(Este artículo se actualizó el 19 de enero de 2023).
¿Por qué es mala idea comprar una propiedad en China siendo extranjero? - Ese será el tema del artículo de hoy.
Este artículo responderá a una pregunta sencilla: ¿Por qué es una mala idea que un extranjero, no residente o expatriado que vive en China compre una propiedad allí? Pero antes descubriremos algunos pros y contras clave que todo expatriado debería conocer.
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China es una gran nación que siempre está haciendo avances y embarcándose en nuevas empresas. En el mundo actual, China se está convirtiendo en un destino cada vez más popular no solo para los visitantes, sino también para las personas que buscan empezar una nueva vida en otro lugar.
El tamaño de Ciudades chinas y la altura de sus rascacielos asombran a los visitantes, así como la belleza natural del país y la diversidad de sus paisajes. Dado que la República Popular China posee un abanico tan diverso de culturas, no es de extrañar que muchas personas viajen hasta allí con la esperanza de adquirir una comprensión espiritual más profunda.
Siempre hay un trabajo disponible a nivel local, incluso si una persona no habla chino, que es una de las razones por las que la gente decide emigrar a China. La ubicación del nuevo hogar de un inmigrante, ya sea una ciudad o una provincia, puede tener un impacto significativo en su calidad de vida. Después de todo, el salario mínimo en una ciudad puede ser significativamente más alto que en otra.
Ser residente de una nación de este tipo no es nada sencillo, del mismo modo que ser residente en cualquier otro lugar lleva asociados aspectos positivos y negativos.
¿Cuáles son las ventajas de residir en China?
Es importante ver las ventajas de vivir en China, que son las siguientes:
- En primer lugar, hay muchos empleos disponibles y muchas variantes entre las que elegir. No suele exigirse el dominio de la lengua local para los empleos en la industria del entretenimiento (como los que desempeñan bailarines, DJ y otros profesionales similares).
- Muebles y electrodomésticos de bajo coste para el hogar. Como casi todos los electrodomésticos se fabrican en China, el coste de estos bienes es extremadamente bajo en el país. Esto es especialmente cierto en el caso de los teléfonos móviles.
- Una amplísima gama de productos entre los que elegir. Independientemente de la situación económica de cada uno, la cantidad y variedad de productos disponibles en China es realmente abrumadora. Es difícil hacerse a la idea de tanta variedad.
- China alberga una amplia variedad de restaurantes, cafeterías, clubes y bares, así como otros tipos de locales de ocio.
- -Casi todo se puede comprar a través de Internet y recibirlo en casa. En China, la gente da mucha importancia a que le entreguen los productos a domicilio. Esto es especialmente cierto en el caso de los productos comestibles y las bebidas. Hay innumerables servicios de reparto en el país.
- Establecer una nueva empresa comercial. Al principio puede resultar confuso crear su propia empresa en este país, pero también hay formas de simplificar las cosas. Es un buen lugar para los negocios porque hay una gran población, trabajadores competentes, así como un mercado estable.
- Vivienda. Encontrar un lugar donde vivir tampoco debería suponer un reto demasiado difícil, así que no te preocupes por eso. Incluso con un presupuesto reducido, no hay por qué tener dificultades para encontrar una vivienda adecuada. La única pregunta que se hará se refiere al estado actual de la casa.
- Transporte. El transporte público no supone una gran carga económica. Existe una gran variedad de opciones de medios de transporte. Por otro lado, la gran mayoría de la gente de este país va en bicicleta. Los miembros de la familia suelen tener su propia bicicleta. Además, un número significativo de visitantes a China alquilan bicicletas durante su estancia.
¿Cuáles son las desventajas de vivir en China?
Como ocurre en todos los países, las condiciones de vida en China tienen sus inconvenientes:
- La ecología. En la actualidad, el problema de la ecología es reconocido en todos los territorios del mundo por su gran importancia. El medio ambiente en China se encuentra en unas condiciones miserables debido al gran número de fábricas, plantas y otros tipos de negocios industriales. Las provincias más alejadas de los grandes centros urbanos son la única excepción a esta situación.
- Aire contaminado. Hay que abordar el grave problema de la contaminación del aire en las grandes ciudades. Las mascarillas y otros dispositivos de protección respiratoria no sirven de nada. La inhalación de aire contaminado puede agravar afecciones respiratorias preexistentes.
- La cantidad de tráfico de vehículos en las carreteras. El nivel de ruido en las carreteras chinas es ridículamente alto debido a los constantes bocinazos de los conductores. Hay tan pocas normas que es casi imposible cumplirlas. Cambiar de carril sin previo aviso, dar marcha atrás y girar son maniobras legales que los conductores pueden realizar. Es muy poco probable que alguien pueda cruzar la calle por otro sitio que no sea el cruce designado.
