최신 업데이트 날짜: 2020년 1월
아래 내용은 정보 제공 목적으로 작성되었습니다.
부동산 투자에는 관심이 많지만 임대인이 되면 신경 써야 할 점(가령 임차인 구하기, 유지보수 문제, 관련 세금 납부 등) 때문에 망설이시는 분들이 많습니다.
특히 제로 금리에 가까운 최근, 앞으로도 전 세계 각국의 중앙은행들이 추가 금리 인하를 단행할 것이라는 추측이 더 고민하게 만들기도 합니다.
부동산 투자를 하고는 싶지만 투자할 수 있는 2억 이상의 목돈이 없는 경우도 많죠. 이런 분들은 어떻게 할 수 있을까요?
본 글에서는 그런 분들이 선택할 수 있는 방법에 대해 안내 드리고 자주 받는 질문에 대해 답변 드립니다. 실물 부동산에 투자하고 싶지만 대출에 어려움을 겪고 계시는 해외 거주자(expat)분들을 위한 솔루션도 살펴보겠습니다.
집주인/건물주가 겪어야 하는 여러 골칫거리 없이, 시간 낭비 없이, 온라인으로 부동산 투자하는데 관심 있으신 분들은 맨 아래 연락처로 연락 주시면 되겠습니다.
직접투자 외에 가능한 부동산 투자방법은?
직접 투자의 단점에서 자유로운 동시에 부동산에 투자할 수 있는 세 가지 주요 방법인 리츠(REITs), 부동산 펀드 및 loan notes에 대해 말씀드리겠습니다.
리츠(REIRs, Real Estate Investment Trusts)란?
리츠는 의료시설 등 수익 창출 부동산에 투자하는 부동산투자회사입니다.
많은 리츠들이 꽤 장 기간에 걸쳐 좋은 성과를 보여왔는데요. 특히 다변화 정도가 높은 리츠들이 그렇습니다.
가령 1996년에 뱅가드(Vanguard) 리츠 지수에 10만 달러를 투자했다면 2015년 말 74만 달러 이상으로 불어났을 것입니다. 배당금이 재투자된 경우라고 가정 시 연 수익률 약 10.8%를 달성한 셈이죠.
무려 S&P 수익률보다 약간 더 높은 수준입니다. 리츠 투자는 실물 부동산 직접 투자가 갖는 장점은 일부 취하면서, 임차인 구하기 등 여타 고비용 수고는 덜어주는 방법입니다.
리츠에는 상업용 부동산 리츠도 있고, 주거용 부동산 리츠도 있는데요. 주거용 부동산 리츠가 시장을 주로 점유하고 있습니다.
리츠를 통해 상업용 부동산에 투자하는 방법?
앞서 언급했던 뱅가드 리츠 지수와 같은 일부 리츠는 인덱스 펀드(Index Fund)와 마찬가지로 시장 전체를 추종합니다.
반면 특정 분야나 국가/지역에 집중된 리츠도 있습니다. 가령 상업용 부동산 리츠, 영국 리츠, 호주 리츠 등 수 많은 리츠가 있죠.
어떤 리츠이든지 간에, 리츠에 투자하기 위한 절차는 매우 간단합니다. 상업용 부동산 리츠든 주거용 부동산 리츠든, 통상적으로 인덱스 펀드나 여타 형태의 투자 상품 거래에 활용되는 하나의 플랫폼을 통해 거래될 수 있기 때문입니다.
리츠에 투자할 때 가장 쉬운 방법은 온라인 투자계좌?
일반적으로 그렇다고 할 수 있습니다. 온라인 투자 계좌를 개설하시면 한 계좌 내에서 리츠 뿐만 아니라 주식, 채권 등 여러 투자 상품을 선택하여 포트폴리오를 구성하실 수 있습니다.
이 때 추가적인 장점은 필요할 때 리밸런싱(rebalance)을 할 수 있다는 것입니다.
리츠를 통해 특정 시장에 투자할 수도 있나?
일부 리츠는 특정 시장에 집중되어 있습니다. 특정 국가, 특정 지역 또는 특정 산업 등이 있죠.
하지만 일반적으로 다변화 정도가 높은 리츠가 더 안전합니다.
