최신 업데이트 날짜: 2020년 4월
본 글은 영국인 뿐 아니라 한국인을 포함한 비 영국인 expat에게도 적용될 수 있는 영국 부동산 세금에 대해 다루고 있으며, 해외에 거주 중인 영국 분들과 영국에 거주 중인 비 영국 분들 양쪽 모두의 관점에서 작성되었습니다.
부동산 투자와 관련하여 일반적으로 가장 많이들 질문하시는 사항(가령 지금이 투자하기에 적기인지 여부 등)에 대해서도 말씀드리겠습니다.
그 밖에 문의사항이 있으시거나 영국 부동산 투자에 관심있으신 분들은 koreandesk@adamfayed.com으로 메일 주시거나 그 외 메신저로 연락 주시면 되겠습니다.
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들어가기 전에, 특히 부동산에 관련해서는 더더욱 세금 관련 법률/규정이 끊임없이 개정된다는 점에 유의하시기 바랍니다. 아래에서 말씀드리는 내용은 단지 본 글 작성 시점의 기준에서 확인된 사항일 뿐이므로, 필요한 경우 전문가의 조언을 얻으시는 것이 좋습니다.
변경되는 사항이 있는 경우, 최대한 본 글에 업데이트 할 것입니다.
해외거주 영국인을 위한 양도소득세
양도소득세는 자산을 처분하는 경우 – 부동산 매매 – 지불해야 하는 세금입니다.
세액은 취득가액을 제하고 부동산 매매로 인한 차익의 크기에 따라 결정됩니다.
가령, 부동산을 20만 파운드에 매입해서 30만 파운드에 매도하는 경우, 양도소득세는 그 차액인 10만 파운드에 부과되는 것이죠.
하지만 양도소득세 부과 기준은 실제로 보다 복잡합니다. 예를 들어 총 양도 차익과 과세 대상 소득의 합이 소득세 기본 구간 기준을 넘는 경우 거주용 부동산에 대한 세율은 28%이며, 그보다 낮은 경우 부과되는 세율은 18%입니다.
업무용 빌딩 등 비 거주용 부동산 등 여타 자산의 경우 개인 납세자에게 적용되는 세율은 1~20%입니다.
2015년 이후 개정된 양도소득세 규정
이전에는 영국 법률상 비거주자는 양도소득세를 납부하지 않아도 되게끔 하는 법적 빈틈이 있었습니다.
하지만, 2015년 이래 관련 규정이 변경되면서 특히 임대사업자 분들이 큰 영향을 받게 되었습니다.
간단하게 말씀 드리자면 비거주자에 대한 양도소득세율 역시 최대 28%까지 높을 수 있다고 하겠습니다.
영국을 떠나고 영국 내 자산을 처분하면 양도소득세 부과를 피할 수 있나요?
수년 전까지만 해도 과세 연도 동안 영국에 거주하지 않은 expat의 경우 세금 부담을 줄일 수가 있었습니다.
하지만 이에 관련된 규정 역시 변경되면서, 현재는 최소 5 과세 연도 동안 영국 비거주자였음이 증명 되어야만 해당 혜택을 누릴 수가 있습니다.
즉 소득세 측면에서는 비거주자로 간주된다고 할지라도, 양도소득세 측면에서는 최대 5 과세 연도 동안은 단지 일시적인 비거주자로만 간주될 뿐입니다.
양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 어떤것이 있나요?
대부분은 사업체에 적용될 수 있는 것들입니다. 가령,
- Business incorporation relief – 자산을 PLC회사로 이전하는 경우 적용될 수 있습니다. 다만, 수반되는 비용이 꽤 크기 때문에 보유하고 계신 부동산 자산 가치가 큰 경우에만 좋은 선택지가 될 수 있을 것입니다. 비교적 소규모 자산 보유자 분들께는 최선의 선택지가 아니라고 하겠습니다.
- Holdover gift relief – 사업용 자산 관련 일부 증여 또는 신탁 증여 자산에 부과된 세금은 보유자가 해당 자산을 처분하기 전까지는 납부하지 않아도 되는 경우가 있습니다.
