion Act (FIPA), gli stranieri possono investire in progetti o aziende su larga scala creando una filiale locale, una joint venture o apportando capitali in aziende già esistenti. Questo percorso è anche legato all'ammissibilità a determinati visti, come il D-8 Investor Visa.
- Investimenti indiretti attraverso i mercati finanziari - I non residenti possono partecipare a Trust di investimento immobiliare (REIT) o fondi immobiliari negoziati sulla Borsa di Corea (KRX), che offrono un'esposizione al mercato immobiliare coreano senza possederlo direttamente.
In pratica, per investire come straniero è necessario collaborare con agenti immobiliari locali, banche o società di investimento autorizzate per garantire la conformità alle norme di rendicontazione e, in alcuni casi, ottenere l'approvazione preventiva per le zone soggette a restrizioni o le proprietà strategiche.
C'è un'imposta sulla proprietà in Corea del Sud?
Sì, la Corea del Sud impone diverse tasse sulla proprietà:
- Imposta di acquisizione - 1-4% del prezzo dell'immobile al momento dell'acquisto.
- Imposta di registro - Pagato durante il passaggio di proprietà.
- Imposta sulla proprietà (imposta globale sulla proprietà immobiliare) - Applicato annualmente per le proprietà di alto valore, che vanno da 0,5% a 5%.
- Imposta sulle plusvalenze - Addebitata in caso di vendita di un immobile, con gli stranieri spesso tassati con un'aliquota forfettaria di 22%.
Gli stranieri possono ottenere un mutuo in Corea?
Sì, gli stranieri possono richiedere mutui in Corea del Sud, ma l'approvazione è più restrittiva rispetto ai locali.
La maggior parte delle banche richiede:
- Status di visto stabile o residenza a lungo termine (E-7, F-2, Visti F-5 sono più favorevoli).
- Acconti più elevati, spesso pari al 30-50% del valore dell'immobile.
- Prova di un reddito in Corea, ad esempio un impiego o un guadagno commerciale.
Gli investitori stranieri che non hanno un reddito o una residenza locale possono avere difficoltà a ottenere un finanziamento, e molti di loro acquistano la proprietà in contanti o tramite un finanziamento nel proprio Paese.
Gli immobili sono economici in Corea del Sud?
No. Gli immobili in Corea del Sud non sono a buon mercato rispetto a molti altri Paesi asiatici. Seoul è tra le città più care al mondo. i mercati immobiliari più costosi, La domanda elevata e l'offerta limitata fanno lievitare i prezzi.
Tuttavia, città più piccole come Daegu, Gwangju e Daejeon offrono opzioni abitative più accessibili, rendendole interessanti per gli acquirenti stranieri in cerca di costi di ingresso più bassi.
Quanto costa comprare una casa in Corea del Sud?
A partire dal 2025, l'acquisto di una casa in Corea del Sud costa in genere tra i 200 milioni di sterline nelle città più piccole e oltre 1,3 miliardi di sterline nei quartieri principali di Seul.
- Seoul: A metà del 2025, il prezzo medio di un appartamento a Seoul sarà di circa 1,3 miliardi di dollari (circa 913.000 dollari), con quartieri di prima fascia come Gangnam che richiedono tra i 25 e i 40 milioni di dollari al metro quadro per le proprietà di lusso.
- Busan: I prezzi degli appartamenti sono decisamente più modesti. A settembre 2025, la media è di circa 6,69 milioni di dollari al metro quadro (circa 4.630 dollari/m²). Per un appartamento di 84 m² (circa 25,5 pyeong), ciò equivale a un prezzo di acquisto di circa ₩422-500 milioni di dollari (295.000-350.000 dollari).
- Città più piccole (ad esempio, Daegu, Incheon, città regionali): I prezzi scendono ulteriormente, con una media tra i 3 e i 6 milioni di dollari al metro quadro (circa 2.100-4.600 dollari/m²). Questo si traduce generalmente in prezzi d'acquisto totali nell'ordine di 200-300 milioni di euro (140.000-220.000 dollari) per case di dimensioni modeste.
Quanto costa una casa con tre camere da letto in Corea?
A Seul, le aree di medio livello variano in genere da 800 milioni a 1,2 miliardi di dollari (600.000-890.000 dollari), mentre i quartieri principali come Gangnam o Yongsan superano spesso i 1,3 miliardi di dollari e possono arrivare a oltre 3 miliardi di dollari nelle zone di lusso.
Al contrario, le aree suburbane della provincia di Gyeonggi vanno da ₩500 milioni a ₩1 miliardo, Busan ha una media di ₩700 milioni a ₩1,5 miliardi nelle aree principali, e altre grandi città come Daegu o Gwangju offrono opzioni più accessibili a ₩300-600 milioni.