- Sospecha de robo de una bicicleta. Teniendo en cuenta que en China montar en bicicleta es el medio de transporte más extendido, hay muchas posibilidades de que te roben una. Y si esto ocurre, las posibilidades de que lo encuentren son tan escasas que resulta casi imposible imaginarlo. Hay casos en los que el coste del candado de una bicicleta es superior al de la propia bicicleta.
- Calefacción. Como las casas chinas no suelen tener calefacción central, los meses de invierno pueden ser muy incómodos en su interior. Cada hogar hace lo que puede para calentarse.
- Internet. La Internet china presenta un serio desafío. Es extremadamente lenta y propensa a las interrupciones debido al gran volumen de usuarios. El coste de tener una conexión a Internet de alta velocidad y calidad es muy alto. No es habitual encontrar un proveedor de Internet que ofrezca un servicio ilimitado.
- No hay días libres o se permiten muy pocos. En China casi no hay tiempo libre para vacaciones o festivos debido al riguroso calendario laboral del país. Un número importante de empleados tiene que hacer horas extras. horas de trabajo incluso en los días festivos importantes observados a escala nacional.
- Comportamiento. Los chinos se enorgullecen de ser sencillos y directos. Pero muchos chinos se comunican mal, utilizan un lenguaje soez y suelen toser durante las conversaciones. Por desgracia, esto empaña la imagen de lo que de otro modo sería una nación fantástica.
- La funcionalidad de los sistemas monetarios y bancarios. Incluso la transacción bancaria más sencilla puede llevar varias horas tormentosas debido a las largas colas que se forman y al ritmo glacial al que trabajan los empleados bancarios. El hecho de que haya tantos formularios que rellenar y de que se formen múltiples colas en varias ventanillas diferentes es un perjuicio.
- Mascotas. Que cuidar de los animales de compañía en China es difícil y caro no es un secreto bien guardado. Para colmo, incluso cosas tan sencillas como pasear o ejercitar al animal pueden resultar difíciles. Para llevar a su perro o gato a la zona de ejercicio o al sendero, tendrá que hacer una cola larguísima.
Introducción a la compra de inmuebles en China como extranjero
Comprar barato y vender caro es uno de los conceptos que todo inversor debería conocer. Sin embargo, es realmente sorprendente la cantidad de personas que olvidan este mantra de búsqueda de valor.
Durante la mayor parte de la década de 2000, El sector inmobiliario chino mercado estaba en auge. De hecho, los compradores locales se han beneficiado de la recuperación económica del país más que nadie.
Las viviendas de las principales ciudades chinas registraron los mayores ingresos. Los precios inmobiliarios en Shanghái, Shenzhen, Guangzhou y Shanghai se han triplicado desde el milenio anterior a la recesión mundial de 2008.
Pero algo ha cambiado. El volumen de inmobiliario transacciones desde que empezó el “boom”, especialmente en la mayoría de las ciudades chinas de primer y segundo nivel.
Mientras tanto, los promotores chinos recortan los precios de sus nuevos proyectos, a menudo hasta en 30%.
¿Le disgustaría comprar un condominio pero seis meses después los precios bajan, ofreciendo a los nuevos compradores una mejor oferta? Pues este escenario se ha convertido en una historia real para muchos compradores de propiedades en China.
Por lo tanto, estamos aquí para averiguar si comprar una propiedad china o no, cuáles serán las restricciones, las comisiones que tendrá que pagar y mucho más, al final le prometemos que obtendrá todas las respuestas a sus preguntas.
¿Merece la pena comprar una propiedad en China siendo extranjero?
¿Has pensado alguna vez en compra de inmuebles en el extranjero? Ahora este fenómeno se está volviendo muy popular, y muchas personas están tratando de llegar a tiempo y comprar un pedazo de tierra en diferentes países.
Es muy cómodo. Usted puede venir al complejo en su propia casa o apartamento, y alquilar este apartamento a la salida, que de hecho es un buen ingresos pasivos.
Echemos un vistazo a este asunto de la vivienda en tierras chinas. En primer lugar, lo que hay que entender es que todas las hectáreas del Imperio Celeste pertenecen al Estado, y en caso de que decida compra de inmuebles, En ese caso, no será propietario de pleno derecho, sino que simplemente alquilará una parcela al Estado durante un periodo muy largo, de 70 años.
Esta ley se aplica tanto a chinos como a extranjeros. Si compras una segunda vivienda, tienes aún menos tiempo para vivir en ella (dependiendo de cuándo la compró el primer “propietario”).
Dependiendo de ello, cuanto más antiguo sea el apartamento, más barato se venderá. Al comprar un apartamento, un expatriado estampa su firma en unos papeles especiales en los que declara que va a utilizar el terreno únicamente para residencia personal.