- Entrepreneurs relief on property – 사업체 전부 또는 일부 처분 시 세율이 10%까지 경감될 수 있습니다.
그 밖에 고려해야 할 여러 사항들이 있으며, 관련 규정은 통상적으로 매년 변경되고 있습니다.
양도차익이 아니라 손실이 발생한 경우는 어떻게되나요?
손실이 발생한 경우 동일 과세 연도 내에 발생한 양도 차익에 상계될 수 있습니다.
양도소득세 관련 그 밖의 예외적인 경우?
- 주 거주지에 대해서는 통상 임대사업용 부동산에 비해 세금 부담이 크지 않습니다.
- 합법적으로 결혼한 부부 간 자산 이전의 경우
양도소득세 신고 의무 불이행 시 처벌을 받게되나요?
30일 이내에 HMRC에 양도소득 신고의무를 이행하지 못하면 처벌될 수 있습니다. 설사 실제 양도소득은 없는 경우라도 마찬가지입니다.
양도소득세 외 부동산 관련 세금?
주요 항목은 아래와 같습니다.
- Stamp Duty (잉글랜드및북아일랜드)
영국에 다른 부동산을 보유하지 않은 경우라고 가정할 때의 세율입니다.
| 거주용 부동산 가액 | 세율 |
| £125,000 이하 | 0% |
| £125,001~£250,000 | 2% |
| £250,001~£925,000 | 5% |
| £925,001~£1,500,000 | 10% |
| £1,500,000초과 | 12% |
단, 이는 구간별 세율이라는 점에 유의하시기 바랍니다. 즉 보유하고 계신 거주용 부동산 가액이 30만 파운드인 경우 30만 파운드 전체에 대해 5%를 내셔야 하는게 아니라 5만 파운드에 대해서만 5%가 부과되고 12만 5천 파운드에 대해서는 2%가 부과됩니다.
뿐만 아니라 2016년 영국 정부는 임대사업자 등에게 적용되는 새로운 구간 세율을 발표하였습니다.
이는 임대사업자의 경우 구간별 세율이 추가적으로 3%p 인상됨을 의미하는데요. 따라서 그 세율은 아래와 같습니다.
| 해당 부동산 가액 | 세율 |
| £40,000 이하 | 0% |
| £125,000 이하 (£40,000이하는 아니라고 가정) | 3% |
| £125,001~£250,000 | 5% |
| £250,001~£925,000 | 8% |
| £925,001~£1,500,000 | 13% |
| £1,500,000초과 | 15% |
대부분의 경우 Stamp Duty를 완전히 피하기는 불가능합니다. 모든 거주용 부동산 양도는 과세대상이기 때문입니다. 따라서 해외에 거주하고 있는 비거주자라고 해도 Stamp Duty를 납부해야 합니다.
Property deeds를 증여 또는 상속으로 이전할 수 있는 경우도 있습니다. 특정한 상황에서 이는 절세 효과를 주기도 하죠.
- Income Tax
해외에서 근무/사업 중이신 expat의 경우 주 근로소득이나 사업소득은 통상 영국 과세대상에 해당되지 않는다 하더라도 영국 내 부동산 임대소득에 대해서는 소득세를 납부하셔야 합니다.
현 세율은 아래와 같습니다.
| 임대 소득 | 세율 |
| £0~11,850 | 0% |
| £11,851~46,350 | 20% |
| £46,351~150,000 | 40% |
| £150,000 초과 | 45% |
따라서 만일 소규모 부동산 1~2채 임대를 통해 최소한의 임대 수익만 얻고 있는 경우라면 임대소득세를 납부하셔야 할 가능성은 적습니다.
하지만 임대 부동산에 대한 세금 신고는 하셔야 합니다.
납세 대상에 해당하는 경우, 세액을 최소화하기 위한 방법들을 활용할 수 있는데요. 가령 임대 소득 산출 시 대출이자 등 비용을 공제할 수 있습니다.
그 밖에 공제 가능한 비용은 유지비, 부동산 중개인비, 보험비 및 council tax 등이 있을 수 있습니다.