Requisiti per l'acquisto di una proprietà in Corea del Sud
Per acquistare una proprietà, gli stranieri devono soddisfare questi requisiti:
- Identificazione valida - A passaporto o visto, anche se non è necessaria la residenza permanente.
- Rapporto di acquisizione - Entro 60 giorni dalla firma del contratto, deve essere depositato presso l'ufficio governativo locale un Rapporto di acquisizione immobiliare.
- Autorizzazioni speciali - Gli immobili situati in zone limitate o strategiche (ad esempio, basi militari, terreni costieri o aree soggette a controlli sull'accessibilità economica) richiedono l'approvazione preventiva del governo.
- Conformità fiscale - Gli acquirenti devono registrarsi presso l'ufficio delle imposte locale e saranno soggetti alle imposte sulla proprietà, come l'imposta sull'acquisto, l'imposta sulla proprietà e l'imposta sulle plusvalenze al momento della rivendita.
- Regole di pagamento - Le transazioni devono essere regolate in won coreano, ma i fondi possono essere legalmente rimessi e convertiti da valuta estera attraverso banche sudcoreane autorizzate.
- Registrazione - La proprietà deve essere registrata presso l'ufficio del registro locale per finalizzare i diritti di proprietà.
- Obbligo di residenza (a partire dalla metà del 2025) - Nelle zone designate (ad esempio, Seoul, Gyeonggi, Incheon), gli acquirenti stranieri devono occupare l'immobile entro quattro mesi e mantenere la residenza continuativa per due anni.
L'acquisto di una proprietà in Corea del Sud garantisce la residenza?
L'acquisto di una proprietà in Corea del Sud non conferisce automaticamente la residenza o la visto. Gli stranieri possono acquistare liberamente beni immobili, ma la sola proprietà non comporta benefici per l'immigrazione.
Per vivere nel paese a lungo termine, gli acquirenti devono comunque richiedere il visto o il permesso di soggiorno appropriato, come ad esempio:
- Visto F-2 per residenti a lungo termine - Possibile per chi soddisfa i criteri di reddito, investimento o famiglia.
- Visto per investitori D-8 - Concesso agli stranieri che fondano o investono in modo significativo in un'impresa in Corea.
- Residenza permanente (visto F-5) - Richiede anni di residenza, investimenti o contributi eccezionali.
Conclusione
Gli stranieri possono ancora acquistare immobili in Corea del Sud, ma il panorama è cambiato con le recenti restrizioni.
Sebbene il mercato rimanga accessibile, gli acquirenti devono ora affrontare una sorveglianza più severa nelle zone sensibili, ulteriori obblighi di rendicontazione e maggiori barriere per i finanziamenti.
Per coloro che si orientano correttamente tra le regole, la Corea del Sud offre un mercato immobiliare stabile e ben regolamentato, ma la proprietà da sola non concede la residenza, per cui è essenziale pianificare insieme sia l'investimento che gli aspetti legati all'immigrazione.
Domande frequenti
Gli stranieri possono acquistare terreni in Corea del Sud?
Sì, ma con restrizioni nelle zone militari e costiere. L'acquisto di terreni richiede l'approvazione e deve essere comunicato alle autorità.
Gli stranieri devono avere la residenza per acquistare una proprietà in Corea?
Sì, secondo le ultime norme del 2024-2025, gli stranieri che acquistano proprietà in aree designate come Seoul, parti della provincia di Gyeonggi e quartieri selezionati di Incheon, devono non solo ottenere l'approvazione del governo, ma anche trasferirsi nella proprietà entro quattro mesi e mantenere la residenza per almeno due anni consecutivi.
Queste misure mirano a prevenire gli acquisti speculativi e a stabilizzare il mercato immobiliare.
Al di fuori di queste zone riservate, non è richiesta la residenza permanente e gli acquirenti stranieri possono comunque acquistare proprietà seguendo le procedure legali e di registrazione standard.
La proprietà di un immobile può portare alla residenza permanente in Corea del Sud?
No, l'acquisto di una proprietà in Corea del Sud non conferisce automaticamente la residenza permanente o la cittadinanza.
Sebbene il possesso di una proprietà possa rafforzare la richiesta di alcuni visti, non costituisce un percorso diretto verso la residenza permanente.
La Corea permetterà la doppia cittadinanza?
No, in generale la Corea del Sud non consente la doppia cittadinanza alla maggior parte degli adulti.
I cittadini stranieri che acquisiscono la cittadinanza coreana sono in genere tenuti a rinunciare alla loro precedente nazionalità.
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