Los extranjeros no pueden alquilar un apartamento. Después de eso, el interés por comprar desaparece por completo, ¿verdad?
¿Qué pasará con el apartamento dentro de 70 años? Bueno, de hecho, no han pasado 70 años desde la aprobación de esta ley, así que el diablo sabe lo que pasará allí.
Pero, en teoría, puedes (o, mejor dicho, pueden tus hijos) pagar 50% del valor de mercado del piso y prorrogar el contrato otros 70 años. ¿No hay dinero? Entonces no hay vivienda.
Sin embargo, si un extranjero decide comprar un apartamento, ¿cuáles son los precios? Pues es muy caro. Es mucho más barato alquilar una casa. En las grandes ciudades (Pekín, Shanghai, Guangzhou, Hong Kong, etc.), los precios son entre 2 y 5 veces más altos que en Europa.
Si contamos el dinero del alquiler (multiplicado por 70 años) y el de la compra, entonces el alquiler es mucho más rentable. ¿Dónde está entonces la lógica?
Hay lógica. Pero se trata más bien de los chinos. Cuando se compra un piso, se expide un papel, un análogo del registro, pero que es muy importante. Y sin este papel, no eres un chino de pleno derecho.
Comprar una propiedad en China como extranjero: Restricciones
Sin duda, en China existen restricciones para los extranjeros a la hora de comprar una propiedad. A pesar de todas las dificultades, Se prevé que China se convierta en el mayor mercado de inversión en la región Asia-Pacífico.
Barreras a la compra de viviendas y inmuebles comerciales aparecieron en China en fecha tan reciente como 2006. Como todas las medidas posteriores, las barreras pretenden controlar el aumento de la precios en el mercado inmobiliario.
El régimen jurídico de compra de inmuebles en China difiere en cada provincia china. Es mucho más difícil comprar una propiedad para un extranjero en Pekín o Shanghai, así como cerca de instalaciones gubernamentales y de importancia estratégica.
Los expatriados que deseen adquirir bienes inmuebles en Shanghai, por ejemplo, deben demostrar su estado civil. Además, la ley vigente en Shanghái especifica que un ciudadano no chino que no posea un registro de hogar sólo puede comprar una parcela de terreno.
En cambio, a los expatriados se les permitirá comprar una vivienda en Pekín si han estado cotizando a la seguridad social y pagando sus impuestos durante un periodo de cinco años antes de la compra de la vivienda.
El gobierno chino ha introducido anteriormente normas para la compra de viviendas por extranjeros.
Pueden consultarse en el reglamento “Sobre la gestión de los inversión inmobiliaria inmobiliario” (Notas del Ministerio de Construcción de la RPC, el Ministerio de Comercio de la RPC, y otros, sobre la regulación y el procedimiento para el acceso de capital extranjero al mercado inmobiliario nº [2006] 171 de 11.07.2006).
Decía uno de los puntos principales:
Las sucursales y oficinas de representación de empresas y organizaciones extranjeras en China (excluidas las empresas dedicadas a transacciones inmobiliarias con la aprobación del gobierno chino) y los extranjeros que vivan o estudien en China durante más de 1 año pueden adquirir bienes inmuebles en China para su propia residencia y uso.
Las empresas y organizaciones extranjeras que no tienen sucursales ni oficinas de representación en China, como así como extranjeros que han vivido o hayan estudiado en China menos de 1 año, no tienen derecho a comprar bienes inmuebles en China.
Por lo tanto, era imposible alquilar pisos a extranjeros. tipo de inversión no es para el Reino Medio. El hecho de haber vivido, trabajado o estudiado en China durante más de un año deberá confirmarse mediante algún documento. Tenga en cuenta, no obstante, que esta restricción se levantó brevemente de vez en cuando en algunas zonas de China en un intento de estimular el mercado inmobiliario.
La siguiente limitación es la cantidad de inmuebles que se pueden adquirir. En el ejemplo de Pekín: comprar más de un apartamento en esta ciudad (así como en muchas otras, incluida Shanghái) estaba prohibido.
Sólo los chinos residentes en la capital pueden poseer dos apartamentos en Pekín. Los ciudadanos de otros países e incluso los residentes en otras regiones del país sólo tienen derecho a comprar una vivienda. Además, para comprar un apartamento en la capital, un no residente debe demostrar que ha pagado impuesto sobre la renta o pagado cotizaciones sociales durante cinco años.
Los extranjeros pueden adquirir inmuebles comerciales (pero no para una persona física, sino sólo para una persona jurídica) e inmuebles de lujo, pero no pueden comprar terrenos.