그러나 이 역시 곧 변경될 예정으로, 올해 4월부터는 기본 세율 20% 구간에 해당하는 납세자들에게만 적용 가능하도록 제한될 것으로 보입니다.
이로 인해 비교적 고가의 부동산을 보유하신 분들은 세금 부담이 늘어날 가능성이 큽니다.
- Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED)
ATED는 개인이 아니라 회사를 통해 영국 내 고가 주거용 부동산을 소유하는 경우 세제 혜택을 줄이기 위해 도입되었습니다.
다른 세금과 마찬가지로 구간별로 차등 적용되지만, 다른 점은 특정 세율(%)이 아니라 고정 세액으로 부과된다는 사실입니다.
50만~100만 파운드 사이의 부동산에 대해서는 연간 3,650파운드가 부과되며, 최고 구간인 200만 달러 이상 부동산에 대해서는 23만 2,350파운드가 부과됩니다.
- Inheritance Tax
일전에 이미 domicile과 residency에 관한 글에서 말씀드린 바와 같이, 영국 외 지역에 residency를 두고 있다고 해도 domicile은 변하기가 어렵습니다.
HMRC는 특히 아래와 같은 경우 통상 영국 domicile이라고 간주합니다.
- 영국에서 자랐고 영국 내 부동산을 보유한 경우
- 출생 당시 부모님이 영국을 본인들의 영구 거주지로 간주한 경우
따라서 이와 같은 기준을 충족하는 경우 사망 시 자산이 32만 5천 파운드 이상이면 전 세계 어디에 있는 재산이든 HMRC의 과세 대상이 될 수 있습니다.
전 세계에 어디에 있든 32만 5천 파운드 이상의 금액에 대해서 상속인은 40%의 상속세를 납부해야 할 것입니다.
하지만 자선 단체에의 기부 등 특정한 경우 세금 부담을 줄일 수 있는 방법이 있기는 하죠.
2017년부터는 주 거주지 예외 규정이 도입되어, 주 거주지는 특별 고려 대상이 됩니다. 즉 50만 파운드까지, 부부의 경우 100만 파운드까지 비과세 될 수 있습니다.
자주묻는질문 (FAQ)
Q. Council tax는 누가 얼마나 내야 하나요?
A. 이는 임차인이 부담할 수 있지만, 임차인이 없는 경우라면 임대인이 납부해야 합니다.
세율은 거주 지역에 따라 상이합니다.
Q. Expat이라도 대출이 가능할까요?
A. 적절한 이자율로 대출 받기는 점점 더 어려워지고 있습니다. 하지만 여전히 영국 expat에 대한 대출 서비스를 제공하고 있는 괜찮은 회사들이 몇 있는데요, 필요하신 분들은 연락 주시면 소개시켜 드릴 수 있습니다.
아래 영상을 통해 관련 내용에 대해 말씀드린 바 있으니 참고하시기 바랍니다.
Q. ISAs나 여타 절세에 효과적인 투자 상품들은 어떤가요?
A. ISA는 영국인이든 외국인이든 영국 거주자라면 가입할 수 있습니다. 반면, 영국인이라 하더라도 비거주자인 expat의 경우 ISA는 선택 가능한 방안이 아닙니다. 해외 거주 계획이 있으시다면 ISA에 추가 투자하시는 것은 최선의 결정이 아니라고 하겠습니다.
추가적으로 아래 영상을 참고하실 수 있습니다.
Q. 영국에 살고 있는 non-domiciled 외국인(expat)의 경우 절세방안?
A. 본 글은 영국에 거주 중인 non-domiciled 분들보다는 주로 해외에 거주 중인 영국인의 관점에 초점을 더 두고 있습니다.
영국에 거주 중인 대다수 non-domiciled분들은 외국인이지만, 여전히 일정 비용을 지불하는 대가로 본인에게 더 유리한 과세 방식을 택할 수 있습니다 (이전에 비해서는 덜 유리하지만요)
대부분은 세무상 영국 거주자(tax resident)로 간주되지만, domicile은 출생 국가 등에 따라 결정될 것입니다.