리츠 수익 및 배당금은 언제 받을 수 있나?
상품마다 다릅니다. 대다수는 매월, 매 분기, 매 6개월 또는 매년 지급하고 있습니다.
리츠가 소유/관리하는 부동산은?
쇼핑 센터, 의료 관련 시설, 주거용 주택, 오피스 빌딩, 호텔 등이 전형적인 예입니다.
리츠에 대한 세금은 주식에 비해 높은가?
본인의 거주지에 따라 다를 것입니다. 일부 국가에서는 ordinary income으로 간주되기 때문에 세금 부담이 더 큰 경우도 있습니다.
반면 그렇지 않은 국가들도 있죠.
Property Loan Notes란?
Property Loan Notes는 주로 부동산 개발업체가 자본 조달을 위해 활용하는 수단 중 하나입니다.
이는 주로 최근 영국 부동산과 관련해서 특히 선호되어 왔는데요.
개인투자자가 때에 따라서는 기관 투자자와 함께 부동산 개발에 투자할 수 있는 방법이기도 합니다.
상업용 또는 주거용 부동산 모두 가능합니다. 가령 제가 제안 드리는 영국 내 프로젝트 중 하나는 고속도로 인근 상업용 부동산 위주인데요.
입주 업체는 스타벅스, 리들(Lidl), 알디(Aldi) 등 대기업 유명 브랜드를 포함하고 있습니다. 고객 분들은 통상 2년 단위로 투자하시고, 수익 배분은 매 6개월마다 이루어집니다.
물론 배당금은 수익으로 현금화하실 수도 있고 추가적으로 포트폴리오에 재투자하실 수도 있습니다.
2-3년 후로 지급을 연기하는 경우 더 높은 지급률을 제시하는 loan notes도 어렵지 않게 보실 수 있습니다.
리츠와 마찬가지로 loan notes 역시 주식 및/또는 채권과 함께 다변화된 포트폴리오에 구성될 수 있습니다.
불안정한 시기에 포트폴리오를 다변화하는데 도움이 되죠.
Property Loan Notes에 대한 규제?
리츠나 펀드와 마찬가지로 여러 가지 요인에 따라 결정된다고 할 수 있습니다. 가령 어느 국가에 거주하고 있는지가 고려될 수 있죠.
일부는 더 까다롭게 규제되고, 다른 일부는 덜 까다로운 규제 하에 있다고 할 수 있습니다.
Property Loan Notes도 Entrepreneurs Relief 해당사항이 있나?
그렇지 않습니다.
부동산펀드, 부동산인덱스펀드(index funds), 부동산트래커펀드(tracker funds)?
부동산 펀드에는 여러 종류가 있습니다. 그 중 일부는 굉장히 간단한 구조로 이루어져있습니다. 즉, 단순히 개발사 등 회사의 주식을 매입하거나 관련 주가 지수 흐름을 추종하는 경우가 있을 수 있습니다.
구체적으로 예를 들자면, 일부 펀드는 전 세계 상위 100~200위 부동산 회사의 주식을 매입합니다.
가령 iShares Global Property Securities Equity Index Fund나 Vanguard Australian property Securities Index Fund를 예로 들 수 있죠.
반면, 어떤 펀드는 부동산에 보다 직접적으로 투자하는 경우도 있습니다.
유동성/현금화 정도?
부동산 인덱스 펀드는 거의 항상 유동적이기 때문에 필요하실 때 현금화하실 수 있습니다. 대부분의 리츠 역시 마찬가지입니다.
반면 Property loan notes는 통상적으로 2~3년의 거치 기간을 정해두는 경우가 많습니다.
위험요소는?
부동산 관련 어떤 상품이든 위험 요소가 있기 마련입니다. 정치적 위험, 사회적 위험 등이 있을 수 있죠. 그 중 보다 심각한 요소 중 하나가 유동성/현금화 위험입니다.
만일 펀드 가입자 대다수가 환매하고자하는 동시에 신규 투자자는 거의 없는 상황이라면, 환매가 중지될 수 있습니다.
동종 펀드 중 최대 규모를 자랑했던 The M&G UK Property Income Fund등 일부 대형 펀드가 실제 그런 상황을 경험했던 바가 있죠.