Hay que recordar que no se compran inmuebles en propiedad, sino que sólo se alquilan durante 70 años. Y hay que tener en cuenta que, según la legislación de China, todos los terrenos se consideran propiedad del Estado. Los terrenos se alquilan para inmuebles comerciales durante 50 años, y cuando pasan estos años, se puede prorrogar el derecho de uso de la parcela.
La expresión “pompa de jabón” es una de las más comunes a la hora de describir la situación inmobiliaria en China. El ejemplo reciente de Estados Unidos, donde los precios inmobiliarios subieron hasta una enorme burbuja que luego estalló y desencadenó la crisis financiera mundial, no se parece en nada a la de China.
El gobierno del país también teme el aumento de la tensión social en la sociedad, que puede ser provocada por la crisis.
Las autoridades acusan de inflar los precios inmobiliarios a los especuladores que, al comprar pisos, crean su escasez. Pero la cuestión es también que muchos miembros de la clase media pueden ahora invertir cada vez más en el sector inmobiliario.
Y, por supuesto, el mercado inmobiliario chino depende de su ubicación en este país realmente vasto. No se trata sólo de la capital, las megaciudades, los centros industriales y portuarios, sino también de las ciudades costeras turísticas y las casas en las islas.
Sin trabajo no hay apartamento: Cómo China limitó el derecho a la vivienda
En los últimos años, Shanghai se ha mantenido cerca de los primeros puestos de la lista de ciudades que albergan algunos de los inmuebles más caros del mundo. Además, sigue siendo la ciudad más cara del China continental.
Como expatriado, la ley le permite adquirir bienes inmuebles en Shanghai. No obstante, deberá cumplir una serie de requisitos, además de disponer de una suma considerable de dinero. dinero ahorrado en el banco.
El requisito de haber vivido legalmente en el país durante un mínimo de un año es el que tiene más peso entre estos requisitos previos. Para cumplirlo, normalmente tendrá que aportar pruebas de que ha estado empleado o está realizando negocios en Shanghái.
También se le pedirá que muestre los comprobantes fiscales de la mayor parte del tiempo que dure su estancia. El periodo exacto de tiempo requerido variará en función de la región del país en la que pretenda adquirir bienes inmuebles.
En Shanghái, concretamente, se le exigirán copias de sus recibos de impuestos del año más reciente de los dos años de estancia legal en el país.
No está permitido alquilar el propiedad o mantenerla como inversión de cualquier tipo, ya que este es otro de los requisitos que deben cumplirse antes de que la propiedad pueda transferirse a su nombre. La propiedad tiene que ser para uso exclusivo de residencia.
Los residentes en la República Popular China (RPC) están acostumbrados desde hace tiempo a estas normas, pero para los europeos suena descabellado: los posibles compradores de inmuebles en Shanghai tendrán que mostrar pruebas lógicas de que son realmente necesitado de un apartamento.
De lo contrario, la transacción no se registrará, aunque el vendedor ya haya recibido el dinero y el comprador esté decidido a trasladarse a Shanghai.
Puede haber muchas razones para mudarse: Shanghái ocupa ahora uno de los primeros puestos en términos de crecimiento económico de todo el país, y unas infraestructuras bien pensadas hacen de la metrópoli una de las ciudades chinas más adecuadas para la vida cotidiana.
Además, hay mar y dos aeropuertos, y el clima subtropical salva a los lugareños de los fríos inviernos.
Las ventajas de la capital económica de China son apreciadas desde hace tiempo por los residentes de otras regiones. Según datos de Perspectivas de la Urbanización Mundial de las Naciones Unidas, más de 29 millones de la gente vive en Shanghái hasta 2023.
Los demás no tienen derecho a acceder a las escuelas, seguro de enfermedad y otras prestaciones sociales, pero siguen viniendo a Shanghai en busca de trabajo y una vida mejor. Los propios habitantes de Shanghai están seguros de que en la ciudad viven al menos 30 millones de personas, de las cuales al menos 0,5 millones son extranjeros, incluidos europeos.
Especialmente para aquellos que están pensando en la vivienda permanente en la capital económica de China, los editores de RBC-Nedvizhimost han elegido ciertas características clave del mercado inmobiliario de Shanghai: desde la falta de espacio y la devolución de impuestos a las restricciones en la tenencia de un apartamento.
Primero en alquiler, luego en propiedad
Lo primero que hay que saber sobre el sector inmobiliario de Shanghái es que aquí realmente no hay espacio suficiente. Mientras que el resto de China está vacía de rascacielos deshabitados y ciudades enteras, el auge de la construcción en Shanghái no hace más que ganar impulso: la creciente demanda de viviendas, hoteles y oficinas lleva a la construcción de zonas residenciales en continuo crecimiento.
Para limitar la afluencia de inmigrantes y evitar la formación de una burbuja, las autoridades locales han introducido restricciones a la compra de viviendas.