Non-domiciled인 영국 거주자 분들은 arising basis 또는 remittance basis 중 어떤 방식으로 과세될지를 선택할 수가 있습니다.
Remittance basis는 영국 내에서 발생한 수입 및 소득과 (영국 외에서 발생한 경우) 영국으로 송금/반입한 금액에 대해서만 과세되는 방식입니다.
하지만 이 방식을 선택하는 경우 추가적으로 부담해야 하는 비용이 있는데요. 지난 9년 중 7년 이상 영국 거주자였던 경우 연 3만 파운드를 내야 하고, 이 비용은 구간별로 상승하여, 지난 20년 중 17년 이상 영국 거주자였던 경우에는 연 9만 파운드를 지불해야 합니다.
한편, arising basis는 전 세계 수입 및 소득에 대해 과세되는 방식입니다.
다시 말해 영국 내 부동산과 관련하여 부과될 수 있는 양도소득세, 소득세 및 그 외 세금의 크기는 어떤 방식의 non-domiciled인지 등을 포함하여 개개 사안별 특성을 고려하여 판단할 수 있을 것입니다.
non-domiciled이 아닌 경우 세금 문제는 통상 훨씬 더 간단합니다. 미국 또는 그 외 복잡한 세제를 도입하고 있는 일부 국가의 거주자인 경우를 제외하고는 통상 영국 거주자와 동일한 세율이 적용될 것이며 본국에서 이중 과세되지는 않을 것입니다.
Q. 앞에서 언급된 세금이 향후 더 인상될 것이라고 보시나요?
A. 어떤 정당이 집권하든지, 영국 내 부동산에 대한 세금 및 행정업무는 점점 더 어려워질 것으로 보입니다.
물론 어느 누구도 미래를 장담할 수는 없지만, 개인적으로 해외 거주자의 영국 내 부동산 보유가 더 쉬워질 것으로 보지는 않습니다.
Q. 해외거주자의 임대소득에 대한 이중과세 위험 및 이중과세방지조약?
A. 유럽 내 국가에서 이주하시는 경우, 유럽국가들과 영국 간의 이중과세방지조약에 의해 보호받으실 수 있을 것입니다.
유럽 이외 타 지역 국가, 가령 캐나다, 중국, 인도, 일본, 미국 등 여러 국가들 역시 영국과 이중과세방지조약을 두고 있습니다.
본인에게 문제되는 국가가 영국과 해당 조약을 체결하여 발효 중인지 확인해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 부동산 구매 시 주의해야 할 여타 사항은 어떤것들이 있나요?
A. 중국, 아프리카 국가 등 일부 국가에서는 자금을 국외로 이전할 비용 효율적인 방법과 관련하여 추가적인 이슈가 있습니다.
뿐만 아니라 영국에서100% 혹은 95% 부동산 대출을 받는 것이 지금은 2008년 이전에 비해 훨씬 더 어렵습니다.
금융 위기 때, 100% 대출로 부동산을 구매하는 것에 대한 부정적 시선이 많아 지기는 했지만, 적절한 대출로 본인에게 유리하게 레버리지를 이용할 수 있습니다.
이제 부동산 구매를 위해서는 3만, 5만 또는 10만 파운드 이상의 계약금(deposit)을 지불해야 합니다. 일반적으로 부동산은 주식에 비해 가치 상승이 현저히 적기 때문에 계약금이 클수록 간접적으로 손실을 보는 셈이죠.
예를 들어 그 10만 파운드를 미국 주식 시장(S&P500)에 1년 전 투자했다면 지금 13만 파운드로 가치가 상승했을 것입니다. 10년 전에 같은 시장에 투자한 경우라면 지금 30만 파운드 이상이 되었겠죠.
물론 최근 10년 시장 상황이 좋았기 때문에 이는 다소 극단적인 예일 수 있습니다.
하지만 일반적으로 계약금은 최소화하고 나머지 자금은 장기적으로 시장에 투자하는 것이 좋습니다 (대출이 가능하고 부담스럽지 않은 수준이라고 가정했을 때).