반면 부동산 인덱스 펀드는 그런 위험성이 크지 않습니다.
투자자금/목돈이 별로 없는데 부동산에 투자 하려면?
가령 투자금이 천만원 정도 소액 뿐인데 부동산에 투자하고 싶으시다면, 가장 쉬운 방법은 본인의 투자 포트폴리오 10~15%정도를 리츠에 할당하는 것입니다.
이 방법이 효과적인 이유는 리츠나 property loan notes는 요구되는 최소 투자액이 낮은 편이기 때문입니다.
이미 1~2억 규모의 포트폴리오를 보유하고 계신 분이라면 그 중 일부로 조금씩 부동산 투자를 시작하시는 것은 그리 어렵지 않을 것입니다.
개인적으로 부동산 직접투자를 하지 않는 이유?
많은 독자 분들이 제가 왜 부동산 실물 투자를 하지 않는지, 왜 부동산을 보유하지 않는지 물으시곤 합니다.
물론 저 역시 포트폴리오의 10%는 리츠로 보유하고 있습니다. 인덱스 펀드는 불필요한 고민이나 시간낭비 없이 부동산 및 건설 관련 주식에 간접적으로 투자할 수 있는 방법이죠.
제가 개인적으로 부동산에 직접 실물 투자를 하지 않는 주된 이유 중 몇 가지는 아래와 같습니다.
- 시간소모성
부동산은 실상 투자 상품이라고 하기보다는 사업체 운영에 가깝습니다. 대부분은 양도 차익에만 기대기 보다 수익과 레버리지에 집중할 필요가 있죠. 임대를 하시는 경우 임대 수익이 있을 것이고, 매매 시 양도차익이 있을 수는 있습니다. 하지만 여러 관련 세금을 납부해야 하고, 유지 보수비를 부담해야 하는 등 비용도 만만치가 않습니다. 임대 시 시간 소모도 상당하죠. 가령 에어비앤비를 택하는 경우, 손님이 올 때마다 직접 방문해야하는 상황이 있을 수 있습니다.
- 시장대비낮은장기수익률
단기적으로는 부동산 수익률이 시장 수익률에 비해 높은 경우도 있을 수는 있지만, 4~50년 이상 장기적으로 보면 가능성이 낮습니다. 이를 더 어렵게 만드는 이유 중 하나는, 부동산 대출을 95~100% 받기가 더 어려워지고 있기 때문에 대부분의 경우 레버리지를 이용하기가 더 어려워지고 있다는 점입니다. 뿐만 아니라 실물 부동산 소유 시 수반되는 시간이나 그 외 직접적 비용을 고려하면, 시장 수익률 대비 연 0.1%정도 미미하게 높은 수익률로는 여러 비용을 상쇄하기에 충분치 않습니다.
- 낮은환금성/비유동성
리츠나 부동산 펀드와 달리 실물 부동산은 환금성이 낮습니다. 즉 팔고 싶다고 언제든 쉽게 팔 수 있는 것이 아니라는 것이죠. 특히 부동산 관련 세금 규정이 자주 바뀌는 상황에서 이는 추가적인 손실에 더 취약하게 만드는 요인 중 하나입니다. 정부가 교체되거나 기조가 변경된다고 해서 언제든 쉽게 부동산을 처분해버릴 수 있는 것은 아닙니다.
- 혜택축소
예전에는 실물 부동산의 주요 장점 중 하나가 여러 국가에서 세제 혜택을 누릴 수 있고 경우에 따라 거주증이나 심지어 여권을 얻기 위한 수단으로 활용될 수 있다는 점이었습니다. 많은 투자자들이 해외 부동산과 거주증을 동시에 얻음으로써 일석이조의 효과를 누렸죠. 현재에도 가능한 국가들이 있기는 합니다만, 많은 국가들이 관련 제도를 폐지하거나 요건을 강화하고 있어서 점점 더 어려워지고 있는 추세입니다. 마찬가지로 세금 혜택 역시 크게 줄어들었습니다. 영국을 예로 들자면 영국 정부는 2 주택 소유자에 대한 세금 부담을 대폭 강화했습니다.