Para convertirse en propietario de pleno derecho de un apartamento en Shanghai, un visitante tendrá que vivir en la ciudad durante al menos un año, y luego demostrar a las autoridades que realmente ha pasado este tiempo en Shanghai. Esta norma se aplica tanto a los chinos como a los ciudadanos de otros países. Así, por primera vez, un inmigrante procedente de Europa tendrá que vivir en un hotel o en un apartamento alquilado.
Cuando llegue el ansiado plazo, el comprador de la vivienda tendrá que pagar un depósito por valor de 1% del coste del apartamento adquirido a una cuenta estatal especial - el dinero se paga simultáneamente con la solicitud de registro de la transacción.
Después, el gobierno local comprueba si el inversor es digno de obtener un apartamento. Si en esta fase el análogo chino de Rosreestr descubre que el extranjero engañó a la agencia estatal e intentó comprar una vivienda antes de que expirara el plazo de un año, la transacción se cancela y no se devuelve el depósito de 1%.
Los parados no pueden poseer bienes inmuebles
Hasta la fecha, el número medio de pensionistas (es decir, residentes mayores de 60 años) en China ha alcanzado casi el 15% de la población.
En Shanghai, suelen venir a trabajar a la capital económica jóvenes especialistas. Si un comprador tiene intención de adquirir un apartamento, tiene que pagar impuestos al presupuesto municipal durante al menos dos años.
No importa si el expatriado tiene su propio negocio o es considerado un empleado, lo principal es que una persona tenga al menos 24 meses de pago de impuestos. Este es el segundo requisito para comprar una casa, además de un año de residencia en Shanghai.
Después de comprar un propiedad de un nuevo residente en Shanghai, un impuesto adicional sobre la propiedad surge inmediatamente. Por término medio, los expatriados pagan 10.000 yuanes ($1.475,95) al año por su propia vivienda.
La buena noticia es que, transcurrido el plazo de 12 meses, el propietario del apartamento tiene derecho a devolver todo el impuesto sobre bienes inmuebles pagada - y no más tasas después de eso.
Los vendedores sobrestiman el metraje
Los compradores acostumbrados a la realidad europea se llevarán una desagradable sorpresa: la superficie real de los apartamentos en Shanghai es aproximadamente 67% de lo que los promotores indican en sus páginas web.
Lo que ocurre es que en China se acostumbra a tener en cuenta la superficie total de un complejo residencial, teniendo en cuenta todas las entradas, huecos de ascensor, territorios adyacentes e incluso espacios verdes alrededor de la casa.
Se suma la superficie de todo este territorio y luego se divide por el número de apartamentos de la casa. La parte recibida de la superficie total del edificio se añade a la superficie documentada del apartamento, y el comprador debe pagarla junto con la vivienda.
Por lo tanto, no se apresure a comprar un apartamento de 85 metros de una habitación en un nuevo complejo residencial - después de todo, el área de un apartamento de este tipo es poco probable que supere los 50 metros cuadrados.
No puedes vivir más allá de los 70
Por último, pero no por ello menos importante, en Shanghai sólo se puede ser propietario de una casa durante 70 años. En el caso de los inmuebles comerciales, el plazo es aún más corto: 40 años.
Lo que sucederá después de este periodo, los propios habitantes de Shanghai no lo saben: la norma apareció hace poco, y nadie ha vivido aún el momento en que un apartamento o una oficina tendrán que ser cedidos al Estado.
Es posible que en el próximos años el gobierno chino seguirá cambiando las normas, y los expatriados podrán seguir viviendo en su propio apartamento durante más de 70 años, pero ahora la ley lo prohíbe.
Comprar una propiedad en China como extranjero: Tiempos de cambio
¿Cómo han evolucionado las normas en 2023 para los inversores extranjeros?
Tras varias revisiones a lo largo de los años, la ley de propiedad permite ahora comprar bienes inmuebles en China a extranjeros. Ya no es necesario que los extranjeros que deseen comprar una propiedad en el país hayan vivido allí al menos un año, ya sea para estudiar o trabajar.
Además, debido a un reciente cambio en la legislación, ahora se permite a los extranjeros adquirir múltiples propiedades en China, mientras que en el pasado esto no estaba permitido. Ahora, los residentes de otros países pueden adquirir tantas viviendas como quieran en la nación asiática. Al mismo tiempo, también se ha derogado la ley que exigía a los extranjeros haber pasado un tiempo mínimo viviendo en China.
Dado que el gobierno chino reclama la propiedad de todos los terrenos del país, es esencialmente imposible que los extranjeros adquieran propiedades allí. Sin embargo, a los expatriados que tienen un empleo en China y a los que pretenden trasladarse al país se les permite adquirir una propiedad en función de sus necesidades y de su capacidad para pagarla, aunque con ciertas restricciones que siguen pesando sobre este derecho.