뿐만 아니라 부동산을 구매하면 해당 부동산을 관리하고 임차인을 구해 줄 전문적인 업체가 필요하기도 합니다.
영국에 수 많은 부동산 관리 전문 업체들이 있지만, 물론 비용이 수반되죠. 이들은 통상적으로 연 1%이상 혹은 그보다 훨씬 큰 수수료를 요구합니다.
이 비용은 부동산 투자 수익률을 떨어뜨리게 되겠죠.
Q. 영국 부동산 시장 반등가능성?
A. 최근 영국 부동산 시장이 전반적으로 호황이라는 시각은 오해의 소지가 있습니다.
실제 영국 주택 가격은 전국적으로 보면 런던 및 몇몇 지역을 제외하고는 2007~2009년에 비해 여전히 낮은 수준입니다.
물론 누구도 미래를 정확히 알 수는 없지만, 런던 및 동남부 지역에 비해서는 중부 및 북부 지역 부동산 가격 상승 조짐이 더 크다고 보입니다.
Q. 브렉시트(Brexit)가 영국 부동산 가격에 영향을 줄까요?
A. 글쎄요. 지금까지는 영국 주재원들이 파리, 프랑크프루트 또는 그 밖의 지역으로 재배치되면서 런던 및 고가 부동산 시장에 훨씬 더 큰 영향을 미쳤습니다.
세계 시장 의존도가 비교적 적은 영국의 타 지역은, 특히 최근 북부 지역이 비교적 호황을 보이면서 그다지 큰 영향을 받지는 않았는데요.
앞으로 영국 경제가 어떻게 될지는 어느 누구도 장담할 수 없지만, 북부 지역 부동산 시장 움직임은 부분적으로 HS2 및 그 밖의 정부 인프라스트럭처 프로젝트와 관련성을 가질 것입니다.
총선 및 브렉시트가 투자자들에게 어느 정도의 불확실성 감소를 가져다 주면서 영국 부동산 시장은 올해 1월, 14개월 만에 최고 성장하여 안정화되고 있는 것으로 보입니다.
하지만 이러한 성장세는 지역 간 격차를 보여주지는 못하죠. 가령 에딘버러가 전년 동기에 비해 6.1% 성장한 반면 런던은 1.9%성장했을 뿐입니다.
Q. 부동산 투자자들이 저지르는 치명적인 실수는 어떤 것들이 있을까요?
A. 제가 목격한 가장 큰 실수는 오로지 부동산 가격 상승 또는 하락에만 초점을 두는 태도입니다.
부동산 투자는 순수 투자라고 하기 보다는 사업체를 운영하는 것과 여러 면에서 유사합니다. HMRC 및 여타 조세 당국에서도 그런 시각을 보이고 있고요.
다시 말해 수익과 비용이 있고, 총 수익은 임대 수익이 크게 좌우합니다.
뿐만 아니라 대출을 통한 레버리지 효과도 한 몫을 하죠. 대출 자체가 위험성이 있긴 하지만 수익률을 올려줄 수 있습니다.
Q. 현 국제적 보건 및 경제위기 상황이 영국 부동산시장에 영향을 미칠까요?
A. 부동산 시장이 유동성 자산에 비해 더 크게 영향 받을 것이라는 점은 자명합니다. 부동산은 부채를 통해 자금이 조달(대출)되는 경우가 많고 대면 경제 의존도가 더 크기 때문입니다.
즉 부동산은 가격이 낮아지면 바로 매수할 수 있는 주식 시장의 경우와는 다르다는 것입니다. 주식 가격 하락은 사실상 기회로 볼 수가 있습니다.
부동산 역시, 보유 현금이 넉넉하다면, 주택 가격 하락은 기회로 볼 수가 있죠.
직간적접으로 코로나 바이러스 영향이 한동안 지속되면서, 부채를 통한 부동산 매입은 당분간 미뤄두는 게 좋다고 하겠습니다.