- 세금등관련규정변동성
매해 예산이 바뀔 때마다 세금 관련 규정이 신설되거나 변동되는 것을 볼 수 있습니다. 큰 방향성은 역시 규제 강화, 세금 부담 강화 추세이고요.
- 거품/고위험
부동산 시장은 위험성이 굉장히 높거나 고평가 되어 있는 경우가 많습니다. 가령 조지아(Georgia)와 같이 저렴한 신흥국 시장의 부동산은 굉장히 위험합니다. 그보다 안전한 시장은 거품이 심한 경우가 많구요.
- 리츠대비낮은수익성
몇몇 시장에서는 예외일지 몰라도, 대다수의 경우 실물 부동산에 비해 리츠가 수익성이 좋습니다. 적어도 순 수익 측면에서는요.
- 높은위험성
주택을 1~3채 구매하는 것은 다변화된 글로벌 인덱스나 리츠 보유에 비해 위험성이 높습니다.
- 공실위험, 진상세입자
임대사업을 하기 위해 부동산을 구매하는 경우, 생각보다 임차인/세입자 찾기가 어렵거나 오래 걸릴 수 있습니다. 설사 구했다 해도 진상일 위험이 있죠.
- 수많은숨겨진위험요소
일반 투자상품에 대해서는 어떤 위험이 있는지, 어떻게 그 위험을 최소화할 수 있는지 알 수가 있습니다. 반면 실물 부동산은 여러가지 예측 불가한 위험 요소를 안고 있는 경우가 많습니다.
- 과거에비해적은기회
과거에 비해 기회가 적습니다. 과거에는 전 세계 여러 안전한 지역에 투자해서 높은 임대 수익을 얻거나 큰 시세차익을 거둘 수 있었지만, 이제 그런 시대는 지나갔습니다. 물론 지금도 몇몇 지역이 있기는 하겠죠. 하지만 일반적으로, 지금은 과거와 비교하자면, 고 위험 국가에서나 더 나은 기회를 엿볼 수 있다고 하겠습니다.
- 남들이다하니까…?
부동산 하나쯤은 있어야 한다는 생각을 가진 사람들이 많습니다. 좋은 신호가 아니죠. 워렌 버핏(Warren Buffett)의 말을 인용하자면 “대다수 사람들의 의견이 한쪽으로 치우친 경우라면 더 조심해야 합니다.” 실제로 많은 분들이 ‘남들이 다 하니까’ 사회적 압박 때문에 부동산 소유권에 목 메는 경우가 많습니다.
- 개인적선호
부동산은 여러 측면에서 사업체 운영과 유사한 점이 많습니다. 직ï간접적 비용이 수반되고, 매출과 잠재적 부채가 있죠. 만일 제가 많은 시간을 할애하고자 하는 일이라면, 설사 연 10%의 순수익을 가져다 준다고 해도 그만한 시간과 노력을 투입하기에는 충분치 않다고 생각합니다.
- 전문성부족
부동산 경매에 능한 분들을 본 적도 있습니다. 저렴한 가격에 구매한 부동산을 보수한 후에 되팔아서 큰 수익을 거두기도 하죠. 하지만 아무나 할 수 있는 일은 아닙니다. 어느 정도 전문성이 있어야 하죠. 가령 전기공사, 배관 수리 혹은 여러 작업을 본인 스스로 할 수 있거나 매우 저렴한 가격으로 구할 수 있는 분들인 경우가 있습니다. 저는 여기에 해당하지 않아요. 부동산 전문가 분들은 실물 부동산으로 수익을 얻는 여러 방법을 알고 계시지만, 저를 포함한 대다수 일반인들은 그렇지 않은 경우가 많습니다.
- 월세/임차에대한오해
임대료(월세, 전세)가 매몰비용이라는 건, 심각한 오해의 소지가 있습니다.
실물 부동산을 구매하고 싶은데, 해외거주자(expat)라도 대출 받을 수 있나?
그 동안 해외 거주자 분들, 다시 말해 역외 구매자분들이 부동산 담보 대출을 받기는 점점 더 어려워졌습니다.
영국, 호주 및 여러 유럽 국가의 경우를 보면, 대다수 금융권이 역내 거주자에 비해 해외 거주자에 대한 대출이 위험성이 크다고 보는 경향이 있습니다.