Debido a los cambios introducidos en la ley, ya no hay límite en el número de propiedades que puede comprar un no ciudadano. La única condición es que el inmueble o inmuebles solo puedan utilizarse con fines residenciales; los no residentes no pueden alquilarlos ni utilizarlos para otras operaciones.
Tenga en cuenta que estas modificaciones de las disposiciones de la ley original sólo son efectivas para China continental.
Las empresas y particulares extranjeros interesados en utilizar los bienes inmuebles para fines distintos de los previstos deben crear primero una empresa en China.
Es necesario un documento acreditativo de la personalidad jurídica de una empresa extranjera para quienes deseen establecer puntos de venta o afiliado empresas en China; es necesario que exista una garantía por escrito de que los bienes inmuebles se utilizarán exclusivamente con fines empresariales. La compra de bienes inmuebles en China como extranjero e inversor está ahora permitida si dicha propiedad está categorizada como vivienda y el inversor tiene operaciones comerciales en el país.
Los derechos de uso del suelo que ofrece el gobierno chino también pueden ser accesibles para los inversores extranjeros que deseen instalarse en el país, siempre que realicen los trámites necesarios con las autoridades.
A continuación, el gobierno central chino o, a nivel municipal, la Oficina de Tierras y Recursos negociará y ultimará un acuerdo con dichos inversores extranjeros.
Se les conceden derechos de uso de la tierra sobre una determinada superficie que es propiedad del Estado, y estos derechos son válidos durante un periodo de tiempo predeterminado. Si la propiedad se alquila a un no ciudadano para uso residencial, el plazo de arrendamiento puede prolongarse más de 70 años.
El número máximo de años que puede aplicarse a un arrendamiento de terrenos destinados a fines comerciales o recreativos es de 40 años. Si un extranjero arrienda la propiedad para fines relacionados con la industria, la ciencia, la salud, la cultura, el atletismo o la educación, la concesión para dicho uso del suelo no puede ser superior a 50 años.
Algunos gobiernos locales de China permiten a los extranjeros beneficiarse de derechos de arrendamiento de uso del suelo con fines de construcción. Sin embargo, no se trata de una práctica habitual y, por el momento, sólo se está probando en algunos lugares de China. En la mayoría de los casos, las empresas nacionales a las que el gobierno ya ha concedido derechos de uso del suelo los alquilan a inversores internacionales.
El propietario u ocupante extranjero de una propiedad sólo puede dedicarla a los usos previstos en el contrato principal de arrendamiento de la propiedad. Cualquier nuevo derecho de uso del suelo que se obtenga debe registrarse ante la autoridad competente de administración del suelo.
La compra de bienes inmuebles en China como extranjero no es una excepción a la regla de que hay restricciones en la mayoría de las cosas. Tenga en cuenta que a los extranjeros solo se les permite poseer bienes inmuebles residenciales; si quieren poseer propiedades comerciales, primero deben constituirlas en China.
Además de un depósito de 1% que puede exigirse si el comprador obtiene una hipoteca, el vendedor debe recibir del comprador internacional un pago por adelantado equivalente a 30% del precio de compra denominado en yuanes chinos. En China, los extranjeros tampoco pueden ser arrendadores.
Los inversores extranjeros que pretendan operar en China tienen que llevar a cabo un proceso de diligencia debida más amplio. Esto puede implicar determinar si el mercado inmobiliario valor describe adecuadamente sus costes subyacentes. También deben comprobarse minuciosamente los registros relativos a la propiedad, los detalles del arrendamiento, las garantías establecidas por la ley y otras normativas.
¿Cuáles son los costes de comprar una propiedad en China como extranjero?
Existe una gran variedad en el precio medio nacional del suelo en las distintas provincias y municipios de China. Según los datos más recientes del proveedor de datos de Hong Kong Datos CEIC, Los precios inmobiliarios por metro cuadrado en Pekín se situaron en torno a los 19.001 yuanes (unos $2.801) de media entre enero de 2003 y noviembre de 2022.
El CEIC es una unidad de la empresa de inteligencia macroeconómica, empresarial e industrial ISI Mercados emergentes Grupo,
Según el CEIC, el precio medio pagado por metro cuadrado en el municipio de Chongqing, situado en la provincia china de Sichuan, alcanzó los 5.140 yuanes durante el mismo periodo. Por otra parte, según la información obtenida del proveedor de datos, el precio por metro cuadrado en la provincia china de Anhui alcanzó casi los 5.026 yuanes.