Q. 영국보다는 신흥국 부동산 시장에 투자하는게 나을까요?
A. 그럴 수도 있습니다. 하지만 일부 동유럽 및 중앙 아메리카 국가를 제외한 많은 신흥국 시장 부동산은 아직 고평가 되어있다는 점에 유의하시기 바랍니다.
뿐만 아니라 해외에서 부동산을 구매하려면 미처 생각지도 못했던 많은 문화적/법적 차이로 인한 위험도 마주할 수 있습니다.
예를 들면, 중국 및 많은 아시아 국가 사람들은 ‘중고 주택’을 선호하지 않습니다. 영국 사람들이 통상 매매 결정 전에 실제 해당 주택을 둘러보고 싶어하는 것과는 다르죠.
이는 영국의 off-plan 부동산이 중국, 싱가포르, 홍콩 등지에서 활발히 거래되는 이유 중 하나이기도 합니다. 이러한 문화적 차이는 해당 국가에 이미 부동산을 보유한 경우 판매하기는 더 어렵게 만드는 요인이기도 하죠.
저는 그 동안 캄보디아, 중국, 인도네시아 등 여러 국가에서 수없이 많은 expat 분들이 주택 또는 토지 구매 후 어마어마한 부동산 수익이 있을 것으로 믿고 있다가 종국에는 판매에 어려움을 겪는 모습을 목격해왔습니다.
그 중 제 머릿속에 맴도는 한 지인의 경우 5년 이상 인도네시아 부동산 및 캄보디아 토지의 2~300% 수익률을 자랑스러워 했던 예인데요.
수년 후 그 부동산과 토지를 판매하려고 하자 실상 판매가 어렵다는 현실에 직면하여 지금은 그저 임대를 통한 수익을 얻는데 그치고 있습니다.
Q. Adam이 제공하는 주요 서비스는 어떤 것인가요?
A. 부동산과 세금은 직접적으로 제 서비스 분야는 아닙니다만, 절세에 효과적인 투자와 관련해서는 도움 드리고 있습니다. 거치식(자유적립) 투자의 경우 100,000달러 (75,000 파운드)부터, 적립식 투자(저축)의 경우 월 750달러부터 시작하실 수 있습니다.
제2 거주자 신분 (second residency)관련하여서도 도움 드리고 있습니다. 부동산 투자를 통해 이를 획득할 수도 경우도 있는데요. 추가적인 내용은 이 글을 참고하시기 바랍니다.
일부 국가에서는 투자 및 예치금을 통해 거주자 신분을 얻을 수 있는 경우도 있습니다.
결론
영국 부동산 세금은 갈수록 커지고 있습니다. 비거주자나 거주 외국인에게 적용 가능했던 여러 조세 혜택 역시 줄어들고 있죠.
따라서 특히 소규모인 경우, 절세에 효과적인 방식으로 영국 부동산에 투자하기는 점점 더 어려워지고 있습니다.
부동산 세금은 매우 복잡한 분야이고 매년 크고 작은 변동이 있기 때문에 필요한 경우 전문가의 조언을 구하시는 것이 필요합니다.
특히 Expat분들에게, 일반 투자 상품과 달리, 부동산은 훨씬 더 어렵고 복잡한 문제입니다. 때로는 예상치 못한 세금 폭탄을 맞게 될 수도 있죠.
비교적 자산 규모가 큰 expat분들은 거주지가 어디인가에 관계 없이 상속세 폭탄을 맞게 될 수도 있기 때문에 자녀 등 상속인의 세금 부담을 덜어주기 위해서는 현재 투자 자산에 대해 점검을 받아보시는 게 좋습니다.
영국 부동산 투자에도 여러 흠이 있기는 하지만, 신흥국 부동산 및 토지 투자에 비해서는 여전히 안전한 투자처라고 생각됩니다.
추가자료
집주인으로서 감수해야 하는 어려움에서는 자유로우면서도 부동산 투자 수익은 얻고 싶어 하는 분들이 많습니다.
아래 글에서 최소 자본으로 이를 실현할 수 있는 방법에 대해 말씀 드리고, 절차 관련 자주 받는 질문에 대해서도 답변 드립니다.