해외 거주자 중 많은 분들이 수입 통화 표시가 외화인 경우가 많고 2~3년 단위의 계약으로 고용되어 있거나 자영업자이기 때문입니다.
비 거주자라도 부동산 담보대출을 받을 수는 있습니다만, 그 절차가 거주자의 경우에 비해 더 오래 걸리고 더 큰 금액을 계약금으로 선 지불해야 하는 경우가 많습니다.
해외거주자 대출은 어디서 받을 수 있나?
대출 가능 금액 예상치를 산정해주는 웹사이트가 여럿 있는데요. 해외 거주자의 경우 이자율이 더 높게 책정되는 것을 볼 수 있습니다.
HSBC expat과 같은 대형 은행 대부분은 영국 해외 거주자를 포함한 사람들에게 buy-to-let 모기지를 제공하지만, 환율이 그다지 좋지 않습니다.
국내에 거주하지만 해외에서 수입이 발생하고 있는 분들에게도 적용되는 문제라고 할 수 있죠.
영국에 거주하면서도 수입은 해외에서 발생하여 유로화나 미국 달러로 받고 있는 내/외국인이 수 없이 많습니다.
영국 뿐 아니라 특히 호주나 뉴질랜드 등 많은 국가가 부동산 가격 상승에 대한 불만이 고조되면서 역외 구매자의 역내 부동산 구매 제한을 강화해왔습니다.
현재 부동산 가격이 낮은 편인 국가는?
유럽에서는 조지아(Georgia)나 불가리아(Bulgaria)와 같은 나라를 들 수 있습니다. 그 밖에 영국의 일부 지역 역시 갈수록 비교적 저렴한 편에 속한다고 보여지고요.
Northern Powerhouse 프로젝트에 힘입어 많은 사람들이 맨체스터(Manchester), 리버풀(Liverpool) 및 그 외 영국 북부 지방 부동산을 좋은 기회로 보고 있습니다.
평균적으로 중부(Midlands)나 북부 지방 부동산 수익률이 런던이나 동남부 지역에 비해 높은 편입니다.
부동산 관련 세금?
역시 국가에 따라 상이합니다. 영국을 다시 예로 들자면, 부동산 구매 시 지불해야 하는 stamp duty(잉글랜드, 북 아일랜드)가 있습니다. 해당 부동산 가액에 따라 세율은 최저 0%에서 12%가 될 수 있습니다.
두 번째 거주용 부동산을 구매하시는 경우라면 (2주택 보유자) 추가 세율이 3% 있어서 실질적으로 해당 부동산 가액에 따라 세율은 최저 3%에서 15%가 됩니다.
경우에 따라 property deeds를 상속(유언) 또는 증여로 이전할 수 있기도 합니다만, Stamp Duty를 완전히 피하기는 어렵습니다.
뿐만 아니라 부동산을 통해 얻은 소득(임대소득 등) 역시 소득세 과세 대상에 포함될 것입니다.
연간 11,850 파운드 이하까지는 소득세를 납부하지 않아도 되지만, 그 이상부터 46,350파운드까지는 연 20%의 세율이 적용됩니다.
46,351 파운드 이상일 경우 세율은 40%입니다. 따라서 영국에 부동산을 다수 소유하신 분들은 본인 거주지가 어디인지와는 관계없이 높은 소득세를 부담하셔야 하는 경우가 많고, 이에 더해서 본인이 직접 세율을 계산해야 하는 등 추가적인 어려움에 직면할 수 있습니다.
마지막으로 양도소득세가 있습니다. 과거에는 영국인이든 외국인이든, 비 거주자에게는 적용되지 않았는데, 지금은 그렇지 않습니다.
여러 요소를 고려하여 적용되는 세율은 통상 18~28% 수준입니다.
여기서 포인트는 부동산이 항상 세금 측면에서 유리하지는 않다는 점입니다. 특정 상황에서는 굉장히 높은 세금이 부과될 수 있고, 관련 법률/규정 역시 복잡할 뿐 아니라 끊임없이 개정되죠.
실물 부동산 관련 세금 부담을 완화하기는 어려운가?