El precio medio de los inmuebles en Shanghai, la ciudad más poblada y capital comercial de China continental, fue de aproximadamente 15.440 yuanes por metro cuadrado entre enero de 2003 y noviembre de 2022, según el CEIC. Durante el mismo periodo de tiempo, el precio medio del metro cuadrado de propiedad inmobiliaria en Tianjin (China) fue de unos 8.845 yuanes. Tianjin es la ciudad portuaria más importante de China.
¿Qué impuestos gravan la compra de inmuebles en China por parte de extranjeros?
Al comprar un inmueble en China, una persona que no sea ciudadano chino debe pagar tanto un impuesto de escritura como un impuesto de timbre, según PricewaterhouseCoopers (PwC). Mientras tanto, la venta de bienes inmuebles en el país está sujeto a diversos impuestos, Además de algunos impuestos locales de menor importancia, hay que pagar impuestos sobre la renta de las personas físicas, el impuesto sobre el valor añadido (IVA), el impuesto sobre la plusvalía del suelo y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
Cuando un particular vende una propiedad residencial, está exento de pagar el impuesto sobre la plusvalía del suelo, y también está exento de pagar el impuesto sobre actos jurídicos documentados al comprar o vender propiedades residenciales.
Impuesto sobre la renta
En China, los no residentes sólo suelen tributar por la parte de su renta que procede del país. Impuestos sobre la renta sobre los rendimientos del trabajo, la remuneración de los autores y los derechos de autor se calculan por cada categoría, por mes o por transacción, a tipos impositivos progresivos, según PwC. El sitio tipos impositivos que se aplican puede empezar desde 3% de ingresos imponibles al mes y puede llegar hasta 45% de esos ingresos.
Impuesto sobre bienes inmuebles
Se aplica un impuesto anual sobre bienes inmuebles a los terrenos y propiedades inmobiliarias que se utilizan con fines empresariales o que se arriendan. La cuantía de este impuesto viene determinada por el valor del bien inmueble o los ingresos por alquiler obtenidos. El tipo impositivo anual es de 1,2% del valor de tasación original de los bienes inmuebles, y las administraciones locales suelen ofrecer una rebaja fiscal de entre 10% y 30%, según PwC.
Por otro lado, también podría aplicarse una cuota tributaria del 12% del valor de alquiler de la propiedad. Si una propiedad residencial no se utiliza con fines comerciales ni se alquila, su propietario está exento de pagar el impuesto sobre bienes inmuebles.
Impuesto sobre el uso del suelo urbano y municipal
Los contribuyentes que utilizan terrenos situados dentro de determinadas zonas de la ciudad y de los distritos mineros están sujetos a un impuesto de uso del suelo urbano y municipal. Se determina anualmente multiplicando la superficie realmente ocupada por el contribuyente por una cantidad predeterminada por metro cuadrado que fijan las administraciones locales. Los particulares que poseen propiedades residenciales están exentos de pagar el impuesto de uso del suelo urbano y municipal en varias provincias y ciudades de todo el país.
Impuesto de plusvalía
Ganancias derivadas de la venta de derechos de uso del suelo o propiedades inmobiliarias están sujetos a un impuesto progresivo sobre la plusvalía del suelo con tipos que oscilan entre 30 y 60%. Cuando se trata de la compraventa de propiedades residenciales, los particulares están exentos de pagar el impuesto sobre la revalorización del suelo.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
La adquisición, enajenación, donación o permuta de la propiedad de bienes inmuebles o derechos de uso del suelo puede estar sujeta a un impuesto sobre actos jurídicos documentados de entre 3% y 5%. El sujeto pasivo es la persona que recibe los bienes mediante una transmisión o cesión.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados
En el caso de los contratos de leasing inmobiliario y las pólizas de seguro inmobiliario, los tipos del impuesto sobre actos jurídicos documentados se fijan en 0,1%.
IVA
Las personas que venden o importan bienes, prestan servicios o venden bienes inmateriales o inmuebles están sujetas al impuesto sobre el valor añadido.
En la mayoría de los casos, una sola persona entrará en la categoría de “pequeño contribuyente de IVA”, lo que significa que estará sujeta a un tipo de IVA del 3%, según PwC. Sin embargo, las personas que trabajen en empresas de propiedad privada podrán ser reconocidas como sujetos pasivos del IVA general si cumplen determinados criterios, como el importe mínimo de ventas anuales exigido, entre otros.
¿Por qué es mala idea comprar una propiedad en China siendo extranjero?
Crisis del mercado inmobiliario
Desde que el Presidente Xi Jinping asumió el poder en China hace 10 años, el sector inmobiliario ha sido el principal motor de la rápida expansión económica del país. Según El Washington Post, En la actualidad, el mercado se encuentra en recesión, los grandes promotores han dejado de pagar sus deudas y el Gobierno intenta elaborar un plan de rescate.
Los economistas creen que la intervención será suficiente para evitar que el mercado inmobiliario se desplome de forma desordenada e incluso puede dar lugar a un recuperación gradual. Según el Post, hay mucho en juego porque un colapso total podría poner en peligro el sistema financiero chino y la economía mundial.
Según un informe de la organización independiente de noticias Al Jazeera, los problemas inmobiliarios de China se deben en parte a las decisiones políticas deliberadas que ha tomado el país. Pekín hizo pública en agosto de 2020 una estrategia que denominó Tres Líneas Rojas con el propósito de reducir gradualmente una importante burbuja inmobiliaria que se había ido acumulando durante décadas.
La estrategia perseguía dos objetivos: por un lado, reducir la excesiva dependencia de la economía del sector inmobiliario y, por otro, frenar la especulación que había provocado la subida de los precios. precios de la vivienda más allá de lo que muchas familias chinas de clase media podían permitirse.
La política establecía que los promotores no podían obtener préstamos de bancos ni de ninguna otra institución financiera a menos que cumplieran rigurosos requisitos de solidez financiera. Uno de estos criterios incluía tener un máximo de 100% de deuda neta sobre fondos propios.
Resultó que varios promotores habían acumulado enormes deudas y habían estado funcionando al margen de las llamadas Tres Líneas Rojas todo el tiempo. Según Al Jazeera, el sector se vio repentinamente incapaz de obtener préstamos debido a las nuevas restricciones, lo que provocó un importante déficit financiero para el sector.
En diciembre de 2021, Evergrande Group, uno de los mayores empresas de promoción inmobiliaria en China, se retrasó en el pago de los intereses de sus bonos extraterritoriales. Poco después, otro promotor y operador urbano llamado Kaisa Group Holdings hizo lo mismo.
El clima actual ha contribuido a agravar los problemas del sector, ya que los promotores que se encuentran en apuros financieros y cargados de deudas han tenido dificultades para terminar sus proyectos en los plazos previstos.
La actual crisis inmobiliaria en China supone un riesgo importante para la economía del país. Aunque hay analistas que creen que el mercado ha tocado fondo, se prevé que los problemas a los que se enfrenta el sector continúen durante un tiempo considerable.
S&P Global Ratings preveía en julio de 2022 que el valor de los inmuebles caería un 30% en ese año, lo que supondría un descenso aún más grave que el que se produjo durante la crisis financiera de 2008.
A principios de 2023, sin embargo, los informes indicaban que las autoridades estaban contemplando la posibilidad de suavizar las restricciones impuestas por las Tres Líneas Rojas.
Según un informe de Bloomberg News, una posibilidad es que se autorice a las empresas inmobiliarias a aumentar su apalancamiento reduciendo los límites de endeudamiento y ampliando el periodo de gracia para cumplir los objetivos de deuda establecidos por las Líneas Rojas.
Para paliar la crisis de liquidez, el Gobierno chino ha dado a conocer una serie de medidas centradas en aumentar el volumen de financiación disponible para los promotores en forma de capital, bonos y préstamos. Podrán acceder a más fondos procedentes de la preventa de viviendas, la mayor fuente de fondos del sector.
Además, se les concederán préstamos especiales por un total de 200.000 millones de yuanes ($29.500 millones) para que puedan terminar los proyectos de vivienda que han quedado en suspenso.
El gobierno también ha modificado ciertas normativas financieras. Estos cambios hicieron posible que el banco central prestara más ayuda a los promotores con problemas financieros y dirigiera a los bancos para que promovieran el crecimiento de las hipotecas residenciales, así como de los préstamos a promotores en determinadas regiones. La norma tipos de interés aplicados por los prestamistas se han reducido.
En diciembre de 2022, las ventas de viviendas de nueva construcción se redujeron en 31% interanuales. Los analistas de Citigroup Inc. prevén que las ventas disminuirán en otras 25% en el año 2023, según el Post. Esto se debe al hecho de que la recuperación se verá obstaculizada por la reducción de la oferta, y se necesitará algún tiempo para que el apetito de los compradores se reactive.
Millones de metros cuadrados de pisos incompletos han sido abandonados y se les ha permitido acumular polvo. Según el informe, los promotores chinos solo habían entregado aproximadamente el 60% de las viviendas que habían prevendido entre 2013 y 2020.
La demanda de compradores de viviendas seguirá siendo baja mientras haya tantos proyectos de construcción sin terminar.
Comprar una propiedad en China como extranjero: Reflexiones finales
Esto es todo lo que debe saber antes de comprar una propiedad en China. De usted depende comprarla o no. Parecería que comprar bienes inmuebles en el país en este momento sólo traería problemas, dado el estado actual de las cosas. Definitivamente, el mercado inmobiliario tiene muchos defectos que hacen que no merezca la pena comprar, por no hablar de las normas que pueden ser siempre tan confusas.
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