세금 부담을 줄이기 위해 공제할 수 있는 항목들이 있습니다. 가령 보험료나 maintenance bills을 예로 들 수 있죠.
하지만 이 역시 불변의 규정은 아닙니다. 실제로 영국 정부는 최근 부동산 담보대출 이자 관련 항목을 개정하려고 하죠.
Loan notes와 리츠의 장점 중 하나는 비교적 세금 혜택을 많이 누릴 수 있는 효과적인 구조일 수 있다는 것입니다. 심지어 세율이 0%가 될 수도 있고요.
이는 특히 주재원, 해외 거주자 분들, 또는 residency 등 여타 이유로 저 세율 구조 상품에 발을 들일 수 있는 분들에게 해당됩니다.
미국인이나 호주인의 경우?
미국 분들은 일정 수준 이상의 역외 소득에 대해 세금을 납부해야 하며, 기준 이하라 하더라도 모든 보유 역외 자산을 신고해야 합니다.
투자 대상이 직접적인 실물 부동산이든, 리츠이든 또는 여타 어떠한 형태의 상품이든 마찬가지입니다.
호주 분들의 경우, expat 대출을 얻을 수 있기는 하지만 영국 분들의 경우와 마찬가지로 역내 거주자에 비해 까다롭습니다.
중국이나 인도 등 고속성장하는 신흥국은?
제가 2007년 중국 심천(선전)에 방문했을 때 제 친구 중 한 명이 “여기 부동산 진짜 저렴한 것 같다”고 말했습니다. 네, 정말 그랬습니다. 하지만 이는 비단 중국만의 이야기는 아닌 듯 합니다.
최근 이집트(Egypt)나 튀니지(Tunisia) 같은 ‘사랑받는’ 신흥국 부동산 시장을 보세요.
정치적 위험 등 여러 위험 요인이 부동산 시장에 큰 영향을 주었습니다. 신흥국 시장은 절대로 고려하지 말아야 한다는 의미가 아니라, 위험 요소들을 적절히 고려하고 관리할 수 있어야 한다는 뜻입니다.
반면 전 세계적으로 다변화된 리츠(글로벌 리츠, globally diversified REITS)를 예로 들면, 신흥국 시장에 직접 실물 부동산을 구입하는 것에 비해 훨씬 덜 위험합니다.
또 하나 명심하셔야 할 점은 많은 신흥국 부동산 시장은 이미 거품이 끼어있다는 점입니다. 중국이나 인도의 부동산 투자 수익률은 매우 낮은 상태에요. 지금은 매매보다는 임대가 상대적으로 저렴하다는 뜻입니다.
물론 그렇다고 해서 중국 부동산 시장이 여지없이 붕괴할 것이라는 의미는 아닙니다. 다만 지금은 비교적 위험성이 크다는 거죠.
리츠나 property loan notes를 거주증이나 여권 취득용으로 활용?
국채나 실물 부동산과는 달리, 리츠나 property notes를 통해 거주증이나 여권을 취득할 수는 없습니다.
P2P대출은?
본 글 맨 아래 부분에 링크된 관련 글을 참고하시기 바랍니다.
부동산 상담도 제공하는지?
제 전문분야는 실물 부동산보다는 주식, 채권, 리츠, loan notes 등 투자 상품으로 구성된 포트폴리오입니다.
서비스가 필요하실 경우, 투자 가능 최소 금액은 USD100,000 (혹은 상당 금액)입니다.
미국에 거주하시는 경우가 아니라면 전 세계 어디에 거주하시든 제 고객이 되실 수 있습니다. 해외에 거주하시는 미국 분인 경우 일정 범위 내에서 가능합니다.
실물 부동산에 투자하고 싶으시면 원하시는 경우 소개해 드릴 수 있는 회사도 있습니다.
통상적으로 expat 모기지, 부동산 관련 전문성이 있는 회사들이죠. 대부분은 영국, 호주, 캐나다, 미국, 홍콩 등 주요 시장에 주력하고 있습니다.
일부는 불가리아 등 신흥국 시장 옵션도 제공하고요.
연락처는?
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추가자료
부동산 관련해서 지난 9월에 작성한 아래 글도 참고하실 수 있습니다. 유명 부동산 웹사이트 두 곳에 대해 말씀드려요.
